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    樓市冷熱房價漲跌仿佛就是一個輪回。 

    2008年下半年至去年年初的房地產(chǎn)市場尚未調(diào)整到位，就被中央到地方的一系列鼓勵和優(yōu)惠政策扶持出“2009年的復(fù)蘇”，隨后房價節(jié)節(jié)攀升以至于高層一再表態(tài)要控制漲勢。于是，在去年末至今年初的連續(xù)多條調(diào)控政策作用下，如今的市場又驟然出現(xiàn)“冰點”，熱鬧時幾乎無法想象的“打折促銷”再次出現(xiàn)在上海市場，而且幅度還不小。

    大起大落的市場永遠(yuǎn)都不是健康的。決策的出臺，應(yīng)盡可能考慮周全看得遠(yuǎn)一點。在尚未洞察新一輪降價促銷是否為“假摔”的時候，別再出現(xiàn)政策搖擺了。

    專家分析，市中心大戶型房源因其緊缺，將繼續(xù)漲價。在這部分房源帶動下，今年全市均價可能還會上漲，但漲幅較去年肯定要小。

    歲末年初，隨著“國十一條”等一系列樓市調(diào)控新政的出臺，上海房地產(chǎn)市場調(diào)控效果初現(xiàn)，商品房成交量已從去年12月末以來連續(xù)5周下降，使樓市迅速降溫至冰點。雖說目前斷定樓市會現(xiàn)“拐點”為時過早，但已有開發(fā)商感受到樓市冷風(fēng)，急于銷售回籠資金，以抵抗可能來臨樓市冬天。

    去年年底一些遠(yuǎn)郊樓盤尚以小恩小惠吸引購房者，如今打折力度已加大到不乏9.3、9.4折。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，在一季度樓市傳統(tǒng)淡季中，開發(fā)商對今年樓市走勢不明的擔(dān)憂，或?qū)⑹勾蛘壑�風(fēng)繼續(xù)蔓延，尤其是外環(huán)附近中小戶型供應(yīng)集中的區(qū)域，成為打折促銷的始發(fā)地。

    打折房集中外郊環(huán)間

    南京朗詩地產(chǎn)在上海的第一個項目——寶山羅店新鎮(zhèn)的朗詩綠島將于2月1日開盤，平層公寓均價18500元/平方米，復(fù)式公寓均價15800元/平方米。記者從該盤售樓處了解到，所有購房者持優(yōu)惠券總價可減去1萬元。平層公寓買家按時提供資料，且首付比例達(dá)到40%的，總價可優(yōu)惠4萬元；首付比例達(dá)到50%的，總價優(yōu)惠5萬元；一次性付款的購房者每套優(yōu)惠6萬元。而復(fù)式公寓的購房者首付比例40%，每套可減2萬元；首付比例達(dá)到50%
，每套可以優(yōu)惠2.5萬元；一次性付款則每套房可有3萬元的優(yōu)惠。此外，在此基礎(chǔ)上朗詩老業(yè)主每套總價再減5000元。以平層房源總價150萬元算，最大優(yōu)惠力度在9.5折左右。

    記者昨天致電另外多個樓盤售樓處，發(fā)現(xiàn)給出較大優(yōu)惠折扣的樓盤大多還是位于外郊環(huán)間，但與去年年底最多9.9折、9.8折的象征性折扣相比，如今這些樓盤的優(yōu)惠幅度明顯開始“動真格”。位于浦東南匯的樓盤親和源目前根據(jù)購買者首付成數(shù)的不同，也能享受到9.5折至9.8折的優(yōu)惠，訂金5萬元還可抵8萬元房款，如此算下來最大優(yōu)惠折扣可低至9.3折左右。

    而位于奉賢的綠地觀邸目前在售的3號樓，開盤價格在12000-13000元/平方米，購買70平方米、103平方米的戶型每套可以優(yōu)惠3萬元，而若將這中戶型各買下一套打通成購買173平方米的大戶型總價就可優(yōu)惠6萬元。

    中低價位住宅下滑快

    從去年年底開始，受到二套房貸首付必須四成、營業(yè)稅征免年限恢復(fù)至5年等政策信號的影響，已有一些嗅覺敏感的開發(fā)商對明年市場走勢心存猶疑。

    在打折之風(fēng)初現(xiàn)之時，有折扣的項目多出現(xiàn)在外環(huán)以外等遠(yuǎn)郊區(qū)域，折扣幅度也僅在9.7折、9.8折左右。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，市中心豪宅占據(jù)良好區(qū)位，并且供應(yīng)量稀少、價格堅挺。外環(huán)線以外區(qū)域雖然說是價格洼地，但住宅的供應(yīng)量同樣巨大，一旦出現(xiàn)市場突變，肯定是價格最脆弱、競爭最激烈的區(qū)域，出現(xiàn)較為激烈的促銷可能性最大。

    因此，當(dāng)時曾有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，2010年一季度樓市可能將陷入低迷期，一些開發(fā)商為吸引眼球和催促購房者下單，可能會推出力度較大的打折促銷手段。

    如今，隨著市場的迅速降溫，成交量連續(xù)下滑，外環(huán)區(qū)域的中低價房果然成為成交量驟降的區(qū)域。從上海永慶房屋對1月前21天的成交數(shù)據(jù)研究來看，中等價位住宅成交量萎縮幅度尤其大。而通常在成交量開始大幅萎縮、市場邁向盤整時，首先會影響到的便是剛性需求購房者青睞且供應(yīng)量較大的外郊環(huán)區(qū)域。因此整個2010年，外郊環(huán)一手住宅價格松動的幅度會相對突出，從目前來看，其均價已開始下移，初顯端倪。

    世邦魏理仕住宅部董事陳煒也向記者表示，從以往歷年表現(xiàn)來

    看，中央政府從來沒有在年初1月份時出臺類似“國11條”這樣嚴(yán)厲的調(diào)控措施，這表明政府對去年樓市量價均大幅攀升的焦慮。2007年政府出臺的“70/90”政策的后遺癥就是，目前中小戶型供應(yīng)充足，尤其是外圍新盤集中的區(qū)域，價格調(diào)整將首先出現(xiàn)于此。而市中心區(qū)域則表現(xiàn)出相對平穩(wěn)，大戶型房源的緊缺成為其漲價的理由。在這部分房源帶動下，今年全市均價可能還會上漲，但漲幅較去年肯定要小。

    高位打折價格仍不低

    如今，越來越多的開發(fā)商開始對今年的市場表現(xiàn)出更大的憂慮，打折之風(fēng)似乎還有蔓延之勢，且力度更大。

    易居中國分析師薛建雄認(rèn)為，受調(diào)控政策的影響，目前各家開發(fā)商都在提前準(zhǔn)備，加快融資和現(xiàn)金回籠的速度，以提高企業(yè)未來抗風(fēng)險能力，同時也為后期發(fā)展積聚能量。

    在這一思路的帶動下，很多開發(fā)商開始針對旗下項目的不同特點著手“備荒備戰(zhàn)”。例如新盤供應(yīng)集中、潛力小點的一些新興板塊銷售壓力會較大，開發(fā)商會以打折促銷等手段加快銷售速度。尤其是一些資金鏈較為緊張的小開發(fā)商拋盤的壓力就會比較大，特別是在過去這輪樓市回暖中快速成長起來的開發(fā)商。

    不過，也有分析人士認(rèn)為，開發(fā)商趁著去年樓市高溫之際，售價已漲得很厲害，即便打點折實際價格還是漲幅驚人。如同商場盛行的打折活動一樣，先標(biāo)高價格，再打個折勾起消費(fèi)者的購物興致。例如朗詩綠島，據(jù)記者了解原先預(yù)期的開盤價大概是平層17500元/平方米，復(fù)式14000元/平方米，由于是首次推出房源，沒有前期房源可作價格比對，因此開發(fā)商可以高開價格，再以折扣吸引人。雖然算起來折扣不小，也不過是開發(fā)商的一種營銷手段，其實是“沒有賠本還賺了吆喝”。