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　　2010年對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，是調(diào)控的一年。從1月初的“國(guó)十一條”，到4月17日的“國(guó)十條”，再到“十一”前的“9.29新政”，中央層面的調(diào)控可謂貫穿全年。
　　而這一年，這個(gè)關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的“支柱性”產(chǎn)業(yè)在整個(gè)行業(yè)遭遇空前調(diào)控的背景下，也經(jīng)歷了年初的火爆，年中的低迷，年末的回暖。而其中出現(xiàn)的一件件事情，無(wú)疑也成為了這一年中人們最常提到的話(huà)題。
　　我們盤(pán)點(diǎn)的2010年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的10大數(shù)字，既有百姓們關(guān)心的保障房建設(shè)，也有經(jīng)常“打架”的各種統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)；有萬(wàn)科、中信這樣的地產(chǎn)大鱷，也有急需輸血的眾多ST公司：當(dāng)然，還少不了被稱(chēng)為“共和國(guó)之子”的央企們。
　　這一年中，即便遭遇調(diào)控，仍有房企邁入了年銷(xiāo)售超過(guò)千億的門(mén)檻；北京、上海今年土地出讓金也超過(guò)了他們前2年的總和，并突破1500億元大關(guān)；135家上市房企即便負(fù)債超過(guò)9000億元，仍在大肆擴(kuò)張。
　　不過(guò)，臨近年底，我們也看到，北京CBD核心區(qū)誕生了“平價(jià)地王”；78家非房地產(chǎn)主業(yè)的央企也在加快退出；更有2150個(gè)違規(guī)變更規(guī)劃的房地產(chǎn)項(xiàng)目被查處。
　　因此，我們列出2010年房地產(chǎn)10大數(shù)字，來(lái)以此梳理一下這個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控之年。

　　No1. 78家
　　78家央企被要求退出房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　事件回放：國(guó)務(wù)院國(guó)資委新聞發(fā)言人杜淵泉3月18日表示，除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)外，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)正在加快進(jìn)行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開(kāi)發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作后，退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。事件的起因是由于一段時(shí)間以來(lái)，央企不斷斥巨資入市拿地。在政策發(fā)布的前一天，中國(guó)兵器裝備集團(tuán)以17 .6億元拍得海淀區(qū)東升鄉(xiāng)居住、商業(yè)項(xiàng)目地塊。此前入市拿地的央企還包括中國(guó)電子、中國(guó)煙草等一大批不以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的企業(yè)。而它們的入市顯然是給已經(jīng)“高燒不退”的土地市場(chǎng)再添了一把火，客觀上造成了近兩年的地價(jià)飆升。
　　不過(guò)，截至目前，僅有中遠(yuǎn)集團(tuán)、中國(guó)航天、中石化、中石油等7家央企掛牌轉(zhuǎn)讓其不足20家地產(chǎn)子公司的股權(quán)，剩余71家央企超過(guò)200家地產(chǎn)公司至今未見(jiàn)動(dòng)靜。而在7家掛牌央企中，僅中遠(yuǎn)國(guó)際在此前完全退出遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，成為78家央企中首家全面隱退的企業(yè)。
　　點(diǎn)評(píng)：沒(méi)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，但就是有錢(qián)。這是地產(chǎn)界對(duì)央企財(cái)大氣粗的形容。在3月18日的發(fā)布會(huì)15個(gè)工作日之后，78家非房地產(chǎn)主業(yè)央企均已如期向國(guó)資委上報(bào)了退出方案。不過(guò)面對(duì)目前78家央企僅7家“退出”的局面，監(jiān)管機(jī)構(gòu)在12月又初向商業(yè)銀行下發(fā)了一份房地產(chǎn)央企的“紅名單”，要求各商業(yè)銀行收緊信貸，只能對(duì)名單中的16家房地產(chǎn)央企提供新增開(kāi)發(fā)貸款，對(duì)16家之外的非房地產(chǎn)主業(yè)央企不得提供新增開(kāi)發(fā)貸款，此前下發(fā)的存量貸款要及時(shí)回收，做好資產(chǎn)保全工作。由此看來(lái)，有關(guān)部門(mén)對(duì)于央企退出的速度也是著實(shí)不滿(mǎn)意。
　　但是，就算這78家央企退出，就能扭轉(zhuǎn)高地價(jià)、高房?jī)r(jià)的局面嗎？78家央企退出房地產(chǎn)領(lǐng)域，或許只不過(guò)是減少了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)者。其實(shí)，地王產(chǎn)生的根源不在于買(mǎi)家是誰(shuí)，而是地方政府對(duì)土地財(cái)政過(guò)度依賴(lài)在作祟。如果模式不改，即使央企不當(dāng)?shù)赝�，民企也�?huì)當(dāng)?shù)赝酢?/p>

　　No2. 19家
　　19家ST公司房地產(chǎn)重組擱淺

　　事件回顧：10月15日，證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)宣布暫緩受理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重組申請(qǐng)，并對(duì)已受理的房地產(chǎn)類(lèi)重組申請(qǐng)征求國(guó)土資源部意見(jiàn)。至此，ST公司借殼房地產(chǎn)企業(yè)重組的道路被暫時(shí)的徹底封死，而這無(wú)疑是對(duì)熱衷借殼登陸資本市場(chǎng)的中小型房地產(chǎn)公司當(dāng)頭一棒。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年至今，19家ST公司發(fā)布重組預(yù)案，擬注入房地產(chǎn)資產(chǎn)。以ST東源為代表的6家公司本已通過(guò)監(jiān)管部門(mén)有條件通過(guò)，卻因?yàn)闀r(shí)機(jī)不對(duì)而遲遲未獲正式核準(zhǔn)文件。同時(shí)，今年以來(lái)房地產(chǎn)公司在資本市場(chǎng)的融資也是困難重重。從招商地產(chǎn)50億元定向方案撤銷(xiāo)，到萬(wàn)科百億元增發(fā)預(yù)案過(guò)期失效，房地產(chǎn)公司在資本市場(chǎng)撤回股權(quán)融資方案可謂此起彼伏，而公司債的前景也是相同的命運(yùn)，國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)再融資的大門(mén)已向地產(chǎn)行業(yè)徹底關(guān)閉。
　　根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2009年以來(lái)擬定向增發(fā)房企約有57家，4家獲批、21家停止實(shí)施或未通過(guò)，另有32家定向增發(fā)方案處于膠著狀態(tài)。因再融資受阻將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資缺口累計(jì)超過(guò)1000億元。在房地產(chǎn)調(diào)控愈加密集和嚴(yán)厲的時(shí)刻，對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)而言，國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)融資依然是遙遙無(wú)期。
　　點(diǎn)評(píng)：資本市場(chǎng)一直是房地產(chǎn)公司寄予厚望的一條融資通道，但在國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)發(fā)展受非市場(chǎng)因素影響過(guò)多的條件下，這也是一條充滿(mǎn)風(fēng)險(xiǎn)的道路。當(dāng)然，在證監(jiān)會(huì)的這次再融資關(guān)閘中，各個(gè)地產(chǎn)公司暴露出的囤地、拿地不規(guī)范等問(wèn)題也值得警惕。在短期資本市場(chǎng)融資無(wú)望的情況下，加快資金回籠，以時(shí)間換空間當(dāng)是地產(chǎn)公司自救的主要方式，再融資關(guān)閘近1年來(lái)尚無(wú)傳出有上市地產(chǎn)公司資金鏈斷裂的消息即是明證。
　　而那些希望借房企重組擺脫退市命運(yùn)的ST公司們，選擇放棄，還是苦等更是一個(gè)讓他們心力交瘁的難題。有專(zhuān)家表示放棄房地產(chǎn)，另尋高明是最現(xiàn)實(shí)的做法。畢竟要等到明年4月底上市公司年報(bào)披露后，監(jiān)管部門(mén)才會(huì)對(duì)其做暫停上市或退市的決定。因此，ST公司還有少許時(shí)間可供騰挪。 可供借鑒的案例是，2010年10月21日，ST白貓宣布終止與兩家地產(chǎn)公司股權(quán)置換。當(dāng)月底，白貓便宣布與浙報(bào)傳媒控股集團(tuán)進(jìn)行重組，從而擺脫了退市風(fēng)險(xiǎn)。

　　No3. 1516億元
　　2010年北京土地出讓超1516億元全國(guó)第一

　　事件回顧：臨近年末，北京市土地市場(chǎng)成交密集。21日，北京CBD核心區(qū)兩地塊以104.14億元出讓。其中，Z15地塊被中國(guó)中信集團(tuán)公司獲得，63億元的出讓價(jià)格創(chuàng)造了北京單幅地塊價(jià)格的新紀(jì)錄。22日，北京CBD核心區(qū)另外四地塊成交，土地出讓總價(jià)為118.43億元。而23日，北京市大興區(qū)生物醫(yī)藥基地三地塊分別被保利、龍湖、金融街控股競(jìng)得，土地出讓總金額約為86.5億元。至此，今年北京市土地市場(chǎng)出讓金額達(dá)1516.58億元，創(chuàng)下歷史新高。根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止到12月23號(hào)，2010年北京土地市場(chǎng)成交的經(jīng)營(yíng)性用地和工業(yè)用地共計(jì)252塊，其中，經(jīng)營(yíng)性用地中的住宅用地成交71塊，土地出讓金共967.65億元，以規(guī)劃建筑面積折算平均樓面價(jià)為7368元/平方米。
　　不僅如此，在目前的北京土地市場(chǎng)中，還有26幅經(jīng)營(yíng)性用地正處于招標(biāo)或掛牌的公示階段，其入市時(shí)間也均在今年年內(nèi)。那么對(duì)比2009年243宗地塊，928億土地出讓金收入和2008年148宗地塊，502.7億土地出讓金收入，2010年對(duì)于北京土地市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，無(wú)論是供應(yīng)量還是出讓金收入，無(wú)疑都是全面超越的一年。而超過(guò)1500億元的土地收入，也使北京暫時(shí)領(lǐng)先上海，成為今年全國(guó)土地收入最為豐厚的省區(qū)市。
　　點(diǎn)評(píng)：盡管土地出讓宗數(shù)沒(méi)有出現(xiàn)明顯變化，但地塊大小、分布結(jié)構(gòu)以及用地性質(zhì)的不同決定了土地價(jià)值不一樣。中心城區(qū)的地塊價(jià)格明顯高于郊區(qū)，商業(yè)用地與住宅用地的價(jià)格也有所差別。此外，今年的土地價(jià)格與去年相比出現(xiàn)明顯上升。雖然北京土地出讓溢價(jià)降低，但出讓底價(jià)的大幅上漲是導(dǎo)致高地價(jià)的重要原因。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，像北京這樣的中心大城市，土地資源有限，其價(jià)格只能上漲，幾乎不可能出現(xiàn)下跌。年底土地的供應(yīng)量增加，開(kāi)發(fā)商資金回籠，重新具有支付能力，北京也將迎來(lái)土地交易量和價(jià)格的又一高峰。
　　而大連和天津截至11月底的土地出讓金已經(jīng)在900億元左右，年內(nèi)均有望突破千億元。
　　而在“土地財(cái)政”短期內(nèi)難以改變的情況下，面對(duì)如此巨量的土地出讓金，如何應(yīng)用就顯得尤為重要了。有專(zhuān)家就表示與其征房產(chǎn)稅，不如把土地出讓金用于建設(shè)保障性住房，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題將迎刃而解，而這其實(shí)不失為一個(gè)好辦法。