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　　虛假宣傳、設(shè)置陷阱、霸王條款……盡管與數(shù)年前相比，房地產(chǎn)市場的品牌房企和品質(zhì)樓盤越來越多，但是樓市仍然有不少雜音。對于購房者而言，一不小心就有可能“中招”，無奈踏上漫漫維權(quán)路。

　　開發(fā)商究竟有哪些“損招”？購房者又該如何避免上套？本報特地遴選近期發(fā)生在杭州樓市中的熱點維權(quán)事件，希望讀者能從中吸取一點經(jīng)驗教訓，在自己的購房之路中少走彎路。

　　1、“假學區(qū)”房大忽悠

　　下沙某樓盤銷售時一直宣稱，其屬于下沙最好的學區(qū)——文海小學。不過去年底臨近交付時，業(yè)主從政府主管部門得知，該樓盤并不屬于文海學區(qū)。一些沖著學區(qū)買房的業(yè)主，被開發(fā)商的這種行為徹底激怒了，拒絕收房，要求開發(fā)商對此事給個說法。

　　無獨有偶，去年底橋西某樓盤也因為“學區(qū)門”，引發(fā)了與業(yè)主之間的一番爭執(zhí)。該樓盤銷售時一直宣稱其屬于賣漁橋文瀾小學學區(qū)，不過臨近交付時，業(yè)主了解到的情況卻并非如此，從而引發(fā)業(yè)主集體維權(quán)。

　　也有一些樓盤，宣稱引進某知名學校的分校，但事實上該分校與本校的師資力量相差懸殊，有的僅僅是掛靠關(guān)系，隸屬于同一教育集團但并不共享師資力量。這樣的一些樓盤，也被稱之為“偽學區(qū)”樓盤。

　　點評：杭州樓市近年來類似于這一類“假學區(qū)”事件，可以說是屢見不鮮。由于人們對學區(qū)的普遍重視，學區(qū)房自然也就成了開發(fā)商宣傳過程中的賣點。理論上說樓盤只有交付之后，教育主管部門才會劃定學區(qū)，因此開發(fā)商的宣傳也只是一面之詞。教育主管部門還會根據(jù)生源情況，對學區(qū)范圍進行調(diào)整，根據(jù)以往的學區(qū)范圍想當然地以為自己的樓盤屬于這個學區(qū)，一旦出現(xiàn)變數(shù)就會引發(fā)糾紛。也有一些開發(fā)商甚至明知自己的樓盤不太可能劃入優(yōu)質(zhì)學區(qū)，但是銷售過程中故意誘導購房者，如果是這一種情況就屬于欺詐。開發(fā)商在銷售過程中應將學區(qū)劃定規(guī)則如實告知購房者，如果在宣傳資料中鐵板釘釘?shù)卣f自己的樓盤是學區(qū)房，屆時又不能兌現(xiàn)的話，那么就應該承擔相應責任。

　　2、“私屬空間”名不副實

　　銷售時，開發(fā)商宣稱每戶可獲贈4-6.5平方米的“私屬前廳”，然而開發(fā)商所謂的“私屬前廳”，在業(yè)主看來顯然已經(jīng)是名不副實。按照業(yè)主的理解，既然是“私屬前廳”，當然可以合理利用起來打造成一個入戶前廳。不過交付后開發(fā)商卻改變了原先的說詞，告訴業(yè)主“私屬前廳”不能隨意改造，因為這是消防通道，屬于公用面積。最近，城東某新交付樓盤，攤上了這件事。

　　既然是消防通道，為何銷售時卻宣稱是“私屬前廳”？使用“私屬前廳”這樣的宣傳語，確實起到了不錯的效果。有不少購房者當初正是沖著這個“私屬前廳”而下單的，如今私屬卻成了公用，餡餅也就成了陷阱。因為銷售過程中有意隱瞞，開發(fā)商的誠信遭到業(yè)主質(zhì)疑。

　　點評：贈送空間餡餅成陷阱，這也是樓市中屢見不鮮的事情。一些開發(fā)商在銷售過程中，為了增加產(chǎn)品賣點，會有意無意夸大贈送空間的使用功能，就比如這一事件中把消防通道說成是“私屬前廳”，讓購房者相當然地認為這是一個可以自由支配和使用的空間，可以說是有意誤導。消防通道是有嚴格管理規(guī)定的，任何人都不能隨意占用，顯然與“私屬前廳”的使用功能大相徑庭。遇到類似情況，購房者可要求開發(fā)商明確贈送空間的性質(zhì)以及今后的使用功能，并保留相關(guān)的宣傳資料以備日后維權(quán)之需。

　　3、“移花接木”頓生爭執(zhí)

　　近日城東某樓盤，因為“門”變成了“窗”，遭到業(yè)主集體維權(quán)。原來，該樓盤在銷售過程中曾向購房者宣稱，部分戶型擁有雙陽臺。同時樓書上的戶型圖也顯示，陽臺和臥室之間是一扇移門。不過臨近交付時，業(yè)主卻發(fā)現(xiàn)這扇門不翼而飛，取而代之的是一個窗戶。稍有生活常識的人都知道，陽臺和臥室之間設(shè)置了一個一米多高的窗戶，那么這個陽臺實際上就失去了應有的使用功能，“雙陽臺”就此成為泡影。

　　為什么當初銷售的時候沒有把這個說清楚？為此業(yè)主找到開發(fā)商要求給說法。開發(fā)商給出了一個令他們感到郁悶無比的解釋，房子的陽臺并沒有少，只不過帶窗的這個陽臺成了設(shè)備陽臺。業(yè)主駁斥稱，樓書上明明顯示的是移門，開發(fā)商的解釋令人大跌眼鏡：樓書只是作為參考，最終以實際交付為準。并且，這一爭執(zhí)發(fā)生之后，開發(fā)商重新印制了先前的樓書，而這也說明開發(fā)商意識到了自己的錯誤。

　　點評：當交付實景與樓書等宣傳資料有出入，開發(fā)商往往會以“樓書不具備法律效力，以合同約定或?qū)嶋H交付為準”為由，拒絕業(yè)主的合理訴求。事實上作為合同要約的一部分，樓書、沙盤等自然具備一定的法律效力，否則開發(fā)商就可以不負責任地隨意宣傳。這一事件中，表面看上去是“門”變成“窗”，但事實上是涉及規(guī)劃的較大調(diào)整——有門的陽臺要計算一半面積，成了設(shè)備陽臺后卻不計算面積。購房者可根據(jù)樓書等宣傳資料，要求開發(fā)商兌現(xiàn)銷售時的承諾，追究相應的違約責任。這一類事件，保留樓書等文字資料，或者銷售員的錄音，對日后維權(quán)至關(guān)重要。

　　4、銷售隱瞞“不利因素”

　　近期城北多個樓盤，因為銷售過程中向購房者隱瞞“不利因素”，而陷入了業(yè)主集體維權(quán)的漩渦之中。

　　如果樓盤周邊有垃圾焚燒廠、污染企業(yè)等，這些顯然都會降低樓盤品質(zhì)。近期困擾城北樓盤的不利因素，主要是變電站、高壓線等。基于對高壓線和變電站輻射危害的認識，大多數(shù)購房者顯然是頗為忌諱。雖然有些樓盤的銷售在前，高壓線和變電站的施工在后，但是業(yè)主認為開發(fā)商已經(jīng)提早知道相關(guān)的規(guī)劃，卻在銷售時向他們刻意隱瞞，具有不可推卸的責任。

　　此外，也有一些個別樓盤，會隱瞞地塊的一些歷史情況（比如之前市化工廠，土壤具有一定的毒性）或者土地使用年限等。

　　點評：按照目前的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商必須如實告知樓盤周邊的一些不利因素，并在售樓處的顯著位置張榜公布，這是開發(fā)商應盡的告知義務(wù)。目前杭州大多數(shù)開發(fā)商對這一規(guī)定的執(zhí)行情況還算不錯，從而避免了日后的一些糾紛。購房者下單之前，一定要注意查看公布在售樓處的不利因素清單，對這些不利因素有一個正確理性的認識。但現(xiàn)實中由于一些不可控的原因，致使不利因素在開盤之后出現(xiàn)，成了難以化解的矛盾。當然，有一些施工規(guī)劃，開發(fā)商是完全有條件提早獲知的，如果有意隱瞞的話，顯然是沒有盡到告知義務(wù)，購房者可要求開發(fā)商承擔相應責任，彌補相關(guān)損失。

　　5、降了價品質(zhì)也大降

　　從去年下半年至今，杭州不少樓盤，交付過程中都出現(xiàn)了較多的質(zhì)量問題，引發(fā)多起業(yè)主集體拒絕收房事件。這其中，不乏有一些2012年的降價樓盤，因為大幅降價而嚴重影響到了樓盤品質(zhì)，遭到業(yè)主強烈不滿。

　　由于地價以及稅費是房地產(chǎn)開發(fā)的剛性成本，部分開發(fā)商在降價之后為了控制成本，就不得不在建筑材料上做文章。一些慣常的做法是，換用中低端材料，就比如把石材干掛改為真石漆，無疑降低了樓盤品質(zhì)。此外在一些樓盤配套上，比如原先承諾的泳池、網(wǎng)球場等，也往往因為要控制成本而一筆勾銷。城西某樓盤甚至被業(yè)主發(fā)現(xiàn)鋼筋保護層厚度不達標，不再是品質(zhì)問題而是安全問題。之江某樓盤則因為出現(xiàn)嚴重滲水現(xiàn)象，遭致業(yè)主詬病。

　　點評：開發(fā)商因為市場形勢變化而進行降價，這是一種正常合理的市場行為，本無可厚非。但是，即便是降價，也應該保證樓盤應有的建筑質(zhì)量和品質(zhì)。向購房者承諾的一些建筑材料以及一些配套設(shè)施，不能因為降價了而隨意進行調(diào)整，否則就是違約，尤其是嚴重損害到了降價之前的購房者的利益。購房者完全可以根據(jù)開發(fā)商先前的銷售承諾，要求開發(fā)商履行承諾，如果沒有履約則可要求承擔相應責任或者相應賠償。當然，對于一些品牌口碑不太好的開發(fā)商，購房者切忌貪小便宜或者從眾心理，不能因為樓盤降價了而一哄而上。事實證明，小品牌開發(fā)商大幅降價的樓盤，出現(xiàn)質(zhì)量問題的概率頗高。

    6、贈送空間成違章建筑

    “贈送面積”只能看不能用，一不小心就成違章建筑；樓盤宣傳的公園、湖景，幾年過去了都還不見蹤影；承諾的小區(qū)配套，交付時嚴重走形變樣……您遇到過開發(fā)商的這些“損招”嗎？又該如何去接招？

　　把自家的一半陽臺送給樓上，然后從樓下獲得一半陽臺，通過這種“互換空間”的方式，就可以憑空多出兩個房間，成功偷得18平方米的面積。原來，開發(fā)商造的陽臺有兩層高，按照開發(fā)商的說法，交付之后只要把雙層陽臺中間一隔，就可以白白多出一大塊面積，而這塊面積顯然并未計入房產(chǎn)建筑面積。這個位于下沙的樓盤，銷售時一度把這樣的戶型設(shè)計作為賣點，吸引了不少購房者。

　　開發(fā)商的這一說法，從理論上說是可行的。銷售時開發(fā)商還承諾，交付之后開發(fā)商會統(tǒng)一來操辦這件事。不過去年底交付之后，業(yè)主卻發(fā)現(xiàn)遠沒有開發(fā)商當初描述得那樣美好。開發(fā)商現(xiàn)在卻撒手不管，讓業(yè)主自己去解決隔陽臺的事情。

　　事實上把雙層陽臺隔離成兩個單層陽臺，改變了原先的建筑形態(tài)，顯然是違章建筑，或許是開發(fā)商意識到這一點，怕承擔責任而食言。而這也就讓當初看中這一戶型設(shè)計的業(yè)主，陷入了尷尬，因為不去隔陽臺的話，面積就不會憑空多出來。

　　點評：開發(fā)商向購房者作出這樣的承諾，顯然是不負責任的。這種做法嚴格上說屬于違規(guī)，相當于是慫恿購房者搭建違章建筑，有違開發(fā)商的社會責任�，F(xiàn)實中不少購房者往往會因為一些樓盤的戶型贈送面積大，禁不住誘惑而下單。事實上天上沒有免費午餐，贈送面積大的戶型，要么單價也會相應提高，要么隱藏很多不為人知的陷阱。很多業(yè)主直到交付之后才明白，所謂贈送面積可能一點使用價值都沒有，成了雞肋。

　　因此，購房的時候一定要向銷售員問清楚關(guān)于贈送面積的使用功能，有可能的條件下簽署一份補充協(xié)議，以免日后維權(quán)被動。

    7、市政配套成海市蜃樓

　　交通、公園等市政配套，是一個樓盤重要的價值賣點�，F(xiàn)實中很多樓盤往往會有意夸大這些配套的價值，向購房者制造一種海市蜃樓的景象。一旦日后的規(guī)劃出現(xiàn)變數(shù)，開發(fā)商往往就會陷入虛假宣傳的尷尬。

　　余杭某個以“西西湖”命名的樓盤，宣傳上一直以西西湖為產(chǎn)品賣點。然而由于各種各樣的原因，西西湖的建設(shè)進度一直不如人意。由于配套的嚴重缺失，該樓盤的居住價值一直沒有得到顯著提升。對照開發(fā)商銷售時描繪的愿景，業(yè)主發(fā)現(xiàn)存在天壤之別，開發(fā)商也因此遭受虛假宣傳的指責。

　　無獨有偶，下沙金沙湖板塊的多個樓盤，也因為金沙湖工程進度緩慢，且面積與當初的規(guī)劃相差甚大，與開發(fā)商當初的宣傳更是大相徑庭，產(chǎn)品價值打了折扣。

　　點評：市政配套從規(guī)劃到落地，往往需要一個較長的周期，就比如地鐵，路線和站點設(shè)置也幾經(jīng)變化。開發(fā)商出于銷售上的考慮，往往會有意夸大這些配套的作用，或者在規(guī)劃尚未完全落定之時，當作鐵板釘釘?shù)氖聦嵏嬷�購房者，從而造成日后的糾紛。對此開發(fā)商自身要有理性認知，并把其中的風險因素如實告知購房者。

　　當然，面對開發(fā)商天花亂墜似的宣傳，購房者一定要保持清醒的頭腦，盡量從其他不同的渠道獲取相關(guān)信息，作出自己的獨立判斷，切不能開發(fā)商說什么就信什么。

    8、“人車分流”嚴重走樣

　　從去年下半年至今，城北某樓盤因為“人車分流”嚴重變了形，陷入了與業(yè)主之間的糾紛之中。臨近交付的業(yè)主發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商銷售時承諾的“人車分流”，與他們所理解的出入很大。

　　該樓盤宣傳資料顯示，“人車分流”是其一大賣點。“整個園區(qū)實行徹底的人車分流，園區(qū)內(nèi)無行車，只有閑庭漫步的愜意，不僅減少噪音的干擾和空氣的污染，同時確保園區(qū)的安寧和居住品質(zhì)，孩子可在園區(qū)內(nèi)盡情玩耍……”樓書中對此有一段詳細描述。不過業(yè)主發(fā)現(xiàn)，小區(qū)并未實現(xiàn)徹底的“人車分流”——汽車駛?cè)胄�區(qū)要繞過其中一幢樓之后，才駛?cè)氲叵萝噹�。如此一來�?ldquo;園區(qū)內(nèi)無行車”的承諾也就成了一紙空文，樓盤品質(zhì)大受影響。

　　不過，開發(fā)商卻認為他們并未違約，因為“人車分流”并沒有法律上的嚴格界定。不同的人對“人車分流”有不同的理解，而他們的理解就是“車走車道人走人道”，不是說地面上有行車就不能算是“人車分流”。開發(fā)商堅稱自己并未違約，拒絕了購房者提出的要求。

　　點評：“人車分流”是當前一些高端小區(qū)普遍的做法，其積極意義是保障小區(qū)安全，減少噪音。但如果汽車還是要經(jīng)過一段地面道路然后駛進地下，其作用也就大打折扣。這一事件中，表面上看是開發(fā)商和業(yè)主之間，對“人車分流”的認識有很大分歧，實際上反映出的是雙方在話語權(quán)上的不平等地位。當然，什么是“人車分流”，只要法律沒有明文規(guī)定，不同的人可以有不同的理解，但可以肯定的是，并非完全由開發(fā)商說了算。一旦訴諸法院，法院將對其進行合理界定。