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    當住宅市場因限購陷入低迷狀態(tài)時，商鋪、寫字樓的市場消化能力卻有所增強，上半年南京商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)十分活躍。而據(jù)365地產(chǎn)家居網(wǎng)統(tǒng)計，南京下半年商業(yè)地產(chǎn)將乘勝出擊，預(yù)計21家商業(yè)項目將推出總量近60萬平方米的新房源。

　　但在下半年近60萬平方米的新增上市量中，商鋪房源將唱主角。而在寫字樓產(chǎn)品上，下半年僅有南京萬達廣場、斯亞財富中心和鼓北財智廣場有推出寫字樓的意向，總量僅占整個下半年推出商業(yè)地產(chǎn)總量的15%左右。

　　南京寫字樓會因為熱銷與上市量小成為稀缺資源？記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，這一說法并不成立。

　　寫字樓銷售火爆僅限小戶型

　　7月以來，南京寫字樓市場成交走了一個上升的曲線，在月底達到了高峰。據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至7月31日，寫字樓在當月最后一周成交面積約12403平方米。與之前一周相比，寫字樓成交量漲150%。

　　就目前情況來看，30~70平方米之間的戶型是投資者選擇較多的范圍。目前市場環(huán)境下，不少寫字樓也加入了這一行列。據(jù)統(tǒng)計，中央金地、中山駿景、鼓北財智廣場等多個項目均為小戶型產(chǎn)品。

　　而最近兩周，南京萬達廣場一枝獨秀引領(lǐng)市場，河西片區(qū)7759/平方米的成交量，相當給力。南京萬達廣場在售商住兩用的精裝小戶型房源，40年產(chǎn)權(quán)，均價15000~16000元/平方米，面積36~62平方米。

　　小面積、低總價，已經(jīng)成為投資者首選，南京萬達廣場的熱賣，只能說明不限購的小戶型產(chǎn)品稀缺。但這些產(chǎn)品在類型上都被歸為了寫字樓。

　　租賃風(fēng)行，寫字樓稀缺只是傳說

　　據(jù)記者了解，這看似火爆的寫字樓背后，卻存在泡沫。很多寫字樓改變策略，轉(zhuǎn)售為租，讓市場上可銷售的樓盤數(shù)量減少。

　　南京新地中心、南京中心等高端寫字樓已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)售為租的現(xiàn)象，開發(fā)商將會長期持有這部分寫字樓自主運營。有開發(fā)商表示：“目前轉(zhuǎn)售為租也是不得已而為之，寫字樓由于先期投入較高，大大增加了成本，加上很多人都是自主創(chuàng)業(yè)，擔心購買之后回報率低，因此很多創(chuàng)業(yè)者都會選擇租寫字樓的形式，降低成本。創(chuàng)業(yè)者爭取更好效益的同時，部分寫字樓自然銷售受阻了。”

　　與此同時，寫字樓租金卻難現(xiàn)漲勢。據(jù)統(tǒng)計，二季度甲級寫字樓的租金每天每平方米3.14元，同比僅上漲0.64%，環(huán)比卻下跌3.68%。

　　低廉的租金加上相對較高的回報率使得創(chuàng)業(yè)者更愿意租寫字樓，而開發(fā)商面對這樣的需求也更愿意長期持有這部分寫字樓的產(chǎn)權(quán)，通過出租的辦法來適當回籠資金。因此導(dǎo)致市面上能出售的寫字樓資源變少。

　　而另一方面，國際知名房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)戴德梁行近期發(fā)布的“2011年第二季度南京物業(yè)市場報告”顯示，第二季度南京寫字樓空置率下降至16.07%，環(huán)比下跌1.41個百分點，同比下跌19.48個百分點，但仍還有將近兩成的空置寫字樓。

　　中商聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)機構(gòu)執(zhí)行董事汪洋表示：“南京目前的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量其實是過盛的，除了500萬~600萬平方米的存量外，每年還有200萬~300萬平方米的供應(yīng)量，各種商業(yè)廣場、綜合體商業(yè)、社區(qū)商鋪不斷涌現(xiàn)。像江寧、仙林等很多商業(yè)項目的空置率都很高。”

　　南京聞銳傳媒總經(jīng)理李宗苗說：“眼下商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與銷售非常火爆，但是這種供應(yīng)量的大量增加并非由于市場自然增長的需求造成的，最多也只能算"被需求"。在住宅限購的力度不斷加大的情況下，很多人盲目投資商業(yè)地產(chǎn)，也導(dǎo)致寫字樓市場泡沫化。”

　　市場混亂，寫字樓很受傷

　　為什么眾多商業(yè)地產(chǎn)項目普遍陷入經(jīng)營不善的困境，或者出現(xiàn)空置、糾紛等現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)資深人士朱逸說：“其中主要原因是寫字樓普遍以短期銷售或者租售的方式為主，開發(fā)商短期心態(tài)加上業(yè)主期望過高，導(dǎo)致后期招租困難，經(jīng)營更困難。此外，經(jīng)營過程中缺乏優(yōu)質(zhì)的商家資源支撐，更缺乏專業(yè)的經(jīng)營管理團隊。導(dǎo)致購房者想買買不到，而開發(fā)商想賣也賣不好。”朱逸同時也表示，政府缺乏整體規(guī)劃主導(dǎo)、開發(fā)商各自為戰(zhàn)也是寫字樓市場混亂的一個原因。

　　上海道置投資副總經(jīng)理邵雪松表示：“今年以來南京的寫字樓市場發(fā)展較好，據(jù)相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，第二季度南京的寫字樓入住率有了很大幅度的提高，我覺得未來南京寫字樓的發(fā)展如何還是要看南京大經(jīng)濟環(huán)境，只要經(jīng)濟發(fā)展了，寫字樓自然會邁入良性發(fā)展的軌道。”