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　　No4. 6540萬(wàn)套
　　神秘莫測(cè)“黑燈率”

　　事件回顧：2010年3月，有消息稱，國(guó)家電網(wǎng)公司近期在全國(guó)660個(gè)城市的調(diào)查顯示，有高達(dá)6540萬(wàn)套住宅電表連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零。盡管此后國(guó)家電網(wǎng)明確否認(rèn)曾發(fā)布此類消息，但這一數(shù)字仍迅速傳播，并成為各方爭(zhēng)執(zhí)的焦點(diǎn)。
　　此后，有媒體對(duì)北京、天津的一些樓盤進(jìn)行調(diào)查，得出的結(jié)論是近四成的房屋被空置。8月3日，任志強(qiáng)通過博客向此數(shù)據(jù)發(fā)難，質(zhì)疑其結(jié)論的可靠性。這反而激起了網(wǎng)民更大的熱情。在隨后的半個(gè)月中，網(wǎng)民集體曬黑燈成為近年來(lái)第一次試圖查明空置率究竟幾何的民間大規(guī)模自發(fā)行動(dòng)，涉及的樓盤遍及北京、杭州、南京、上海、�？诘榷鄠�(gè)城市。而年底，一組來(lái)自廣州的報(bào)道稱，他們2010年的每個(gè)月里隨機(jī)選取一個(gè)晚上（20點(diǎn)到22點(diǎn)之間）對(duì)樓盤進(jìn)行觀察拍攝，通過長(zhǎng)時(shí)間的反復(fù)觀察以盡量減少偶然性。通過觀察，他們發(fā)現(xiàn)，這些樓盤晚上的亮燈率，最低的不到10%，絕大多數(shù)的窗口自始至終都是黑黢黢的。
　　點(diǎn)評(píng)：黑燈率=空置率？至少筆者認(rèn)為兩者相差不遠(yuǎn)。而造成房屋空置的主要原因無(wú)非兩種：一種是投資而非自住，另一種是尚未售出的單位。社會(huì)上很多人所理解的空置房，一般指的是第一種情形，即炒房者手中的閑置房，這也是空置房的國(guó)際通行理解。而圍繞空置率這一指標(biāo)上演的話語(yǔ)權(quán)之爭(zhēng)，在樓市的關(guān)鍵數(shù)據(jù)，如成交量、房?jī)r(jià)等統(tǒng)計(jì)中也廣泛存在，至于亂象之源，則是樓市的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)欠缺和公共信息披露不足。
　　多年以來(lái)，相關(guān)部門在樓市信息的數(shù)據(jù)制作、統(tǒng)計(jì)、發(fā)布與闡釋上難言盡職。這些基本數(shù)據(jù)的缺失，使房地產(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)的供求關(guān)系一直模糊不清，導(dǎo)致政策制定者和市場(chǎng)參與者對(duì)市場(chǎng)判斷失準(zhǔn)、預(yù)期混亂。更為重要的是，住房空置率之爭(zhēng)看似屬于技術(shù)問題,實(shí)則是當(dāng)下樓市諸多矛盾的聚焦和升級(jí)。面對(duì)不斷飆升的房?jī)r(jià)，加快住房保障步伐、實(shí)現(xiàn)“住有所居”目標(biāo)已成為各政府部門亟待解決的問題。

　　No5. 1000億
　　萬(wàn)科加快并購(gòu)銷量破千億

　　事件回放：1000.6億元，12月2日晚間，萬(wàn)科正式對(duì)外宣布了這一銷售數(shù)據(jù)。而萬(wàn)科也成為了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)第一家銷售破千億的企業(yè)。進(jìn)入2010年，萬(wàn)科加快了并購(gòu)步伐。今年的中報(bào)顯示，上半年，萬(wàn)科共收購(gòu)了17家公司。二次調(diào)控來(lái)襲，樓市再陷低迷，但行業(yè)龍頭萬(wàn)科的表現(xiàn)卻與整體市場(chǎng)大相徑庭。自今年8月份，坐擁單月銷售百億之后，萬(wàn)科連續(xù)3個(gè)月刷新銷售記錄。10月份當(dāng)月的銷售額更達(dá)到驚人的155億元。由此，萬(wàn)科2010年銷售額破千億已無(wú)懸念。
　　點(diǎn)評(píng)：快速開發(fā)快速周轉(zhuǎn)，這是萬(wàn)科自己總結(jié)出的成功之道。而政策時(shí)點(diǎn)也為其提供了“天時(shí)”，即在土地價(jià)格平穩(wěn)期，高周轉(zhuǎn)開發(fā)的優(yōu)勢(shì)就會(huì)體現(xiàn)出來(lái)。此外萬(wàn)科已經(jīng)將業(yè)務(wù)遍布全國(guó)各地，即使幾個(gè)城市同時(shí)遭到調(diào)控，萬(wàn)科也能將其化解于無(wú)形。而其項(xiàng)目的管理能力更是全國(guó)一流，業(yè)內(nèi)有一句口號(hào)就是：“向萬(wàn)科學(xué)管理，向龍湖學(xué)營(yíng)銷，向恒大學(xué)速度……”。因此，萬(wàn)科成為國(guó)內(nèi)第一家銷售突破千億的企業(yè)也就順理成章了。
　　不過相信對(duì)于萬(wàn)科而言，千億元銷售額僅僅是一個(gè)階段性目標(biāo)。進(jìn)入綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，增加持有型物業(yè)，以并購(gòu)為主的滾雪球發(fā)展模式比過去單純復(fù)制的模式要快得多。因此，萬(wàn)科也將其觸角伸向了商業(yè)地產(chǎn)，包括11.5億元收購(gòu)北京CBD贏嘉中心，10月萬(wàn)科又涉足旅游地產(chǎn)，將在南充投資60億元打造一個(gè)國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)。而突破千億，也只是鏡子的一面。與萬(wàn)科2004的百億相比，6年之后的千億，增長(zhǎng)高達(dá)10倍；然而2004年其凈利潤(rùn)約為9億元，與今年預(yù)期的54億元（上半年萬(wàn)科的凈利潤(rùn)約為27億元，預(yù)期全年為54億元左右）相比，僅增加了6倍。
　　顯然，萬(wàn)科的規(guī)模增長(zhǎng)與其成本控制能力的增長(zhǎng)并不匹配。而這也是萬(wàn)科今后急需解決的問題，畢竟，保利、龍湖、恒大這些地產(chǎn)“豪門”在萬(wàn)科身后已經(jīng)“虎視眈眈”了很久。

　　No6. 1000萬(wàn)套
　　2011年建設(shè)保障房1000萬(wàn)套

　　事件回顧：自2010年5月19日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與各地政府簽訂《2010年住房保障工作目標(biāo)責(zé)任書》以來(lái)，新建580萬(wàn)套保障房民生“大單”的兌現(xiàn)進(jìn)度，就被置于公眾視線的焦點(diǎn)，而在最新出爐的2011年建設(shè)計(jì)劃中，這一數(shù)字更被調(diào)整為1000萬(wàn)套。而這1000萬(wàn)套保障房還是明年的新增建設(shè)計(jì)劃，而并非是“滾動(dòng)數(shù)字”。有專家就表示“這個(gè)數(shù)字很驚人，中國(guó)一年的商品房竣工量也不過600萬(wàn)套”。 不過，目前來(lái)看，中央政府決心很大。
　　12月7日，國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)在視察寧波市保障房建設(shè)時(shí)就強(qiáng)調(diào)，要認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，大力推進(jìn)公共租賃房等保障性住房建設(shè)，進(jìn)一步完善住房體制機(jī)制和政策體系，努力使群眾住有所居、安居樂業(yè)。
　　點(diǎn)評(píng)：具調(diào)控工具屬性，并漸成民生符號(hào)性產(chǎn)品的保障房，注定在聚光燈下成長(zhǎng)。從580萬(wàn)到1000萬(wàn)，數(shù)字上的變化，難以打消公眾對(duì)于保障房建設(shè)效果的揣度；行政高壓的背后，亦拷問著保障房計(jì)劃與結(jié)果間的距離。2010年580萬(wàn)套保障房建設(shè)的情況此前便飽受追問。壓力之中，保障房“進(jìn)度”與“目標(biāo)”的保障，“制度”建設(shè)顯得更為緊迫。消除保障房建設(shè)的混沌狀態(tài)，根本點(diǎn)還在政策——如何在制度層面，健全和完善保障性住房體系建設(shè)和保障性住房法制建設(shè)，通過多渠道解決保障性住房資金、流轉(zhuǎn)、管理等等問題，都需要在制度層面與路徑設(shè)計(jì)中一一消解。
　　今年是保障性住房投資力度和建設(shè)規(guī)模最大的一年，然而１１月公布的審計(jì)報(bào)告已經(jīng)顯示，保障性住房建設(shè)管理存在挪用資金、自行降低廉租房保障金提取比例、向不符合條件家庭分配廉租房等多種問題。群眾更為關(guān)心的是，哪些地方政府落實(shí)政策不到位，其中是不是有違紀(jì)違規(guī)行為　而中國(guó)住房制度史上最大一次“結(jié)構(gòu)調(diào)整”的成敗,就在于這1000萬(wàn)套保障房們是不是真的能按時(shí)建成，并交到需要他們的人手中。

　　No7. 9409億元
　　135家上市房企三季度末總負(fù)債9409億元

　　事件回顧：上市房企三季報(bào)及多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，目前國(guó)內(nèi)上市房企資產(chǎn)負(fù)債率已升至歷史最高水平，甚至超過全行業(yè)最艱難的2008年。個(gè)別公司如綠城、富力地產(chǎn)的負(fù)債率則高達(dá)100%以上。
　　今年以來(lái)，20家樣本企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)流出的現(xiàn)金達(dá)2518億元，也創(chuàng)下歷史新高。截止到三季度末，135家上市公司企業(yè)負(fù)債總額為9409億元，環(huán)比增加933億元，平均資產(chǎn)負(fù)債率延續(xù)了上升勢(shì)頭，較二季度上漲0.72個(gè)百分點(diǎn)至61.61%。從凈負(fù)債來(lái)看，三季度末環(huán)比增加155億元，企業(yè)加權(quán)平均凈負(fù)債率上升至57.95%，創(chuàng)08年以來(lái)新高，環(huán)比上升2.29個(gè)百分點(diǎn)。
　　點(diǎn)評(píng)：房子越賣越貴，負(fù)債越來(lái)越多�？此泼�盾的雙方其實(shí)正是現(xiàn)階段上市房企的一種真實(shí)寫照。盡管遭遇調(diào)控加碼、房地產(chǎn)信貸緊縮等不利因素，但多數(shù)房企并沒有采取收縮的戰(zhàn)略，而是把樓市調(diào)控看作低價(jià)獲取土地的好時(shí)機(jī)，積極拿地，增加土地儲(chǔ)備，逆勢(shì)進(jìn)行擴(kuò)張。不過，房企融資目前已全面收緊，銀行貸款年底也已差不多用盡，房企回籠資金的唯一渠道便是銷售，假若銷售不暢，房企資金鏈和財(cái)務(wù)狀況將受到影。而隨著明年可能出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策及加息的影響，高負(fù)債房企的日子將不太好過。