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　　近兩年來，多地出現(xiàn)了超市、百貨商店等零售企業(yè)關店的現(xiàn)象。根據(jù)調(diào)查，主要是由于商業(yè)地產(chǎn)租金過高、漲幅過大所致。在經(jīng)濟減速、消費疲軟的條件下，我國零售業(yè)原本日子就不好過，再加上商業(yè)地產(chǎn)租金持續(xù)的非正常上漲，一些零售企業(yè)無力承受，因此，全國各城市都出現(xiàn)了一波零售企業(yè)關店潮。商貿(mào)流通是事關民生健康發(fā)展和擴大內(nèi)需戰(zhàn)略的大事，商業(yè)地產(chǎn)所提供的物業(yè)是商貿(mào)流通體系的基礎節(jié)點和平臺，其租金價格過快上漲不僅僅是局部的問題，有著深刻且涉及全局的原因，要引起高度重視，必須采取綜合措施，防止因商業(yè)地產(chǎn)的不健康發(fā)展對商貿(mào)流通、居民消費嚴重影響，對實施擴大內(nèi)需戰(zhàn)略的基礎和平臺造成損害。

　　充分認識商業(yè)地產(chǎn)租金
　　過快上漲帶來的負面影響

　　（一）商業(yè)地產(chǎn)租金過高將推高物價水平、惡化消費環(huán)境。2004年中國零售市場開放至今，零售業(yè)擴張已持續(xù)接近10年，目前正逢不少早期商業(yè)項目合約到期，而租金出現(xiàn)了大幅上漲。據(jù)中華全國商業(yè)信息中心發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，排名全球前三的外資零售企業(yè)沃爾瑪、家樂福、樂購去年在華開店幅度同比平均降低27%，且都出現(xiàn)了關店現(xiàn)象。在西安、長春、濟南等城市大多數(shù)蔬菜零售店，房租占到了攤販毛收入的三分之一，成為蔬菜零售價往往比批發(fā)價“倍增”的重要誘因。高房租逼退了大量物美價廉的產(chǎn)品，長此以往，這勢必將成為推動未來物價上漲的一個重要推手。此外，由于難以承受高房租，一些主要經(jīng)營中檔品牌商品的商家正在逐漸撤出城市中心區(qū)的繁華地帶，大量中等收入及以下的消費群體逐漸地被大型商場與購物中心排除在外，導致商貿(mào)流通體系的發(fā)展日漸偏離普通消費者，消費環(huán)境有惡化的趨勢。

　�。ǘ�）商業(yè)地產(chǎn)租金侵蝕零售行業(yè)利潤，將導致消費流通體系逐步萎縮。商業(yè)地產(chǎn)租金上漲已經(jīng)成為零售企業(yè)最大的負擔，與零售業(yè)的利潤完全不成正比。租金上漲使得企業(yè)管理費用快速上漲，上市零售企業(yè)在營業(yè)總收入增速放緩的情況下，營業(yè)成本卻大幅攀升。自2011年以來部分零售企業(yè)營業(yè)成本漲幅情況，尤其是以租賃物業(yè)為主的零售企業(yè)營業(yè)成本漲幅更大。

　　目前上海市中心的大賣場租金約在每天每平方米5元-6元，繁華地段的品牌專賣店日租金從每平方米三四十元到七八十元不等。加上人工成本攀升、電商沖擊，傳統(tǒng)的百貨和商場超市經(jīng)營日益艱難。從零售企業(yè)效益指標看，近年來，成本費用利潤率在2%-4%左右，且大幅低于銷售利潤率，這表明企業(yè)成本所創(chuàng)造的利潤保持相當?shù)偷乃�平，成本侵蝕利潤的問題十分突出。

　　零售業(yè)利潤不斷被高房租所侵蝕，導致大量大型百貨集團放棄經(jīng)營商業(yè)，成為“大房東”或“二房東”，幾乎都是通過與供應商聯(lián)營或直接出租店內(nèi)攤位的方式經(jīng)營獲利，真正的零售企業(yè)不斷地被擠出，這對于培育出控制力強、有品牌的零售商，壯大商貿(mào)流通行業(yè)以及實施擴大內(nèi)需戰(zhàn)略極為不利。

　　（三）中小零售企業(yè)萎縮將對就業(yè)穩(wěn)定帶來嚴峻挑戰(zhàn)。中小零售企業(yè)是吸收就業(yè)的重要力量，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)測算，批發(fā)零售行業(yè)88%的就業(yè)是由限額以下中小企業(yè)帶動的，其零售額在社會消費品零售總額中的占比高達半數(shù)以上，是拉動社會消費品零售總額增長的重要力量。當前，中小零售企業(yè)正面臨經(jīng)濟整體減速和大企業(yè)、外資企業(yè)的擠壓同時，面對高企的租金成本，倒閉勢必會影響整個行業(yè)的發(fā)展。在當前經(jīng)濟潛在增速減速換擋、經(jīng)濟下滑風險仍然存在、就業(yè)形勢依然嚴峻的背景下，這一問題將對經(jīng)濟的穩(wěn)定和社會的穩(wěn)定形成一定的沖擊，必須引起高度重視。

　�。ㄋ模└叻孔鈳�來的投資沖動，催生商業(yè)設施過剩和泡沫，進而導致商貿(mào)零售行業(yè)經(jīng)營效率下降。與商業(yè)地產(chǎn)租金快速上漲伴生的另一個現(xiàn)象是，商業(yè)地產(chǎn)的投資沖動。商業(yè)高租金一方面擠壓了零售業(yè)的經(jīng)營空間，另一方面也導致目前部分大中城市商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫化傾向。按照國際通用的標準，人均商業(yè)面積1.2平方米已算較高水平，而目前國內(nèi)一些城市人均商業(yè)面積已達2平方米，上海2008年就已經(jīng)達到2.3平方米，接近國際標準的2倍，這反映了在一些特大城市中，商業(yè)地產(chǎn)的密集開發(fā)、過度開發(fā)問題非常突出。據(jù)國際咨詢機構(gòu)世邦魏理仕2012年調(diào)查，全球在建購物中心規(guī)模排名前十的城市，中國占了8個。成都是全球第三大忙于建設購物中心的城市，而在2011年底，成都的商業(yè)綜合體項目就已突破100個，計劃新建的面積還有1000萬平方米以上。根據(jù)wind資訊的數(shù)據(jù)，北京、上海、成都、南京、沈陽、天津等地的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率在2008年以來長期保持較高水平。商務部市場建設司2011年調(diào)查顯示，全國大型零售網(wǎng)點數(shù)量、面積均比2010年增加，但單位面積營業(yè)額下降了6.7%，一些城市的大型商業(yè)網(wǎng)點不同程度存在盲目投資、重復建設、資源浪費等問題。

　　商業(yè)地產(chǎn)租金上漲
　　與商業(yè)設施過剩的原因分析

　�。ㄒ唬┳≌�地產(chǎn)市場嚴格調(diào)控使資金涌向商業(yè)地產(chǎn)，進一步推升商業(yè)地產(chǎn)租金上漲和市場的泡沫化。商業(yè)地產(chǎn)租金的上漲是在我國房地產(chǎn)市場非理性繁榮背景下的產(chǎn)物。近十年是我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展時期，伴隨經(jīng)濟增長、城鎮(zhèn)化進程加快，房地產(chǎn)建設裹挾著民眾的預期實現(xiàn)了超常規(guī)發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)也同樣如此。2004年以來，房地產(chǎn)調(diào)控的政策除了在2008年11月到2009年5月期間為了應對國際金融危機出臺了鼓勵性質(zhì)的措施外，總體而言保持了以“壓房價”為核心的向下調(diào)控取向。尤其是2010年以來，中央對住房市場的調(diào)控不斷嚴厲，政策劍指節(jié)節(jié)攀升的“高房價”問題。然而，住宅市場受到嚴格控制的同時，商業(yè)地產(chǎn)市場卻迎來了新一輪投資盛宴，逐步成為房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)模巨大資金的“天堂”。

　　商業(yè)地產(chǎn)投資的快速增長勢必導致相應的土地價格不斷攀升，進一步導致開發(fā)成本不斷上升，最后也必定帶動租賃價格節(jié)節(jié)攀升。其邏輯鏈條與住宅市場開發(fā)大同小異，但由于長期以來房地產(chǎn)調(diào)控的焦點在于住宅市場，這是因為住宅是直接關系到民生的大事。然而，事實上，商業(yè)地產(chǎn)同樣與民生高度相關。因此，商業(yè)地產(chǎn)高房租，在一定程度上實際上是房地產(chǎn)調(diào)控政策重點是“重住宅、輕商業(yè)”的結(jié)果，從根本上說，是對于商業(yè)地產(chǎn)與國民經(jīng)濟社會發(fā)展和穩(wěn)定關系上認識的不足。

　�。ǘ�）各地以“造城”運動為載體的城鎮(zhèn)化道路導致商業(yè)設施建設缺乏必要約束。近年來，新城新區(qū)建設成為了各地推動城鎮(zhèn)化的重要平臺和手段。2013年，國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心在對遼寧、內(nèi)蒙古、河北、江蘇、河南、安徽、湖北、湖南、江西、廣東、貴州、陜西等12個省區(qū)的最新調(diào)研顯示，12個省會城市全部提出要推進新城新區(qū)建設，共規(guī)劃建設了55個新城新區(qū)。新一輪“造城”運動已經(jīng)“蔚然成風”。在新城新區(qū)建設中，商業(yè)中心網(wǎng)點建設往往作為標志性建筑矗立在城市核心區(qū)域。因此，新城新區(qū)建設缺乏約束，必然會導致過度商業(yè)地產(chǎn)項目建設。與此同時，新城新區(qū)的建設，用地面積往往動輒上百平方公里，規(guī)劃人口比舊城人口還多，嚴重不符合實際情況，在缺乏人口的條件下，新城新區(qū)以及矗立在其中的商業(yè)地產(chǎn)都只能是“空中樓閣”。

　　（三）地方政府對土地收入的需求是商業(yè)地產(chǎn)高房租和泡沫化問題的根源。商業(yè)地產(chǎn)投資沖動得不到合理約束，其根本原因在于地方政府。近兩年，由于國際經(jīng)濟增長乏力、國內(nèi)經(jīng)濟減速換擋，財政收入增速也大幅下降，更重要的是，由于房地產(chǎn)調(diào)控力度較大，地方政府土地收入下降較快。2012年全國土地出讓金收入為2.69萬億元，較2011年顯著下降了15%，占地方財政總收入的31%，比2011年降低了7個百分點。然而，各地在“十二五”規(guī)劃中均提出了較高的GDP預期增速，并且制訂了巨大的投資計劃，很多投資項目都需要政府投入。在地方政府融資平臺風險不斷聚集，監(jiān)管力度不斷加大的條件下，各地仍然寄希望于土地收入。而且，新城建設看得見摸得著，政績很容易顯現(xiàn)出來。即便后來發(fā)現(xiàn)決策有誤，新城成了爛攤子，已經(jīng)升遷的官員也不用為這一失誤承擔責任，所以大多數(shù)地方官在新城建設上都充滿熱情。按照這一邏輯，自然得出地方政府以新城新區(qū)的方式推動城鎮(zhèn)化的真實目的。然而，新城新區(qū)的建設雖然容易，但是缺乏產(chǎn)業(yè)的支撐、沒有人來生活，那么，新城就只能是空城、鬼城，這些在新城新區(qū)中建設的商業(yè)中心、城市綜合體，都只能長期空置。

　　完善商貿(mào)流通體系
　　和優(yōu)化消費環(huán)境

　　商貿(mào)流通體系建設是優(yōu)化消費環(huán)境、擴大內(nèi)需的重要支撐平臺，而商業(yè)地產(chǎn)價格及其租金的上漲對于這一平臺的建設極為不利，建議有關政府部門要從服務擴大內(nèi)需的戰(zhàn)略高度，著眼于完善商貿(mào)流通體系和優(yōu)化消費環(huán)境，從資金、規(guī)劃、財稅等多方面采取措施盡快出臺解決方案。

　�。ㄒ唬�強化空間管控，杜絕“造城”運動。下一步，必須要按照新型城鎮(zhèn)化工作會議的精神，強化空間管制和土地利用的約束，嚴格限制土地用途隨意更改，規(guī)范新城新區(qū)的審批管理，避免各地盲目拓展城市空間，促進城鎮(zhèn)化的集約開發(fā)、高效開發(fā)，引導各地根據(jù)自身人口規(guī)模、資源環(huán)境承載能力，優(yōu)化國土空間的開發(fā)格局。

　　（二）科學制定規(guī)劃，優(yōu)化商貿(mào)網(wǎng)點布局。商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃是構(gòu)建商貿(mào)流通體系的重要基礎，也是促進內(nèi)貿(mào)發(fā)展和擴大內(nèi)需的重要保障，同時，也是解決當前零售流通行業(yè)面臨困難的關鍵環(huán)節(jié)之一。下一步，要準確把握城市化發(fā)展趨勢以及人口、經(jīng)濟的空間結(jié)構(gòu)調(diào)整的方向，重點完善承載人口和經(jīng)濟重要城鎮(zhèn)節(jié)點布局商業(yè)網(wǎng)點，逐步紓解商業(yè)網(wǎng)點過于密集城市的部分商業(yè)功能，構(gòu)建疏密有致、功能完善、節(jié)約高效的商貿(mào)流通網(wǎng)絡體系。

　�。ㄈ�）加強宏觀調(diào)控，防范商業(yè)地產(chǎn)泡沫。在我國當前的發(fā)展階段中，商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展、價格上漲有一定的客觀性。但是，過度的發(fā)展、過密的發(fā)展、無序的發(fā)展，甚至是日漸偏離人口和經(jīng)濟空間布局的發(fā)展就存在著不合理性，就需要實施宏觀調(diào)控。下一步，要針對商業(yè)地產(chǎn)價格快速上漲的問題，要抓好土地和資金兩個閘門。土地方面，要嚴格控制商業(yè)地產(chǎn)項目用地審批，新建項目必須符合規(guī)劃。資金方面，建議對商業(yè)地產(chǎn)類項目的信貸資金要從嚴審核，并且側(cè)重審核其與城鄉(xiāng)建設規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃的一致性；引導資金進入實體經(jīng)濟，分流過剩流動性對商業(yè)地產(chǎn)的沖擊；對流向商業(yè)地產(chǎn)領域的各類資金要嚴格監(jiān)控。此外，可以學習發(fā)達國家經(jīng)驗，探索對商業(yè)網(wǎng)點的租金實行一定程度上的管制措施。如，日本很多零售業(yè)租約合同到期后，政府限制租金價格上漲。當然，還可以針對在零售業(yè)稅費方面給予一定減免和優(yōu)惠，研究探索房租的繳稅抵扣政策。更重要的是，要根據(jù)新的市場形勢，研究出臺相應法律法規(guī)，重新平衡物業(yè)和商業(yè)的關系。

　�。ㄋ模┥罨�財稅改革，穩(wěn)定政府收入來源。地方政府對土地收入帶來的問題得不到解決，那么高房價和高租金問題、“造城”運動的問題都難以解決，即便提出解決這些問題途徑，往往更多地要依靠層面的行政手段，效果往往不好，對經(jīng)濟社會的發(fā)展運行進一步形成扭曲。因此，建議下一步，要深化財稅體制改革，總結(jié)上海、重慶等地經(jīng)驗，適時在全國推廣房產(chǎn)稅制度，在完善稅制體系的同時，為地方政府提供穩(wěn)定的稅源；在中央和地方共享稅收的分成比例上，進一步向地方傾斜，補充地方政府的財力；在符合條件的地區(qū)探索允許地方政府發(fā)行市政債，為地方政府提供公開透明、風險可控、持續(xù)穩(wěn)定的資金來源。