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    在兩年前,濟南的商業(yè)地產(chǎn)還處于“起步”階段,并一度出現(xiàn)了“商住價格倒掛”的現(xiàn)象,許多市中心的商業(yè)地產(chǎn)項目,其價格還不如相同區(qū)域的住宅。而經(jīng)過去年和今年的發(fā)展,尤其是今年面臨的住宅限購的局面,讓濟南市商業(yè)地產(chǎn)項目走向火熱,商業(yè)地產(chǎn)項目呈現(xiàn)遍地開花之勢,而專家和業(yè)內(nèi)人士也指出,濟南商業(yè)地產(chǎn)要走向一片繁榮,還有很長路要走。

    從“商住倒掛”到“一枝獨秀”

    談濟南的商業(yè)地產(chǎn)就不能不提原來商業(yè)地產(chǎn)那段“黯淡”的日子。兩年前的濟南商業(yè)地產(chǎn),不僅供應量小,而且增長緩慢,很不受樓市資金的“待見”。

    2009年的濟南住宅市場,經(jīng)歷了一段“燥熱”,但這份熱度與商業(yè)地產(chǎn)無關(guān)。商業(yè)地產(chǎn)一直顯得默默無聞,增長緩慢,以至于出現(xiàn)了“商住價格倒掛”的現(xiàn)象。一些熱點區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的價格低于住宅價格。監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2009年濟南商業(yè)地產(chǎn)總供應量為23.25萬平方米,其中新增9.52萬平方米,全年成交15.06萬平方米。在價格方面,“底商”到2009年底每平方米上漲了2695元,漲幅為19%,而純商業(yè)地產(chǎn)相比“底商”則表現(xiàn)得不是很好,2009年成交量只有4.64萬平方米。2009年商業(yè)地產(chǎn)市場供應不足,可選擇范圍小,在售項目均位于傳統(tǒng)商圈邊緣,商業(yè)氛圍一般。同時,產(chǎn)品搭配不合理,價格提升難度較大,許多在售項目面積過大,讓投資者買不起,市場需求受到抑制。

    而2011年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年一季度以來,濟南的商業(yè)用房和辦公寫字樓銷售呈現(xiàn)進一步增長跡象,尤其是三月份,濟南辦公寫字樓網(wǎng)簽面積同比上升了42.27%,均價同比上升了71.72%。商業(yè)用房網(wǎng)簽面積同比上升了4.53%,均價同比上升了12.50%。

    業(yè)內(nèi)人士指出,目前濟南的商業(yè)地產(chǎn),無論從供應量還是價格,都已經(jīng)頗具規(guī)模,已經(jīng)呈現(xiàn)“一枝獨秀”之勢。

    老商圈擴容新商圈興起 濟南商業(yè)地產(chǎn)攤子“越來越大”

    細心的市民走在街上可以發(fā)現(xiàn),在一些新建小區(qū)周邊,一條條商業(yè)街正在蓬勃興起。以和平路附近為例,就新興起了誠基中心小區(qū)開發(fā)的泉城新時代商業(yè)街和文華園小區(qū)配建的蘋果城等商業(yè)街,沿街商業(yè)店鋪越來越多。而一些成熟小區(qū)的商業(yè)配套更是不斷升級換代,陽光100美樂匯更是引進了零售業(yè)巨頭沃爾瑪和星級酒店,使得商業(yè)配套發(fā)展成為了一個新的商圈。

    而在大觀園和泉城路商圈,一場老商圈“擴容運動”正在蓬勃興起。大觀園商圈新添了體量龐大的萬達廣場和財富自由港。而“金街”泉城路上更是紅紅火火,塔吊少了,商場空前多了。泉城路作為省城的“金街”,以前總因為一些原因受到不少人的詬病,包括一到節(jié)假日出現(xiàn)的“沿街擺攤”現(xiàn)象,兩邊的玻璃商業(yè)房里充斥著幾十元一件的衣服,這些讓人感覺與泉城路商圈的定位不符。不少挑剔的消費者表示,“逛泉城路感覺東西不高檔,不夠時尚也沒有品位”,還有人說,“在泉城路買服裝除了貴和之外,基本上檔次都不高”。

    而目前泉城路已經(jīng)非比尋常,恒隆廣場很快要投入使用,對面的紅尚坊進度也很快,泉樂坊早已經(jīng)開業(yè)。

    調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,泉城路商圈內(nèi)即將開放的恒隆廣場等商業(yè)項目預計給泉城路新增商業(yè)總面積20萬平方米。通過這些項目的介紹以及招商信息,記者發(fā)現(xiàn)這些新的商業(yè)項目不約而同地定位在了中高端。業(yè)內(nèi)人士指出,新增的這些商業(yè)項目多為中高檔,這些項目的建成使用將會使泉城路商圈成為當之無愧的省城商業(yè)中心帶,商圈內(nèi)絕大多數(shù)都是滿足中高檔消費需求的業(yè)態(tài)組合,這也為商圈成為城市商業(yè)中心打下一個堅實的基礎(chǔ)。

    記者發(fā)現(xiàn),不僅是各商圈都在擴容,更重要的是各商圈在擴容過程中進一步明確了自己的定位,一些主力店的入駐,帶來了人氣和商氣,各商圈間進一步融合和促進,使得濟南商業(yè)地產(chǎn)進入一個良性循環(huán)的階段。

    在目前的濟南商業(yè)地產(chǎn)中,大觀園商圈、泉城路商圈、經(jīng)四路商圈、英雄山片區(qū)商圈、西市場商圈、東部新區(qū)商圈等新老商圈的地位進一步鞏固,各自的特色更加鮮明,使得濟南商業(yè)地產(chǎn)越來越成為“一盤棋”。

    限購下樓市資金流向商業(yè)地產(chǎn)

    近期,濟南商業(yè)地產(chǎn)的一些動作頗為引人關(guān)注,在住宅限購的背景下,商業(yè)項目的空前活躍成為目前樓市的一大特點。