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    2009年年末，國家出臺了樓市新政旨在抑制投機投資；隨后，上海市也出臺相關(guān)政策明確收緊二套房貸，新政都于1月1日起執(zhí)行。元旦假期，記者走訪市場、采訪相關(guān)部門了解政策出臺后對市場的影響。

    新政施行致買賣成本上升 賣家都在漲買家仍要看

    為了抑制投資性購房，國家發(fā)布相關(guān)政策，從2010年1月1日起二手房交易營業(yè)稅免征期由2年調(diào)回至5年，而上海的新“樓市4條”也旨在抑制房價過快增長。記者昨天從多家中介公司了解到，雖然買賣成本的增加，導(dǎo)致二手房出現(xiàn)全面跳價翻牌，但節(jié)日看房者卻仍不減。

    2—5年二手房全面跳價

    多位房產(chǎn)中介告訴記者，政策出臺后，為了省下不菲的營業(yè)稅，很多2—5年期房源的房東集中拋房，甚至提前繳納稅費，趕搭“末班車”，導(dǎo)致了12月上旬的一個交易小高潮。

    如今，“末班車”已經(jīng)趕不上了，房東則直接將這筆錢轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，售價開始“翻牌”，2—5年的房源平均漲價幅度近10%�！胺繓|通常是只把自己要拿到手的價格告訴我們，我們?nèi)ァ�倒推’售價多少，所以，這部分稅費自然被計算在售價中，以一套售價為370萬元的二手房為例，政策前后的稅費差價達20.35萬元�！敝薪闄C構(gòu)也表示，這部份房源的加碼也會在一定程度上帶動其他房源“跟漲”。

    購房者看房熱情不減

    雖然2—5年二手房全面“跳價”，但是記者昨天也從不少中介門店了解到，趁著節(jié)日期間看房的購房者卻并沒有因此而減少，“而且現(xiàn)在不少房東都為了觀望房價都撤下掛牌，房源其實并不多，所以一有房子掛牌馬上就會有不少購房者預(yù)約去看房。”

    在閔行區(qū)顧戴路的一家中介公司工作人員告訴記者，這個元旦期間，總共5個工作人員每天只能輪休1人，其余人全部要上崗帶購房者看房，“因為房源很少，我手上一套顧戴路上的房子雖然賣家出的價比前段時間略微上漲，但是昨天一天就接待了4對購房者看房�！�

    而趁著元旦到處給兒子找婚房的秦女士也告訴記者，雖然兒子的婚期在兩年后，但是擔(dān)心兩年后房價還要漲，所以想要趁著樓市觀望情緒濃厚的時候盡快“出手”，“現(xiàn)在都是幾代人的積蓄買一套房，所以，我們想趁著現(xiàn)在還算是可以承受的時候買房�！�

    業(yè)內(nèi)人士 今年樓市仍將平穩(wěn)向上

    在網(wǎng)上寫自己的看房經(jīng)歷的馬小姐表示，雖然近期國家出臺了不少樓市新政，想要遏制房價過快增長，但是，由于對今年中國經(jīng)濟持看好的態(tài)度，因此馬小姐認為樓市還將是一個平穩(wěn)向上的走勢，因此決定盡快出手。

    業(yè)內(nèi)人士表示，此次的二手房跳價將會直接導(dǎo)致不少原本想要買房的購房者持幣觀望，一季度上海樓市可能不會出現(xiàn)2009年年底時的瘋狂，但是由于市場上剛需購房者大量存在，而經(jīng)適房這些保障性住房的準(zhǔn)入條件又較高，因此，不少購房者還會踏準(zhǔn)時機“入場”，今年樓市還將是一個平穩(wěn)向上的走勢。

    二套房公積金貸款收緊 月還貸壓力并不是很大

    上海明確更嚴格的二套房信貸管理、二套房認定標(biāo)準(zhǔn)后，今年1月1日起上海又開始收緊公積金貸款。二套房公積金貸款的最高貸款額由去年的80萬元減至60萬元。而且，對于二套房公積金貸款的資格認定比過去嚴苛得多，但記者昨天從多家銀行獲悉，一旦通過資格審核，貸款人的還貸壓力影響有限。

    “公積金新政在于提高二套房認定標(biāo)準(zhǔn)和貸款標(biāo)準(zhǔn)，以抑制樓市的投資氣氛�！币拙又袊�分析師薛建雄表示，“除了最高貸款額度收緊了20萬，最明顯的還屬對人均面積的審核這個條款。2009年放寬時，買第二套普通自住房都算‘改善’；而現(xiàn)在要求家庭人均居住面積低于全市平均水平，買第二套普通自住房才算‘改善’�！�

    新政明確，對人均住房面積低于本市平均水平，再次貸款購買第二套普通自住房，且有兩個人及以上參與貸款的借款家庭，每戶家庭最高貸款限額為40萬元；若有補充住房公積金的，每戶家庭最高貸款限額為60萬元；只有一個人貸款的家庭，最高貸款限額為20萬元；若有補充住房公積金的，最高貸款限額為30萬元。對投資投機性購房，從緊掌握住房公積金貸款政策。

    記者對比發(fā)現(xiàn)，2009年的條款明確，“對于已貸款購買一套住房的市民，在原有貸款還清后，為改善居住條件，再次貸款購買第二套普通住房時，若符合住房公積金個人購房貸款條件的，經(jīng)認定，可按首次購買普通自住住房的住房公積金貸款政策執(zhí)行�！碑�(dāng)然，如此寬厚的標(biāo)準(zhǔn)已是一去不復(fù)返了。

    記者了解到，最新出臺的房貸新政，基本上都是針對二套房的，收緊公積金政策也是如此。換句話說，對投資投機性購房，從緊掌握住房公積金貸款政策，對大多數(shù)百姓來說，影響不是很大。尤其是一旦通過認定，可以通過公積金貸款購買第二套普通自住房，貸款人的月還款壓力也不甚明顯。

    另據(jù)記者了解，大多滬上銀行對某項規(guī)定的變化執(zhí)行都要等總行通知，估計節(jié)后滬上的銀行業(yè)肯定會根據(jù)新政策從緊放貸。

    案例·貸款100萬 20年分期每月只差30元

    光大銀行一位房貸業(yè)務(wù)經(jīng)理表示，在目前“低息”大環(huán)境下，即使二套房公積金貸款總額由80萬元縮減至60萬元，影響也不是很大，如果按七折利率算幾乎是不受影響的。

    以等額本息還款方式下貸款100萬元為例，假設(shè)夫妻雙方都有補充公積金且可貸80萬元，商業(yè)貸款20萬元，按貸款利率下限計算，20年期分攤到每個月的還款額是6021.89元。新規(guī)下公積金只能貸60萬元，商業(yè)貸款40萬元，分攤下來每月還6052.27元，兩者僅差30.38元。不過，業(yè)內(nèi)人士提醒，如果一旦利率上升，公積金政策從緊就會產(chǎn)生越來越大的影響。