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    早報記者昨日從獨家獲得的央行版本REITs試點管理辦法中看到,信托基金將最終以信托受益券的方式問世。值得一提的是,除了商業(yè)地產(chǎn)之外,保障房以及商品住宅也被納入到央行版本REITs的投資產(chǎn)品范疇。

    早報記者獲得的這份文件名為《銀行間債券市場房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行管理辦法》征求意見稿（下稱《辦法》）,由中國人民銀行負(fù)責(zé)擬定,其于上周剛剛通過央行會議討論,目前已上報至國務(wù)院 。

    從《辦法》可以看到,最終被圈定進(jìn)入試點的包括上海浦東新區(qū)及天津濱海新區(qū),而此前曾經(jīng)也被曝進(jìn)入試點范疇的深圳和北京版本并沒有獲得項目上報資格。據(jù)悉,上海版本主要以工業(yè)以及商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)為主,而天津則可能納入保障房資產(chǎn)。

    以“受益券”形式發(fā)行

    早報記者了解到,央行“圈定”的REITs更加接近發(fā)債,其主要發(fā)行模式將以“受益券”的形式進(jìn)行。

    受益券發(fā)行的基本模式是,企業(yè)作為委托人,將其持有的房地產(chǎn)物業(yè)委托給受托人進(jìn)行管理和處分,并獲得全部信托受益權(quán),隨后,委托人將其持有的優(yōu)先級受益權(quán)通過由受托人發(fā)行房地產(chǎn)信托受益券的方式向銀行間債券市場的投資人轉(zhuǎn)讓。

    受益券發(fā)行后,保留次級受益權(quán)的委托人和享有優(yōu)先受益權(quán)的投資人共同成為房地產(chǎn)信托的受益人。據(jù)悉,這一產(chǎn)品模式在境外已經(jīng)發(fā)展得比較成熟,如日本的房地產(chǎn)資產(chǎn)信托、美國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等,國內(nèi)信托公司也在私募市場一度做過探索。

    首發(fā)產(chǎn)品“固定收益”

    根據(jù)《辦法》,央行將負(fù)責(zé)銀行間債券市場受益券上市審批,試點階段,受益券發(fā)行將進(jìn)行“核準(zhǔn)”管理。

    《辦法》規(guī)定,受益券應(yīng)當(dāng)為固定收益產(chǎn)品,在受益券存續(xù)期間,委托人或第三方應(yīng)當(dāng)承諾對受益券的收益水平提供流動性支持,信托收益超過受益券約定收益水平部分,應(yīng)當(dāng)分配給次級受益權(quán)持有人。在受益券到期時,委托人或第三方應(yīng)當(dāng)按照合同約定的價格收購受益券;第三方是指除委托人和受托人意外的其他法人機(jī)構(gòu)。

    《辦法》稱,房地產(chǎn)信托收益由房地產(chǎn)物業(yè)租金收入和處分房地產(chǎn)物業(yè)所得構(gòu)成,受托人應(yīng)當(dāng)按信托合同約定在扣除相關(guān)稅費以及必要儲備后,將其余信托收益全部分配給受益人。

    證監(jiān)會版本同步推行

    值得注意的是,國內(nèi)銀行間債券市場就是一個以機(jī)構(gòu)投資者為主的場外市場,根據(jù)國務(wù)院批示,REITs在交易所市場與銀行間債券市場同時開展試點。交易所市場REITs的發(fā)行管理辦法由證監(jiān)會另行制定。

    央行所制定的《辦法》內(nèi)容僅限于對產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)、受益券發(fā)行、信息披露等進(jìn)行規(guī)范,并不涉及機(jī)構(gòu)監(jiān)管事項,《辦法》由央行單獨發(fā)布,各交易當(dāng)事人的監(jiān)管部門可以根據(jù)需要單獨制定相應(yīng)的機(jī)構(gòu)監(jiān)管規(guī)定。