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    商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券(Commercial Mortgage Backed Securities，CMBS)是指商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的債權(quán)銀行將符合一定條件的貸款組成“資產(chǎn)池”并真實(shí)出售給特殊目的機(jī)構(gòu)，特殊目的機(jī)構(gòu)以商業(yè)地產(chǎn)未來租金收入為支持，向投資者發(fā)行可自由流通債券的結(jié)構(gòu)性融資安排。該產(chǎn)品起源于美國60代，經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展，其交易規(guī)模、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)和交易機(jī)制建設(shè)已經(jīng)相當(dāng)完善，是現(xiàn)有國際證券市場中重要交易品種之一。

    在CMBS的評級過程中，國際三大評級機(jī)構(gòu)評級的核心在于預(yù)期損失的估計(jì)與增信水平的比較。評級機(jī)構(gòu)首先確定CMBS中的交易類別，然后通過計(jì)算NCF、DSCR和LTV等量化指標(biāo)確認(rèn)CMBS的目標(biāo)等級。針對不同的貸款類別，穆迪和惠譽(yù)在計(jì)算DSCR和LTV的過程中分別采用了打分卡、蒙特卡洛模擬和兩者綜合的方法測算目標(biāo)等級的增信要求，標(biāo)普對所有類別均使用統(tǒng)一的打分卡測算DSCR和LTV，但在測算結(jié)果中引入分散因子系數(shù)對結(jié)果進(jìn)行調(diào)整從而獲得目標(biāo)等級的增信要求。

    與國外商業(yè)地產(chǎn)貸款發(fā)展相比，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)貸款歷史短、數(shù)據(jù)積累少，區(qū)域發(fā)展分化程度大，但貸款風(fēng)險(xiǎn)相對較低，這些都是國內(nèi)CMBS評級操作中需要考慮的因素。（中債資信）