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　　一方面是二三線城市“大干快上”的商業(yè)地產(chǎn)項目落地，另一方面是調(diào)控政策趨緊，投向地產(chǎn)領域的資本正如巨獸一般跌撞著尋找出路。

　　商業(yè)地產(chǎn)蛋糕帶動了資本的熱情。

　　新“國五條”提出從嚴征收20%個稅的規(guī)定，再次彰顯中央政府對去除住宅市場投資化傾向的政策取向。在住宅市場哀鴻遍野之時，商業(yè)地產(chǎn)無疑成為資本轉(zhuǎn)向可行的“落腳處”。

　　在行業(yè)龍頭企業(yè)萬科、保利、招商、龍湖、遠洋地產(chǎn)等企業(yè)紛紛進入或加大商業(yè)項目投入背景下，業(yè)外企業(yè)也開始參與投資商業(yè)地產(chǎn)項目。近段時間，外來資本更是屢屢出手商業(yè)地產(chǎn)項目。

　　在PE市場愁云慘淡之時，地產(chǎn)PE算得上一道“亮麗”的風景線。

　　一線市場趨于飽和，二、三線城市面臨項目集中涌現(xiàn)問題，各路資本“攪局”，是一片繁榮？還是泡沫已現(xiàn)？

　　新政利好商業(yè)地產(chǎn)市場

　　林俊就職于一家全球最大的地產(chǎn)顧問公司，他告訴記者，“新國五條”重點打擊的是住宅市場的投機，但從全國的情況看，住宅市場的投資空間已經(jīng)不大，投資資金自然流向商業(yè)地產(chǎn)。

　　“以前很多小房企拿到土地證找銀行貸款，空手套白狼。這幾年調(diào)控，資金鏈斷裂，一批小房企被淘汰。而做住宅項目的大房企則把重點轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)。”林俊說，未來二十年是商業(yè)地產(chǎn)的天下。

　　在這塊蛋糕的誘惑下，3月20日，銀泰百貨(集團)有限公司宣布更名為銀泰商業(yè)(集團)有限公司，將更多拓展銀泰購物中心新項目，圖謀商業(yè)地產(chǎn)：2月，東方園林、維維股份和金威啤酒等非房地產(chǎn)行業(yè)的實體企業(yè)也宣布投資商業(yè)地產(chǎn)：2012年底，娃哈哈集團也開始涉足商業(yè)地產(chǎn)項目。

　　龍湖地產(chǎn)宣稱商業(yè)地產(chǎn)2013年將快速擴張，預計用15年時間，將商業(yè)地產(chǎn)利潤占比從不到5%提升至30%。

　　而根據(jù)招商地產(chǎn)計劃，2013年，位于蛇口的海上世界綜合體項目將全面開業(yè)運營，公司旗下在北京、漳州、南京等地開發(fā)的酒店、購物中心也將陸續(xù)亮相。招商地產(chǎn)副總經(jīng)理張林透露，目前商業(yè)地產(chǎn)比重占招商地產(chǎn)投資額的10%左右，預計未來5年商業(yè)地產(chǎn)投資比重將達到15%~20%。

　　投資者不斷加碼

　　在整個PE市場一片愁云慘霧之時，房地產(chǎn)PE卻“一枝獨秀”。自樓市調(diào)控政策趨緊后，頻頻傳出房企資金鏈斷裂的消息，房地產(chǎn)業(yè)對資金的渴求在某種程度上催化了房地產(chǎn)PE的繁榮。

　　清科研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年2月募資金額環(huán)比下降73.2%，但地產(chǎn)概念基金新募集及新設立房地產(chǎn)基金各1支，占新募集基金和新設立基金數(shù)量的60%。

　　與此同時，海外投資者通過各種渠道不斷加碼中國房地產(chǎn)市場。同樣來自清科的數(shù)據(jù)顯示，2012年市場共有15支外幣基金募集，其中房地產(chǎn)基金募集金額約占全部外幣基金募資總額的近三成。

　　2013年3月6日，MGPA旗下亞洲基金III號宣布，以2.635億元成功收購位于上海嘉定區(qū)新落成的甲級辦公樓大廈上海嘉亭大廈。

　　2月份，華潤金融控股設立的房地產(chǎn)基金完成了9.56億元的募資，將與萬科一起投資上海虹橋CBD項目，該基金LP為實力雄厚的機構投資者，如荷蘭匯盈投資亞洲有限公司、麥格理資本，以及亞太地區(qū)市場領先的停車場管理及營運商威信停車場等。

　　1月份，華平基金宣布投資商業(yè)地產(chǎn)領域的專業(yè)資產(chǎn)管理公司同昌盛業(yè)。此前，全球最大的私募股權公司黑石集團聯(lián)手華潤集團，以30億元拿下江蘇南通一塊商辦用地，未來將建設總建筑面積達60萬平方米的購物中心、辦公樓和住宅。

　　房地產(chǎn)投資管理公司領盛投資(LASALLE INVESTMENT)投資策略及研究全球策略師Jacques N.Gordon對記者說：“當前投資者避險情緒嚴重，全球經(jīng)濟增長步伐不一，缺乏高速增長的動力。不過，亞太地區(qū)仍是增長最快的區(qū)域，而中國一系列的改革將改變市場對房地產(chǎn)的需求。”

　　領盛投資在全球管理467億美元，其在亞太區(qū)75億美元的資產(chǎn)管理規(guī)模中，6%配置在中國，主要投資于上市房地產(chǎn)企業(yè)。在亞洲，有五個直接投資于房地產(chǎn)的混合型基金。

　　過剩危機隱現(xiàn)

　　隨著大量的商業(yè)地產(chǎn)項目在全國各地開花，業(yè)界對于市場過剩的擔憂越來越大。林俊直言，商業(yè)地產(chǎn)泡沫一直都存在，只不過沒有住宅市場的泡沫那么大。

　　領盛投資管理大中華區(qū)研究與策略部董事陳碧婷向記者分享了她的看法：從項目回報看，一線城市零售物業(yè)價格相對較高，投資意愿更多已經(jīng)轉(zhuǎn)向二、三線城市。

　　而仲量聯(lián)行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，未來三年，全國多數(shù)城市的購物中心總量將至少翻一番。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，2012年，中國一線城市的購物中心整體空置率上升。二線城市的平均空置率為10.5%，高于2011年的10.2%。據(jù)了解，在北部的沈陽、中部的鄭州和西南的成都，調(diào)查發(fā)現(xiàn)購物中心空置率都很高，這些城市近幾年都在大量興建購物中心。

　　以成都為例，2013年成都迎來商業(yè)項目供應高峰。IFS、晶融匯等優(yōu)質(zhì)物業(yè)將于近期開業(yè)，成都市二環(huán)路商業(yè)帶及南部新區(qū)等新興商圈也預計將迎來更多物業(yè)落成。而去年底，萬達集團開發(fā)的金牛萬達廣場及由奧克斯置業(yè)開發(fā)的奧克斯廣場開業(yè)，令成都零售物業(yè)市場總量升至約334萬平方米。

　　仲量聯(lián)行報告指出，成都物業(yè)間的激烈競爭將可能導致業(yè)主議價能力下降、全市租金增幅放緩，市場或?qū)⑦M一步細分。

　　而娃哈哈集團在杭州的“娃歐商場”最近被媒體爆出“人氣慘淡”、“無人光顧”的尷尬，該商場被看作娃哈哈進軍商業(yè)地產(chǎn)的排頭兵。娃哈哈董事長宗慶后的打算是，把打造城市綜合體的商業(yè)公司在未來分拆上市。

　　像“娃哈哈娃歐商場”這種無人光顧的商城在全國還有很多，甚至有人驚呼，很多購物中心項目已經(jīng)出現(xiàn)“空城危機”。

　　不同的風險

　　陳碧婷認為：“二、三線城市是有供應量太多的情況，機會還是有的，但要非常謹慎地去選擇投資機會。”

　　仲量聯(lián)行中國研究部上海區(qū)董事麥哲文認為供應過剩的憂慮不足為慮，隨著消費群體的不斷擴大，新增供應將會被逐漸吸收，3年后的大多數(shù)城市的人均零售面積將低于現(xiàn)在。

　　麥哲文表示，宏觀因素很重要，但是一個購物中心的成功與否并不完全取決于此。“我們認為微觀因素諸如運營管理、配套設施、品牌定位、目標人群和市場營銷等則更加關鍵。”

　　據(jù)了解，目前市場上主要有三種模式：一是以中糧集團為代表的持有模式，從蓋大樓到裝修、定位、引進商戶、運營，都是中糧自己主導；二是SOHO這種蓋了大樓一間間賣給散戶的模式；三是持有和賣出相結合的混合模式。

　　持有模式適合資金實力雄厚的公司，賣出模式則更靈活，資金壓力小。但賣給散戶的劣勢也很明顯，缺乏協(xié)同性，整個項目容易陷入癱瘓，發(fā)展不起來。

　　定位失誤同質(zhì)化

　　“現(xiàn)在全國到處都在上城市綜合體項目，也就是寫字樓+酒店+公寓+購物中心。”林俊說。

　　中糧集團和萬達集團正在全國復制它們的大悅城模式和萬達廣場模式，員工頻頻被挖角色，薪水跳槽翻三倍屬正常。整個行業(yè)陷入浮躁的局面，同質(zhì)化趨勢嚴重。

　　“泡沫已經(jīng)起來了，還在發(fā)酵，都抱著僥幸心理，泡沫短期內(nèi)不會破滅而已。”林俊認為，像北京大望路邊上的著名爛尾項目“長安八號”，雖資金、風水等原因眾說紛紜，但定位也有問題，因為對面的華貿(mào)中心已經(jīng)把綜合體發(fā)揮到了極致。

　　陳碧婷分析，目前零售物業(yè)最大的風險，還不是供應過剩的問題，而是缺優(yōu)秀的資產(chǎn)管理人才。“你需要一個好的資產(chǎn)管理經(jīng)理去幫你找到適合商城的品牌駐客，吸引商城覆蓋范圍的消費者，如果做不好，不會帶來預期收益。”

　　林俊的工作是為客戶提供商業(yè)地產(chǎn)“定位”顧問咨詢服務，他認為商業(yè)地產(chǎn)項目失敗的根本原因是“定位失誤”，一些微觀因素比如：周邊有無競爭項目，附近是否有項目已經(jīng)取得壟斷周邊市場的影響力，區(qū)域內(nèi)居民的類別、消費能力和消費習慣等尤其重要，要做差異化定位。

　　北京大望路商圈金地中心美美百貨短短大半年就草草收場，走的是高端路線，經(jīng)營慘淡。其旁距離數(shù)百米就是新光天地，已經(jīng)在該區(qū)域產(chǎn)生了壟斷影響力。后來世聯(lián)地產(chǎn)給金地中心重新做了定位，引進ZARA，走快時尚路線，情況立刻好轉(zhuǎn)。

　　據(jù)了解，商業(yè)項目的定位要考慮到一個數(shù)字：人均零售商業(yè)面積，1.5平方米左右是一個比較成熟的區(qū)域，上海市區(qū)平均大于2平方米，是一個飽和的市場，競爭會非常激烈，進入這樣的市場必須比競爭對手高明，擊垮部分競爭對手才有存活空間。

　　人均商業(yè)面積越低，越容易成功。在比較社會消費品總額和商業(yè)購物中心存量的情況下，如果一個城市每平方米的零售額很低，就存在風險。

　　林俊說，商業(yè)地產(chǎn)的項目短期內(nèi)難以為繼，但隨著外在因素的改變，如人流增加、交通改善等，局面可能逆轉(zhuǎn)。北京朝陽大悅城剛開業(yè)時空蕩蕩見不到人，熬到地鐵六號線開通，人氣立刻旺起來了。有時候比的不是投資回報，而是誰有實力熬。

　　陳碧婷建議，投資者進軍二、三線城市，在短期內(nèi)，焦點應放在市中心附近。中長期來看，隨著城鎮(zhèn)化和城市的擴張、人口的增長，這些都會刺激城市周邊的郊區(qū)對零售物業(yè)的需求，再往外布局。

　　“盡管投資來自于不斷增長的內(nèi)需，內(nèi)需帶動零售需求，但是零售項目很大程度上需要物流的支持，因此，我們對投資者最好的建議是投資位于主要交通樞紐的現(xiàn)代化物流設施。”陳碧婷說。