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　　一月至今，上海樓市已經(jīng)歷了多重政策的洗禮，上海樓市明顯發(fā)生了變化，不論是成交量還是成交面積都可謂是今非昔比。五月中旬，上海“一房一價(jià)”細(xì)則公布，這無疑給原本就處于低迷狀態(tài)的樓市又一當(dāng)頭棒喝。

　　究竟一至四月上海樓市的成交情況發(fā)生了怎樣的變化？政策的調(diào)控對(duì)于樓市又產(chǎn)生了怎樣的影響？五月以后，上海樓市的大環(huán)境能否開始峰回路轉(zhuǎn)？

　　銷售面積：前四月滬商品住宅銷售面積下降26.8% 

　　今年一至四月，上海商品住宅投資、施工、竣工面積均出現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)，但商品住宅銷售面積卻不容樂觀，前四月的銷售面積較去年同期下降近三成。

　　上海市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前四月上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資613.63億元，比去年同期增長(zhǎng)11.4%，占上海社會(huì)固定資產(chǎn)投資的50%，其中，住宅地產(chǎn)開發(fā)投資約383.32億元，較去年同期增長(zhǎng)21%，但是辦公樓投資為59億元，比去年同期下降了23%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資61億元，比去年同期下降了23%。

　　商品住宅施工、新開工和竣工面積均出現(xiàn)兩位數(shù)的增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，今年前四月，商品住宅施工面積6473.52萬平方米，增長(zhǎng)18.4%；商品住宅新開工面積874.12萬平方米，增長(zhǎng)35.1%；商品住宅竣工面積366.12萬平方米，增長(zhǎng)16.2%。而商品房銷售面積則下降到526.55萬平方米，與去年同期相比下降了23.6%，其中商品住宅銷售面積426.7萬平方米，下降了26.8%。

　　而之前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的4月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中房地產(chǎn)數(shù)據(jù)并不“亮眼”。業(yè)界人士表示，受調(diào)控政策的影響，全國(guó)商品房銷售量在4月出現(xiàn)明顯下降，而此時(shí)本該是傳統(tǒng)的銷售旺季。

　　在多項(xiàng)指標(biāo)中，盡管房地產(chǎn)開發(fā)投資、開工面積、企業(yè)資金來源等指標(biāo)繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但增幅自今年以來持續(xù)收窄。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，4月全國(guó)樓市的銷售數(shù)據(jù)下降最為明顯。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)得出，今年4月，全國(guó)商品房銷售面積僅為7255萬平方米，環(huán)比3月份大幅下降23.6%，比去年同期則下降9.8%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅將此現(xiàn)象形容為“反常”，他認(rèn)為，盡管調(diào)控政策已出臺(tái)3個(gè)月，但多數(shù)開發(fā)商仍未采取明顯的促銷行動(dòng)，購(gòu)房者也未擺脫觀望情緒，但這種局面難以持久。

    成交量：限購(gòu)令迫使投資客熄火  商品住宅成交量銳減

　　今年2月1日上海市政府出臺(tái)滬九條，重申了全額征收營(yíng)業(yè)稅、二套房首付六成等內(nèi)容，并明確禁購(gòu)人員認(rèn)定和開始實(shí)施的時(shí)間。嚴(yán)厲的限購(gòu)政策，在樓市成交上效果較為明顯。據(jù)新浪樂居&克而瑞數(shù)據(jù)顯示，自2月1日限購(gòu)令出臺(tái)后，限購(gòu)令前后出臺(tái)上海樓市成交量明顯發(fā)生了變化。

　　數(shù)據(jù)顯示，限購(gòu)令前1月份的成交面積為1049724平方米，執(zhí)行限購(gòu)令后4月的成交面積相較于1月有了明顯的減少，為630313平方米，相較之下減少了40%，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)顯示出多數(shù)買家已受政策調(diào)控減緩購(gòu)房決定，甚至有少數(shù)樓盤因?yàn)橄拶?gòu)和房貸調(diào)控的影響而不得不選擇退房。

　　限購(gòu)令執(zhí)行之后供應(yīng)面積也有了明顯增加，4月份上海市商品住宅供應(yīng)面積較1月份增加了45%，說明開發(fā)商在限購(gòu)令出臺(tái)后推盤意愿增強(qiáng)了許多。1月份上海市商品住宅供應(yīng)面積529318平方米，3月的商品住宅供應(yīng)面積為1092084平方米，4月上海市商品住宅供應(yīng)面積1154234平方米，

　　日前新浪樂居探訪上海各區(qū)樓盤時(shí)，銷售人員表示在目前出臺(tái)的樓市調(diào)控政策中，最嚴(yán)厲的當(dāng)屬限購(gòu)和限貸，該銷售人員表示，過往客戶中預(yù)計(jì)有80%以上是多套房持有者，而這部分客戶中大多數(shù)被限購(gòu)。

　　由于投資客無法繼續(xù)投資房產(chǎn)，使得高端樓盤陷入滯銷，剛性需求被釋放從而成為了目前購(gòu)房的主力軍。據(jù)了解，均價(jià)3-4萬的商品住宅一般集中于內(nèi)環(huán)內(nèi)，從目前2011年1-4月的各環(huán)線統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，位于內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)中環(huán)的商品住宅成交面積跌幅最為明顯，4月份內(nèi)環(huán)內(nèi)商品住宅成交面積與1月份相比跌幅達(dá)到46%；另外在各單價(jià)段的成交面積中也可看出單價(jià)30000-35000元/平方米的商品住宅成交面積跌幅達(dá)到68%，單價(jià)在35000-40000元/平方米的樓盤跌幅達(dá)到57%。

　　對(duì)此，有專家分析認(rèn)為，由于限購(gòu)令的實(shí)施讓豪宅買家“有錢無處使”，高端樓盤幾乎滯銷，從而造成了拉動(dòng)了全市均價(jià)的下跌。

　　值得注意的是，與高端住宅的滯銷相比，單價(jià)在13000-15000元/平方米的普通住宅受限購(gòu)令的影響相對(duì)較小，成交面積與限購(gòu)令實(shí)施前相比不降反增。據(jù)新浪樂居&克而瑞數(shù)據(jù)顯示，單價(jià)在13000-15000元/平方米的商品住宅1月份成交面積為115524平方米，4月份的成交面積為122716平方米，相比之下增加了6%。有業(yè)內(nèi)專家分析認(rèn)為，盡管目前上海樓市受到限購(gòu)令政策的影響，但是市場(chǎng)上剛性需求并未完全消失，相反，此種需求正在緩慢平穩(wěn)地釋放。