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　　十年價格翻5倍

　　陸續(xù)看了一個月，蔣先生并沒有立刻下手買。“價格其實還好，15000元-20000元/平方米，和市區(qū)的住宅價格相差不大。只是寫字樓的面積都很大，而且是可以自己隨意組合面積的。這和住宅、商鋪都不一樣。商鋪價格貴，可是面積分割得都很小，幾十平方米就可以了。但寫字樓他們說好像買低于200平方米的，意義就不大。”蔣先生說，他還準(zhǔn)備再多研究一下再入手。

　　蔣先生不知道的是，10年以來，寫字樓的價格與住宅的價格整體相差并不大，整體而言都是呈波浪形增長。2004年，珠海住宅價格大多在3000-4000元/平方米之間時，寫字樓的均價為3370元/平方米，2008年，寫字樓價格達(dá)到7231元/平方米，2010年更是突破萬元，達(dá)到10600元/平方米。2011年，寫字樓的銷售均價為10636元/平方米。2012年則沒有公布銷售金額，無法計算銷售均價，但2013年最新開售的幾個寫字樓價格不難判斷，今年寫字樓價格在15000元-22000元/平方米之間。

　　“或許早幾年買房盼的是漲價，但是現(xiàn)在國家政策越來越嚴(yán)，房價上漲的收益也會隨著投資成本的加大而大打折扣，最好的還是長期收益，如租金。”蔣先生擔(dān)心的是，寫字樓的價格雖然上漲，但要迅速脫手并不容易，不如靠長期收租更為穩(wěn)定。

　　從珠海各個中介公司放出來的寫字樓出租的信息來看，目前珠海寫字樓的租金價位在40-100元/平方米/月，這個價格與2010年相比，幾乎沒有非常大的變化。但與2006年相比，有了明顯的增長。如光大寫字樓在2006年記者調(diào)查時，租金大約為40元/平方米/月，今年通過中介公司了解到的信息為60元/平方米/月。7年間，上漲了20元/平方米/月，上漲幅度為五成，與售價增幅相比并不快，年增幅僅為7%。

　　寫字樓空置面積逐年遞減

　　蔣先生想研究的是另外一個詞：空置率。2007年，他曾探訪過吉大一家老的寫字樓，朋友的公司設(shè)在里面，一棟12層的寫字樓分為A、B兩座，周邊是一排住宅，寫字樓的環(huán)境很差，燈光非常暗，樓道門口放置了一臺桌子，一個保安無所事事地坐在那里，兩臺電梯破舊，上去時朋友所在的樓層就兩家公司在，至少有3間都是關(guān)門的。朋友當(dāng)時說這里的租金便宜，20多元/平方米，但依然沒有租滿。

　　原北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院博士、現(xiàn)任中國科學(xué)院研究員黃興文曾在2006-2007年間就對此做過調(diào)查，結(jié)論是：珠海寫字樓總體的空置率在30%-40%之間。當(dāng)時珠海最好的寫字樓都集中于吉大地區(qū)，吉大的光大寫字樓的消化率最高也不過八成。

　　“近幾年來，寫字樓的空置情況出現(xiàn)了明顯好轉(zhuǎn)。”鈺海環(huán)球金融中心的銷售經(jīng)理唐曉霞說，隨著珠海市港珠澳大橋、橫琴大開發(fā)的發(fā)展，越來越多企業(yè)將總部設(shè)置在珠海，珠海的寫字樓需求有所放大，加上此前數(shù)年珠海寫字樓的供應(yīng)量一直過小，市場上消化了較多的寫字樓，寫字樓空置面積已呈現(xiàn)連續(xù)下滑的趨勢。

　　在2011年之前，珠海市建設(shè)信息網(wǎng)在每個月公布的房地產(chǎn)開發(fā)簡報中會提及寫字樓的空置面積。但2011年之后，珠海市的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)均由珠海市統(tǒng)計局發(fā)布，而之后發(fā)布的數(shù)據(jù)中則再無提及這一詞。“事實上，還是有提及的，只是將空置面積置換成了待售面積，其意義都是一樣的，均指沒有消化完的面積。”合富輝煌市場研究部經(jīng)理曾勉解釋。

　　從2004年-2010年公布的數(shù)據(jù)顯示，寫字樓的空置面積除了2009年稍有反彈之外，幾乎呈現(xiàn)逐漸遞減的趨勢，從最初的10 .41萬平方米下降到2010年的3.22萬平方米。而去年年底的數(shù)據(jù)顯示，珠海的待售面積(空置面積)已降至0 .99萬平方米。

　　但這依然不是蔣先生所想了解的寫字樓出租的空置率。在他看來，空置面積只是未銷售的面積，并不代表出租率。“但總觀珠海寫字樓項目的銷售狀況，多達(dá)64%的用戶都是以自用為主。”曾勉解釋。

　　百腦會地產(chǎn)機(jī)構(gòu)曾經(jīng)做過一個新香洲寫字樓出租的空置率的調(diào)查，調(diào)查范圍包括首府一號、第3構(gòu)建、日榮大廈、國際科技大廈、恒和中心等項目，結(jié)果顯示空置率在10%-30%之間。

　　“寫字樓都存在著一定的空置率，很難說完全不存在空置情況。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為只要空置率在減少，就說明寫字樓的需求在加大。

　　但合富輝煌市場研究部經(jīng)理曾勉認(rèn)為：2012年寫字樓的供應(yīng)面積12.56萬平方米，同比增長了4541.6%，然而銷售面積僅為1.01萬平方米，同比下滑39.2%，這表明現(xiàn)在寫字樓市場嚴(yán)重供過于求。“公司購買還好，若是普通投資客購買，其實還需要謹(jǐn)慎考慮。”業(yè)內(nèi)人士建議。