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    繼萬象城于2010年開創(chuàng)杭城購物中心的啟蒙元年后，2013年終于成為了杭州購物中心的井噴元年。隨著西溪印象城、西田城、城西銀泰城的相繼開業(yè)，MALL時(shí)代開始?jí)粝胝者M(jìn)現(xiàn)實(shí)。而在不遠(yuǎn)的將來，MALL隊(duì)伍更將迅速壯大，世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，未來三年杭州有望開業(yè)的購物中心體量多達(dá)90萬平方米，接近2013年底商業(yè)項(xiàng)目總存量。從無到有很多，杭城商業(yè)的發(fā)展速度有點(diǎn)快，一時(shí)之間，市民拍手稱贊，業(yè)內(nèi)則多有疑慮：現(xiàn)時(shí)消費(fèi)力是否足夠支撐新商圈？巨量商業(yè)供應(yīng)會(huì)否快速過飽和？

    三年前，記者曾前往東京六本木、大阪心齋橋考察，上周則剛從北海道札幌游歷回來。從日本城市商業(yè)的經(jīng)歷來看，還是能夠窺見杭城商業(yè)的一些脈絡(luò)延伸、未來走向以及可能會(huì)面臨的問題和困局。

    北海道省會(huì)札幌
    十年間完成了新老商業(yè)中心更替

    如果說杭州和東京、大阪這樣的國際性大城市相比遠(yuǎn)不在同一個(gè)等量級(jí)上，那么從某種程度上來說，杭州和札幌還是可以進(jìn)行一些類比的。

    札幌是一個(gè)位于日本北海道道央地區(qū)的都會(huì)城市，是全日本人口第五多的城市，也是北海道政府所在地、北海道的行政中心和工商業(yè)中心，相當(dāng)于北海道的省會(huì)，這跟杭州之于浙江的地位是一致的。不過，從面積和人口上來看，札幌比杭州小多了，杭州的面積為16596平方公里，2013年人口數(shù)為928.5萬，札幌面積則只有1121平方公里，2010年的人口數(shù)為190.6萬。

    札幌不大，其商業(yè)中心在近十年內(nèi)則經(jīng)歷了一個(gè)演變的過程。在之前的很長一段時(shí)間內(nèi)，札幌的老商業(yè)中心都集中在大通南部的三越百貨周邊地區(qū)，那也是札幌市地價(jià)最高的地段。除了三越，該區(qū)域形成了丸井今井、PARCO等大型百貨集群，周邊又有四丁目廣場和貍小路步行街，南面更有日本著名的歡樂街之一薄野，是以時(shí)尚、娛樂為中心的大型商業(yè)區(qū)。

    然而，隨著百貨店業(yè)績的低迷，該區(qū)域的客流量減少，就在此時(shí)，JR（日本鐵路）札幌車站南口的再開發(fā)完成成為新舊商業(yè)中心轉(zhuǎn)移的契機(jī)。2003年，JR塔、STELLAR PLACE、大丸百貨等相繼開業(yè)，囊括這些設(shè)施在內(nèi)的JR塔廣場地區(qū)同時(shí)還包含了札幌車站的地下商業(yè)街PASEO和APIA在內(nèi)，集時(shí)尚、購物、電影、飲食、辦公、娛樂、住宿、醫(yī)療等多種類型設(shè)施于一身，并且地下交通四通八達(dá)極為便利，在北海道冬天的寒冷天氣中完全不必到達(dá)地上就能充分享受到購物的樂趣，因而贏得了極高的人氣。不僅札幌市民，甚至JR沿線城市比如旭川、小樽等地的居民也愿意來此購物。此外，原本坐落于大通西一丁目的紀(jì)伊國屋書店札幌本店于2005年將店址移至緊鄰札幌車站的北五條西五丁目，類似這樣從大通地區(qū)轉(zhuǎn)移過來的商店還有不少。頗為值得一提的是，大丸百貨在百貨業(yè)績持續(xù)下滑的大形勢(shì)下，自2003年開業(yè)以來業(yè)績反而不斷逆勢(shì)上漲。

    從地下城市到垂直城市
    六本木用大樓高度換取大量綠地

    JR塔廣場的開業(yè)，最終對(duì)地價(jià)產(chǎn)生了巨大影響。其開業(yè)前，大通地區(qū)和札幌車站站前地區(qū)的土地價(jià)格差達(dá)到30%，2005年這一差距縮小到6％，再到2006年，兩地地價(jià)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

    單從JR札幌站和地鐵大通站的客流量來看，二者其實(shí)沒什么差異，但大通地區(qū)是大通站向南擴(kuò)展形成的帶狀區(qū)域，札幌站前地區(qū)則是以JR札幌站為圓心，各種設(shè)施緊密分布在周圍。2006年以后，大通地區(qū)的不景氣現(xiàn)象更加明顯，2009年，身為薄野中堅(jiān)的Robinson百貨倒閉，2010年，三越經(jīng)營的札幌ALTA關(guān)門。而札幌站前地區(qū)的繁榮場面，也只出現(xiàn)在大丸、STELLAR PLACE、JR塔、ESTA、東急百貨等集聚區(qū)，曾經(jīng)在札幌站前經(jīng)營的西武百貨2009年倒閉，說明JR札幌站的客流輻射區(qū)域也是有限的。

    大通衰落，札幌站前崛起，為了使這兩個(gè)步行時(shí)間只需十多分鐘的商業(yè)中心打通并同步活躍起來，尺度開闊、布局舒適的札幌站前地下通道步行空間在2011年3月開通。此后，兩個(gè)中心地區(qū)之間的回游性得到了很好的提升，低迷的大通地區(qū)也藉此獲得了大量的回流客群。

    札幌商業(yè)格局的改變，一言以蔽之，就是舊的條狀商業(yè)中心遭遇危機(jī)，新商業(yè)中心依托交通樞紐形成圓形布局，半徑并且不大，而最終讓敗落的舊商業(yè)中心起死回生的辦法是，在這兩個(gè)相距不遠(yuǎn)的商業(yè)中心之間通過舒適的地下步行空間將其連接起來，形成有效回流。

    如果說札幌的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)是大做地下城市文章，那么寸土寸金的東京則更是垂直城市的打造典范。在著名的六本木新城，你可以看到大體量的高層建筑與寬闊的人行道、大量的露天綠化空間交織在一起，建筑間與屋頂上設(shè)置大面積的園林景觀，各式雕塑作品點(diǎn)綴于空地、綠地和休憩空間內(nèi)。之所以在這個(gè)東京城市中心區(qū)，還能設(shè)置大量公園和綠地，讓人們奢侈地享受開闊的戶外空間，是因?yàn)榱�本木在�?guī)劃之初就以垂直流動(dòng)線來思考建筑的構(gòu)成，主創(chuàng)者希望創(chuàng)造一個(gè)垂直的都市，通過拔高大樓的高度來增加更多的綠地和公共空間，并縮短辦公室與居住區(qū)之間的距離，減少人們的交通時(shí)間，將都市的生活動(dòng)線由橫向改為豎向，最終改變?nèi)藗兊木幼∨c生活行為模式。

    今明兩年多個(gè)購物中心開業(yè)
    杭州商業(yè)將很快面臨同質(zhì)化困境

    綜合札幌和東京的城市經(jīng)驗(yàn)，我們可以看到一些共通點(diǎn)：帶狀舊商業(yè)中心趨向于沒落；新型塊狀商業(yè)中心對(duì)集中度的要求較高，即便是交通樞紐，可輻射范圍也是有限的；百貨業(yè)持續(xù)下滑，電商時(shí)代帶來了巨大沖擊；同時(shí)，在土地資源如此有限的情況下，日本仍然選擇往地上和地下拓展空間，并不愿意犧牲公共綠地和休憩空間，其尺度之大在我們看來幾乎是驚人的。

    而以往商業(yè)格局極為落后的杭州，近幾年終于迎來了商業(yè)布局的跳躍式發(fā)展。繼去年三個(gè)購物中心相繼開業(yè)后，今年杭州還將迎來多個(gè)綜合體項(xiàng)目的首演：鐵板釘釘已確定開業(yè)時(shí)間的是杭州首個(gè)萬達(dá)廣場，即將于今年12月12日滿鋪開業(yè)；中大·銀泰城、西子國際的杭州大廈城市廣場也預(yù)計(jì)將于今年年底前后面市。時(shí)間窗再往后打開，2015年前后，錢江新城的來福士廣場、高德置地廣場，西溪海港城的VV PARK等也將次第露面。正如世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)顯示的那樣，杭州有望在未來三年開業(yè)的購物中心體量達(dá)90萬平方米，這一數(shù)字已接近2013年底商業(yè)項(xiàng)目的總存量97.8萬平方米，在滿足各區(qū)域市民消費(fèi)需求的同時(shí)，也會(huì)迅速帶來同質(zhì)化困境，機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存。

    贏商投資總經(jīng)理方芳分析認(rèn)為，杭州的區(qū)域型商圈目前出于起步階段，很多都還只有一兩個(gè)支柱項(xiàng)目，這樣的結(jié)構(gòu)還很單一，而未來成熟商圈的結(jié)構(gòu)形成一定是豐富有梯度的，同時(shí)根據(jù)客群特征去形成自己的特色并相互錯(cuò)開，在扎堆隆市的基礎(chǔ)上細(xì)分市場。“跟同級(jí)別城市相比，杭州的商業(yè)還是蠻落后的，消費(fèi)需求確實(shí)大量存在，但在近三五年的商業(yè)海量供應(yīng)后，新項(xiàng)目之間優(yōu)勝劣汰的局面也將很快出現(xiàn)，項(xiàng)目將依靠差異化競爭來脫穎而出。”

    而在漢嘉地產(chǎn)咨詢有限公司副總裁高賢林看來，接下去的杭州商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性繁榮和過剩的景象，情況不容樂觀。“究其原因，是消費(fèi)需求和地塊供應(yīng)并沒有形成有效的對(duì)接造成的。商業(yè)地產(chǎn)有著自身嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪\(yùn)行規(guī)律，地塊供應(yīng)的體量大小和區(qū)域分布原本應(yīng)該按照現(xiàn)實(shí)消費(fèi)需求來配置，但在目前，很多時(shí)候都是規(guī)劃盲目先行，因此今后許多項(xiàng)目出現(xiàn)空置和浪費(fèi)也是必然的。”