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    剛過去的2009年，對(duì)上海樓市來說，是充滿爭(zhēng)議、喧囂、狂熱的一年。12月份，正在樓市棋局混沌之際，“國(guó)四條”一聲驚雷，接著“滬四條”亦粉墨登場(chǎng)。人們不禁猜想，2010年的上海樓市，又將做何表演。

    中國(guó)樓市素有“政策市”之稱，絕不能低估政策的力量。2009年12月14日國(guó)務(wù)院部署了“國(guó)四條”，首次提出“遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭”，但總體路線依然是:在繼續(xù)支持自住和改善需求的同時(shí)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求；另外進(jìn)一步加快住房保障建設(shè)和棚戶區(qū)改造。

    2009年12月29日，上海市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了市住房保障房屋管理局等五部門《關(guān)于本市貫徹國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議精神進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見》，從稅收信貸政策調(diào)整、加大普通商品住房供應(yīng)、加快推進(jìn)住房保障、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管四方面采取措施，與“國(guó)四條”一一對(duì)應(yīng)，所以簡(jiǎn)稱“滬四條”。

    從調(diào)控的方向分析，“滬四條”主要調(diào)控供應(yīng)和需求兩個(gè)方面。供應(yīng)剛性較強(qiáng)，短時(shí)間內(nèi)不易增加，但土地畢竟掌握在政府手中；另外，若把政府惹毛了，打擊企業(yè)囤地捂盤，也并非難事。

    與供應(yīng)相比，需求的彈性更大些，尤其是投資投機(jī)性需求，有時(shí)來得快，跑得也快。因此，“滬四條”中的第一條最重要，稅收和信貸政策調(diào)整，都是沖著調(diào)節(jié)需求去的，尤其是所謂的“抑制投資性購(gòu)房需求”。2008年中央優(yōu)惠政策中沒有、但上海因地制宜出臺(tái)的獨(dú)有政策——當(dāng)時(shí)規(guī)定至2009年年底終止的，基本上全部取消掉了。

    屬于上述情況的政策主要包括:一是契稅，將購(gòu)買90平方米及以下普通住房1%的優(yōu)惠稅率，由不限制套數(shù)，嚴(yán)格僅限首套。二是個(gè)人所得稅，個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅；調(diào)整后將轉(zhuǎn)讓年限由2年恢復(fù)到5年。三是恢復(fù)收取個(gè)人購(gòu)買普通住房的住房登記費(fèi)和個(gè)人買賣存量普通住房的交易手續(xù)費(fèi)。

    頂頂重要的是第四，二套房貸政策緊縮�！皽�四條”規(guī)定:對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房，再申請(qǐng)貸款購(gòu)買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，人均住房面積低于本市平均水平的條件，并須提供有效證明，才能享受貸款利率和最低首付比例的優(yōu)惠政策。2008年底國(guó)務(wù)院“131號(hào)文”中原就如此規(guī)定，其后上海細(xì)則中并沒提及“當(dāng)?shù)厝司�面積”，那就意味著:不管第一套的情況，只要購(gòu)買第二套屬普通自住房，都可以享受最優(yōu)惠的待遇。

    投資投機(jī)者更傾向于發(fā)揮貸款的金融杠桿作用，所以緊縮房貸政策，將會(huì)成為抑制房?jī)r(jià)的“撒手锏”。但政策能否真正落實(shí)到位，卻不由上海政府說了算。信貸政策由銀監(jiān)會(huì)和央行主導(dǎo)，而且實(shí)踐證明，商業(yè)銀行為了自身利益，往往對(duì)前者亦常�！瓣�(yáng)奉陰違”，通過打各種“擦邊球”而放松限制。不過，上海政府有一點(diǎn)可以掌控:“符合購(gòu)房前人均住房面積低于本市平均水平的條件，并須提供有效證明”。這一證明須由房管部門出具。另外，經(jīng)過今年房?jī)r(jià)大漲后，市場(chǎng)中普通住宅比重大降，接下來政府應(yīng)會(huì)重新調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

    “滬四條”的其他三條，對(duì)市場(chǎng)影響較小。供應(yīng)方面，要嚴(yán)格土地供應(yīng)政策，切實(shí)增加普通商品住房土地供應(yīng)，但跟“國(guó)四條”一樣，也是最籠統(tǒng)的一條，現(xiàn)實(shí)中，暫時(shí)還難以找到有效的實(shí)施路徑。住房保障方面，上海成績(jī)顯著，廉租房保障規(guī)模全國(guó)最大，15個(gè)大型居住社區(qū)規(guī)劃和建設(shè)頗具創(chuàng)新性。市場(chǎng)監(jiān)管方面，面面俱到，再三強(qiáng)調(diào)，路徑已有，關(guān)鍵還在于執(zhí)行力度。

    那么，“滬四條”將如何影響今年上海樓市？一方面，須把準(zhǔn)政策主旋律，總體上還是保護(hù)和支持合理的自住需求，主要的優(yōu)惠政策依然繼續(xù)。自住購(gòu)房者，不必?fù)?dān)心政策會(huì)全面緊縮。另一方面，要了解政府抑制投資投機(jī)需求的決心:當(dāng)前高地價(jià)、高房?jī)r(jià)已成為普通市民普遍關(guān)心的焦點(diǎn)問題，市委、市政府對(duì)此高度重視。

    既“保”又“壓”，“�！钡纳�彩濃于“壓”。這就是2010年上海房地產(chǎn)調(diào)控的“主”與“次”。