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　　中國購物中心產業(yè)資訊中心主任郭增利認為，目前我國商業(yè)地產存在的真正問題是“有效供應不足，無效供應泛濫”，“一些品質好、地段好的商業(yè)物業(yè)依然是供不應求，而大部分商業(yè)物業(yè)由于運作不夠專業(yè)或者沒有取得好位置，導致無人問津。”

　　“看好商業(yè)地產的發(fā)展，各路資本通過不同渠道進入商業(yè)地產。但由于其在商業(yè)地產策劃、團隊乃至運營方面缺乏經驗，因此涌現出很多不符合商業(yè)物業(yè)條件的‘產品’。表現在商業(yè)地產定位不夠準確、物業(yè)不合規(guī)范、運作缺乏專業(yè)性。”郭增利表示。

　　對此，銅鑼灣集團前副總裁柏文喜給記者講了一個案例：2009年某開發(fā)商為了配套住宅地產，在周邊建造了5萬多平方米的小型購物中心。設計之初，該項目打算引進大賣場、餐飲以及影院等業(yè)態(tài)。由于開發(fā)商和設計公司的不專業(yè)，最終開發(fā)出來的物業(yè)無法滿足商業(yè)運營的要求。比如，大賣場周邊沒有足夠的停車位、影院招租部分的高度又沒有達到9米的行業(yè)標準，而在餐飲招商區(qū)域其上下水以及排油煙的系統又無法滿足餐飲企業(yè)的需求。

　　郭增利認為，在商業(yè)地產泡沫越吹越大的背景下，很多地產商將商業(yè)地產視為依靠低價升值來攫取利潤的機器，逐漸脫離了商業(yè)的本質。“按照正常的商業(yè)地產運作規(guī)律，地產商應該持有物業(yè)依靠穩(wěn)定的租金收入來獲利。中國商業(yè)地產經營的怪狀是，地產商為了短期內獲取利潤分割出售物業(yè)。這樣對整個商業(yè)地產項目運作帶來很大的影響。”郭增利告訴記者，有的地產商開發(fā)商鋪以后空置很多年，依靠土地的升值帶動商鋪升值，最后出售套現。

　　政策推波助瀾

　　事實上，商業(yè)地產泡沫固然跟開發(fā)商和投資者的熱炒有直接關系，而政府在背后的推波助瀾更是“功不可沒”。近年來各地政府開展的“城市化大躍進”，使得新城區(qū)建設成為熱潮。為了配合新城區(qū)建設，地產商相繼跟進。“地方政府的招商引資和開發(fā)商應對住宅調控轉尋投資機會的兩相情愿，共同推動了商業(yè)地產的價格走高和風險的出現。”世邦魏理仕分析師金靈表示。

　　另一方面，2010年出臺的一系列產調控政策使得不少房地產企業(yè)紛紛轉型，住宅開發(fā)商轉型商業(yè)地產，使得本來過剩的商業(yè)地產增添更多風險。“二、三線城市的商業(yè)地產在經歷一輪發(fā)展高峰之后，開始面臨拐點。”成都健鷹策劃公司總經理楊健鷹表示，這一輪商業(yè)地產爆發(fā)式增長的后果，一方面是大量激增的商業(yè)地產項目得不到相應匹配 ，而另一方面由于大量企業(yè)涌入該領域，從而推高了土地成本以及其他各項開發(fā)成本。而與此同時，眾多商業(yè)項目的集中推出，面臨嚴重的同質化競爭，項目招商難度增加，收益率更是難以保障。

　　對于目前泡沫涌現的商業(yè)地產，中投顧問房地產行業(yè)研究員韓長吉表示：“每個城市都有其固定的商業(yè)地產容積，這與城市實體經濟發(fā)展水平以及金融狀況有著直接的關系。由于住宅地產調控，大量資金流向商業(yè)地產，必然會產生商業(yè)地產泡沫。如果政府在土地使用規(guī)劃方面過于草率，繼續(xù)擴大商業(yè)地產土地供給，那么未來商業(yè)地產必然會受到影響，泡沫化將成為趨勢。”