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    2009年，上海樓市受政策、重大規(guī)劃利好的影響，由年初的低迷一路上揚(yáng)，直至火爆，創(chuàng)下多項(xiàng)紀(jì)錄。一手房市場(chǎng)經(jīng)歷了復(fù)蘇、爆發(fā)、整固和再?zèng)_高，走出一根長(zhǎng)陽(yáng)線。二手房市場(chǎng)連創(chuàng)單月成交量、成交均價(jià)和年成交量三項(xiàng)新高。與此同時(shí)，保障性住房體系逐步完善；寬松的房貸政策支持居民購(gòu)房；物業(yè)服務(wù)覆蓋率達(dá)到97%……記者采擷樓市各領(lǐng)域的重要事件和節(jié)點(diǎn)，并融入自己的思考，基本勾勒出一年來(lái)樓市的概貌，以期給關(guān)注上海樓市的讀者以參考。

    多項(xiàng)政策穩(wěn)市場(chǎng)促保障

    2009年，我國(guó)房地產(chǎn)政策走向的兩條主線是：穩(wěn)定市場(chǎng)與加強(qiáng)住房保障體系。政府積極應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)，實(shí)行了積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快地發(fā)展。2009年，房地產(chǎn)業(yè)也得到長(zhǎng)足進(jìn)展，房屋銷售面積和銷售額均創(chuàng)下歷史新高；住房保障體系不斷加強(qiáng)和完善，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性安居工程建設(shè)進(jìn)展迅速。

    一、房地產(chǎn)信貸政策。支持居民首次購(gòu)買普通住房和改善型普通自住房的貸款需求，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；同時(shí)下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再申�?qǐng)貸款購(gòu)買第二套用于改善居住條件的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策。從2009年9月起，央行還在百日內(nèi)5次下調(diào)基準(zhǔn)利率。

    二、稅收政策。降低稅負(fù)，刺激需求。對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。 2008年年底中央政府出臺(tái)的 《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》規(guī)定：將現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)5年 （含5年）轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅，改為超過(guò)2年 （含2年）轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅；將個(gè)人購(gòu)買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

    三、住房保障體系。 2009年，國(guó)家住房保障法已納入十一屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃。 2008年11月，國(guó)務(wù)院 “國(guó)十條”把保障性安居工程列為首條，提出加快廉租住房建設(shè)，加大實(shí)物配租力度，擴(kuò)大廉租住房租賃補(bǔ)貼范圍，推進(jìn)棚戶區(qū) （危舊房）改造，此前還發(fā)布了城市低收入家庭資格認(rèn)定辦法。

    2009年，上海積極貫徹中央政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)與加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)的各項(xiàng)政策，先后推出 《上海市商品房銷售方案?jìng)浒腹芾頃盒幸?guī)定》、《上海市房地產(chǎn)登記條例》和 《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理試行辦法》等措施，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。 2009年，上海開建了寶山顧村等全市6個(gè)大型保障性住房基地，開工面積約400萬(wàn)平方米；2008年開工建設(shè)的400萬(wàn)平方米、約6萬(wàn)套經(jīng)適房近期陸續(xù)上市。

    一手房走出一根長(zhǎng)陽(yáng)線

    縱觀2009年上海一手商品住宅市場(chǎng)交易量和價(jià)格走勢(shì)，一言以蔽之，全年是一根大陽(yáng)線。在這根大陽(yáng)線中，又可分成幾個(gè)階段，依次為復(fù)蘇期、爆發(fā)期、整固期和再度沖高期。

    2008年年末，上海出臺(tái)14條相關(guān)優(yōu)惠政策鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)，令2009年初的樓市呈現(xiàn)緩慢復(fù)蘇跡象，剛性需求開始釋放。

    2009年前三個(gè)月，可視為全年樓市的復(fù)蘇期。 3個(gè)月累計(jì)銷售成交量達(dá)428.46萬(wàn)平方米，與去年相比增長(zhǎng)4.7%。 3月份成交量的爆發(fā)性成長(zhǎng)，使前三月累計(jì)成交規(guī)模已趕上去年水平，持幣觀望氣氛已經(jīng)消散。

    從2009年4月至8月，進(jìn)入今年樓市的爆發(fā)期，月成交面積保持在260多萬(wàn)平方米，月成交套數(shù)達(dá)2.3萬(wàn)多套。4月份，成交量為255.78萬(wàn)平方米，2.4萬(wàn)余套，面積與上月環(huán)比上升10.6%，比去年同期增長(zhǎng)73.6%，創(chuàng)下自2005年來(lái)的月度新高。而平均房?jī)r(jià)從前三個(gè)月的降價(jià)，轉(zhuǎn)為基本持平。之后數(shù)月，全市平均房?jī)r(jià)突破萬(wàn)元大關(guān)，一路上揚(yáng)，房?jī)r(jià)月增幅在6%以上。開發(fā)商連續(xù)提價(jià)，購(gòu)房者蜂擁排隊(duì)現(xiàn)象比比皆是。

    2009年前三季度，商品住宅累計(jì)成交已達(dá)1945多萬(wàn)平方米，與去年同期相比增幅達(dá)61.27%。春夏季的樓市成交爆發(fā)性增長(zhǎng)，使得9月樓市失去“金九”光環(huán)，成交面積204萬(wàn)平方米，成交1.89萬(wàn)套，低于前幾個(gè)月的水平。有關(guān)二套房貸首付從嚴(yán)的風(fēng)聲再起，也使得市場(chǎng)情緒有所理性。這個(gè)月，可看成是今年樓市上升通道中的一個(gè)停頓點(diǎn)，為短暫的整固期。

    從2009年10月至今，上海樓市再度進(jìn)入一個(gè)上升通道，住房?jī)r(jià)格環(huán)比大幅上漲，在高位上繼續(xù)攀升，屢創(chuàng)上海房?jī)r(jià)歷史新高。這是今年樓市的再度沖高期。 1-11月，一手商品住宅累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售達(dá)2417.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)71.1%。按本市常住人口計(jì)算，等于平均每人購(gòu)買了1.3平方米，成為全球之最。

    縱觀2009年全年樓市，在政策鼓勵(lì)前提下，需求和投資的全線進(jìn)入，使得成交和價(jià)格一浪高過(guò)一浪。但是，年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議信號(hào)頻頻：大力解決中低收入家庭的住房問(wèn)題，將遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，抑制投資和投機(jī)性購(gòu)房行為等，對(duì)明年樓市的整體走勢(shì)將產(chǎn)生關(guān)鍵性影響。

    增加推地試點(diǎn)“預(yù)申請(qǐng)制”

    2009年，隨著商品房交易的火爆，房?jī)r(jià)跳躍上漲，開發(fā)商對(duì)土地的熱情恢復(fù)，紛紛舉牌搶地，土地從“大包袱”變成了“香餑餑”。

    截至11月底，2009年上海土地市場(chǎng)共出讓440幅經(jīng)營(yíng)性地塊，1881.06萬(wàn)平方米。其中商品房地塊135幅，總面積901.02萬(wàn)平方米，出讓數(shù)量直逼前三年的歷史高位。

    成交量反彈。截至11月底，共成交地塊433幅，總面積1666.53萬(wàn)平方米。其中商品房地塊139幅，總面積646.44萬(wàn)平方米，比 2008年增長(zhǎng)17.83%。地塊成交總收入達(dá)823.31億元，成交金額居全國(guó)首位。

    今年土地市場(chǎng)開局并不輕松，年初由于房產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)走淡，開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)前景并不看好，第一季度完成的土地交易，仍以底價(jià)成交為主。下半年，房產(chǎn)銷售形勢(shì)一片大好，資金盤活，信貸充裕，開發(fā)商“不差錢”，“地王”頻頻出現(xiàn)，甚至“面粉貴過(guò)面包”現(xiàn)象再度上演。

    7月23日，金地以30.48億的價(jià)格拿下青浦趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)10號(hào)地塊，樓板價(jià)1.45萬(wàn)元/平方米；9月30日，綠地集團(tuán)以72.45億元的價(jià)格，拿下徐匯龍華路1960號(hào)地塊，樓板價(jià)2.72元/平方米；9月10日，長(zhǎng)風(fēng)6B、7C住宅地塊由中海地產(chǎn)以總價(jià)70.06億元摘得，樓板價(jià)2.24萬(wàn)元/平方米；12月10日，浙江的綠城集團(tuán)以16.611億元的價(jià)格競(jìng)得上海浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)C-1-1a、C-1-5a地塊，樓板價(jià)1.9萬(wàn)元/平方米，高出附近在售新盤價(jià)近30%。

    “地王”企業(yè)中，國(guó)企占多數(shù)。部分區(qū)域房?jī)r(jià)未來(lái)2-3年的增值空間透支明顯，特別是外環(huán)附近及外環(huán)外受軌道影響的區(qū)域，而目前地價(jià)仍在以房?jī)r(jià)為目標(biāo)向上攀升，一些區(qū)域地價(jià)已出現(xiàn)“不能承受之重”的態(tài)勢(shì)。

    9月，上海探索土地出讓新機(jī)制，“勾地制”首個(gè)試點(diǎn)悄然現(xiàn)身。位于黃浦區(qū)外灘金融集聚帶的“8-1商用地塊”，成為上海首次推行 “土地預(yù)申請(qǐng)公告”的第一單。這種土地出讓 “預(yù)申請(qǐng)”制度，提前公示土地出讓計(jì)劃和出讓地塊的詳細(xì)信息，接受開發(fā)商的申請(qǐng)，在政府認(rèn)可其出價(jià)后再行招拍掛。這有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，緩解開發(fā)商盲目高價(jià)搶地的現(xiàn)象。

    12月17日，財(cái)政部、國(guó)土部等五部委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，今后土地出讓中，首付款繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%，分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過(guò)1年。如果這次動(dòng)真格而不是走過(guò)場(chǎng)，囤地越多的企業(yè)，面臨的資金和銷售壓力將越大，而房?jī)r(jià)也有望回歸理性。

    二手房連創(chuàng)三項(xiàng)新高

    從市場(chǎng)低迷到交易火爆量?jī)r(jià)齊升，2009年二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)頗具戲劇性。房產(chǎn)新政中關(guān)于營(yíng)業(yè)稅 “五年改二年” 的優(yōu)惠措施起了關(guān)鍵作用。加上一手房銷售火爆，南匯并入浦東、崇明隧橋通車、迪士尼落戶川沙等外力助推，2009年二手房創(chuàng)下三個(gè)新高。

    單月成交量連續(xù)兩次創(chuàng)新高。2009年6月和11月，二手房成交量?jī)纱卧露瘸山煌黄?萬(wàn)套，創(chuàng)下歷史新高。其中6月份成交套數(shù)為3.1275萬(wàn)套，11月份突破6月份的高點(diǎn)，成交量升至3.2432萬(wàn)套，比2007年的2.0533萬(wàn)套增長(zhǎng)50%。 6月份創(chuàng)新高源于去年積壓的購(gòu)房需求反彈并慣性向上所致，而11月份創(chuàng)新高則因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅“五改二”優(yōu)惠政策將要到期而引發(fā)的趕 “末班車”效應(yīng)。

    二手房均價(jià)創(chuàng)新高。今年二手房成交均價(jià)逐月攀升，到11月已達(dá)1.379萬(wàn)元/平方米，為全年最高，也是歷史最高均價(jià)。 11月，總價(jià)800萬(wàn)元以上二手住宅交易增長(zhǎng)一倍多，這與境外買方積極入市密切相關(guān)。數(shù)據(jù)顯示，11月港澳臺(tái)客戶購(gòu)買上海二手住宅287套，外籍客戶購(gòu)買267套，境外客戶總共購(gòu)買554套，環(huán)比增長(zhǎng)84.1%，遠(yuǎn)高于整體成交量的增幅。今年二手房成交價(jià)創(chuàng)新高，除了南匯并入浦東、崇明隧橋通車、迪士尼落戶川沙等因素外，還因?yàn)橐皇址肯破鸬暮勒瑹嵫由斓蕉�手房市�?chǎng)，從而帶動(dòng)了二手房均價(jià)向上。

    全年成交量創(chuàng)新高。從近10年來(lái)上海二手房的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，僅2004年、2009年上海二手房成交面積突破2000萬(wàn)平方米，而2009年 （截至11月）成交面積已達(dá)2247.11萬(wàn)平方米，超過(guò)2004年的2222.24萬(wàn)平方米，創(chuàng)下自房改以來(lái)的最高紀(jì)錄。以此推算，全年二手房成交量接近2500萬(wàn)平方米，一手房在2700萬(wàn)平方米左右，剔除動(dòng)遷配套房，二手房成交量已遠(yuǎn)超一手房。

    二手房之所以連創(chuàng)三個(gè)新高，主要有三個(gè)原因。一是去年底實(shí)施的稅費(fèi)優(yōu)惠政策。對(duì)于二手房交易免交營(yíng)業(yè)稅的條件由原來(lái)的購(gòu)房滿5年以上改為滿2年以上，其影響不僅是節(jié)省5.5%的房款，更是對(duì)市場(chǎng)需求的釋放，大量房齡在5年以內(nèi)的二手房集中入市，增加了市場(chǎng)的供給量，與此同時(shí)，剛性需求以及購(gòu)房人跟漲不跟跌的心理，造成量?jī)r(jià)齊升的局面。二是城市建設(shè)利好眾多。南匯并入浦東，引發(fā)周康二手房量?jī)r(jià)齊升；大虹橋概念炒熱閔行、長(zhǎng)寧和松江；崇明隧橋通車?yán)�升�?dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)過(guò)萬(wàn)；迪士尼落戶川沙，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)一夜之間大幅跳價(jià)。三是在通脹預(yù)期和沒(méi)有更好投資渠道的環(huán)境下，大量資金流入樓市以求保值、升值。