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   “我們認(rèn)為浦東甲級寫字樓租金調(diào)整已在三季度見底，隨著市場需求的回穩(wěn)，租金將有望在明年前兩個(gè)季度率先反彈�！�10月14日，仲量聯(lián)行上海董事總經(jīng)理顧東尼表示。 

    雖然延續(xù)上一季度趨勢，上海甲級寫字樓平均租金繼續(xù)下滑，但已經(jīng)顯出觸底并行將反彈的跡象。仲量聯(lián)行最新發(fā)布的“三季度報(bào)告”顯示，2009年第三季度上海甲級寫字樓平均租金環(huán)比再次下滑至6.1元／平方米／天，其中浦東陸家嘴區(qū)域甲級寫字樓的平均租金雖然已跌至5.9元／平方米／天，但其環(huán)比跌幅卻已大為收窄。 

    內(nèi)資大手吸納 租金降幅放緩 

    上海甲級寫字樓的業(yè)主對市場信心有所增強(qiáng)的一個(gè)原因，源自近期國內(nèi)金融企業(yè)的大手筆購入，進(jìn)而成為浦東寫字樓新增供應(yīng)的吸納主力。隨著越來越多自用客戶的大宗購買，浦東新竣工物業(yè)整體入駐率也有所上升。 

    記者從知情人士處獲悉，中國農(nóng)業(yè)銀行豪擲近90億元買下中信泰富船廠項(xiàng)目（即“浦江雙輝大廈”）雙塔寫字樓的大部分樓層（包括一整棟的49層及另一棟中的41層），成為第三季度上海最受矚目的大宗物業(yè)交易。 

    而上海農(nóng)村商業(yè)銀行則以人民幣10.5億元買入小陸家嘴“中融碧玉藍(lán)天”10層辦公樓和4個(gè)商鋪單元。此外，寧波商業(yè)銀行正與上海環(huán)球金融中心邊上的21世紀(jì)中心大廈洽購2萬多平方米的辦公樓。 

   “新興的自用客戶購買需求將繼續(xù)成為未來一年中浦東辦公樓市場的主力”，顧東尼稱，“大宗物業(yè)購買使陸家嘴可供租賃甲級寫字樓面積減少，也進(jìn)一步降低租賃市場的空置率”。 

    仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，第三季度上海全市CBD區(qū)域的甲級辦公樓市場空置率為13.6%，已與上一季度持平，其中浦東陸家嘴的寫字樓空置率出現(xiàn)了1.5%的降幅，達(dá)到18.4%；而浦西寫字樓因缺少大宗買家，空置率仍有0.9%的微幅上調(diào)，為10.1%。 

    同時(shí)，空置率下降，亦在一定程度上緩解了大業(yè)主降租的壓力。隨著浦東新竣工辦公樓的入駐率持續(xù)上升，越來越多的業(yè)主開始停止下調(diào)其租金。 

    仲量聯(lián)行上海商業(yè)部董事李凌還向記者舉出一個(gè)在陸家嘴“逆勢熱租”的個(gè)案——今年新交付的上海國金中心（IFC）一期（即匯豐銀行大樓）的寫字樓部分，至今出租率已高達(dá)9成，“并且重新出現(xiàn)了客戶競價(jià)爭搶的現(xiàn)象，這在一段時(shí)間以來寫字樓租賃行情低迷的陸家嘴尚屬首見。” 

    此外，幾個(gè)原定今年年底完工的甲級辦公樓項(xiàng)目宣布竣工日期將推遲到2010年，未來幾個(gè)季度供過于求的壓力會在一定程度上緩解，租金下降也會明顯放緩。 

    但顧東尼亦指出，“這將不會是一波強(qiáng)有力的反彈，而是租金在一定需求的支撐下止跌，上海寫字樓市場將進(jìn)入穩(wěn)定狀態(tài)�！� 

    價(jià)格“洼地”預(yù)示“抄底”玄機(jī) 

    一個(gè)多月前，SOHO中國以24.5億元從大摩手中買下上海南京西路的東海廣場一期，近乎完美的地段，讓SOHO中國董事長潘石屹對于這筆收購很是得意，相比周邊動輒6萬~10萬元/平方米的住宅售價(jià)，3.4萬元/平方米左右的收購價(jià)簡直“相當(dāng)便宜”。 

    事實(shí)上，上海住宅價(jià)格此前近半年的大幅上漲，使商辦物業(yè)的價(jià)格變得更具吸引力。寫字樓的價(jià)格“洼地”，也讓越來越多的國內(nèi)外投資者開始嗅到其中的商機(jī)。種種跡象表明，在通貨膨脹的預(yù)期下，隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)的逐步恢復(fù)，寫字樓的價(jià)值也將再次得到市場的認(rèn)可，抄底機(jī)遇顯現(xiàn)使得一波辦公物業(yè)投資潮或重將開啟。 

    仲量聯(lián)行9月末發(fā)布的《正在崛起的中國機(jī)構(gòu)投資者》白皮書指出，“中國房地產(chǎn)投資市場正處于由外資主導(dǎo)向內(nèi)資主導(dǎo)過渡的重要結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型期，大宗物業(yè)投資力量將從國外企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)槿找婊钴S的大陸機(jī)構(gòu)投資，并且主要是國有企業(yè)。” 

    該份白皮書數(shù)據(jù)顯示，2009年上半年，外國資本在中國主要大宗物業(yè)投資市場中所占的比例從2005年達(dá)到的近60%下降到10%以下。而大陸投資者在在整體大宗物業(yè)交易中所占的比例從2005年的約35%上升到約70％。 

    而其中，甚至包括了摩拳擦掌、虎視眈眈的即將開閘的保險(xiǎn)資金。 

    于10月1日實(shí)施的新《保險(xiǎn)法》明確規(guī)定允許保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)，相關(guān)細(xì)則也將隨之出臺。根據(jù)DTZ戴德梁行的統(tǒng)計(jì)，截至今年6月，保險(xiǎn)公司的資金運(yùn)用余額高達(dá)3.4萬億元，可用于投資房地產(chǎn)的保險(xiǎn)資金量估計(jì)在5%至10%之間。 

    戴德梁行中國投資部聯(lián)席主管葉國平指出，“預(yù)計(jì)保險(xiǎn)資金最快在第四季度就將會活躍于上海的房地產(chǎn)市場。而保險(xiǎn)資金由于投資要求是風(fēng)險(xiǎn)可控，將會首選出租率較高的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，如京滬兩地的甲級寫字樓等”。 

    “幾項(xiàng)大宗辦公樓交易，不約而同地發(fā)生在浦東核心商業(yè)區(qū)，買家又都是內(nèi)地企業(yè)，成交日期也相當(dāng)接近，這說明買方市場預(yù)期出奇的一致”，業(yè)內(nèi)資深人士、前仲量聯(lián)行中國區(qū)董事陳立民認(rèn)為，就是上海辦公樓市最為興旺的2005~2007年間，一年的大宗交易量也不過如此�！翱梢源竽懠僭O(shè)，金融海嘯正在退潮，投資市場開始悄悄復(fù)蘇�！� 

     可以想見的是，未來將有大量內(nèi)外資本進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場。加劇的競爭，以及國內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者所具有的本土優(yōu)勢成為有力支撐，將使國內(nèi)的辦公物業(yè)開始面臨價(jià)格上調(diào)的趨勢。回升跡象對于投資者而言，或許就是一個(gè)若隱若現(xiàn)的“抄底”信號。