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    2010年以來，一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺，有分析指出，這或?qū)㈩A(yù)示著以住宅為主導(dǎo)的出售型房地產(chǎn)開發(fā)黃金時(shí)代的終結(jié)。與此同時(shí)，投資商業(yè)地產(chǎn)成為抵御政策“寒流”的有效策略。

    商業(yè)物業(yè)投資成“避險(xiǎn)”良機(jī)

    近期，由于國際經(jīng)濟(jì)形勢欠穩(wěn)，曾一路上揚(yáng)的黃金價(jià)格出現(xiàn)連跌并持續(xù)低位震蕩，且國內(nèi)股市表現(xiàn)不佳，實(shí)業(yè)投資前景不明，住宅類地產(chǎn)價(jià)格承壓。國內(nèi)原本有限的投資渠道接連“折戟”，令投資資金開始將目光轉(zhuǎn)向表現(xiàn)穩(wěn)定，且仍具“價(jià)值洼地”優(yōu)勢的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

    “股市風(fēng)險(xiǎn)太大，而且容量有限，像我們這樣規(guī)模的資本在國內(nèi)A股中已經(jīng)難以有太大的作為了。而住宅市場在國家嚴(yán)令調(diào)控房價(jià)以及各地大建保障房與公租房后，價(jià)格下行已經(jīng)是個(gè)必然趨勢。從國內(nèi)的投資環(huán)境來看，唯有商業(yè)地產(chǎn)稱得上是一個(gè)尚未被充分發(fā)掘的價(jià)值洼地。”一位商業(yè)地產(chǎn)投資者表示。

    記者了解到，商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)投資已成為眾多投資者優(yōu)先選擇的投資渠道。經(jīng)驗(yàn)表明，1997年的亞洲金融危機(jī)，香港的房地產(chǎn)業(yè)由于持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)而無一破產(chǎn)；而2008年的全球金融危機(jī)，更是使不少遭受資金鏈斷裂危機(jī)的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)看到了商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢，認(rèn)識到依靠穩(wěn)定的租金和物業(yè)升值能夠有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

    中銀國際分析認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)市場近年來處于景氣周期。而最近受住宅市場調(diào)控影響，商業(yè)地產(chǎn)成為投資避風(fēng)港；一、二線城市供需兩旺，租金價(jià)格有望進(jìn)一步提升。

    寫字樓投資步入回報(bào)期

    由于北京寫字樓市場相對“晚熟”，長期以來存在著“商住倒掛”現(xiàn)象，寫字樓價(jià)值被低估，形成了極具潛在機(jī)會的投資“洼地”。

    不過從2009年開始，上述投資機(jī)會的收益回報(bào)正成為現(xiàn)實(shí)。DTZ戴德梁行近期發(fā)布的研究報(bào)告顯示，自2009年下半年開始，北京市寫字樓市場租金與售價(jià)均保持著平穩(wěn)增長的態(tài)勢。但是從2010年底至今，這兩個(gè)價(jià)格指數(shù)的增幅陡增，顯示出快速攀升的狀態(tài)。

    根據(jù)該行預(yù)測，2011年至2015年，寫字樓的出售價(jià)格與租金將保持2010年底至今的增長勢頭。

    中銀國際分析指出，最近商業(yè)地產(chǎn)的投資和銷售增速趕超住宅地產(chǎn)，使得部分城市已經(jīng)出現(xiàn)了投資資金從住宅市場流入商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)象。而這將有助于改變目前仍然存在的“商住倒掛”狀況。中長期來看，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的租金和收益率水平將和國際接軌。

    供給量不足與需求增多，使北京寫字樓租售價(jià)格雙雙不斷上漲。DTZ戴德梁行報(bào)告認(rèn)為，北京寫字樓供應(yīng)有限，賣方主導(dǎo)市場是價(jià)格繼續(xù)攀升的主要原因。

    數(shù)據(jù)顯示，今年第二季北京寫字樓市場并無新增供應(yīng)。以甲級寫字樓為例，全市甲級寫字樓目前的總存量為653萬平方米。與此同時(shí)，2009年至今，甲級寫字樓的新增供應(yīng)量持續(xù)下滑。由于供求矛盾，甲級寫字樓的空置率自2009年開始快速下降。

    分析人士認(rèn)為，北京寫字樓市場已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘u方市場，部分優(yōu)質(zhì)寫字樓面對大量租戶需求，在提高租金價(jià)格的同時(shí)，采取減少免租期，對租戶進(jìn)行行業(yè)設(shè)定等手段提高租戶進(jìn)駐要求，以達(dá)到篩選目的。預(yù)計(jì)在新增供應(yīng)體量萎縮的前提下，寫字樓空置率將長期在低位運(yùn)行。