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    昨日下午，早報(bào)記者在新滬路一家小型房產(chǎn)中介公司看到，空蕩蕩的辦公室內(nèi)，坐著兩名中年女業(yè)務(wù)員。她們抱怨說(shuō)現(xiàn)在市場(chǎng)不好，業(yè)務(wù)很難做，雖然房東掛牌量還算穩(wěn)定，但上門的客戶很少，有一套二手房源房東已經(jīng)掛牌一年半時(shí)間了，價(jià)格也由原來(lái)的300萬(wàn)元降到現(xiàn)在的260多萬(wàn)元，目前仍未完成交易。

    據(jù)上述兩名中年女業(yè)務(wù)員介紹，現(xiàn)在一二手房?jī)r(jià)格倒掛明顯，加上有新盤開發(fā)商向中介公司提出合作邀請(qǐng)，他們公司其他年輕業(yè)務(wù)員都跑去做新房代理銷售去了，只剩下她們兩人留守。據(jù)其稱，這批樓盤的所在地，也在較為偏遠(yuǎn)的區(qū)域。

    而該公司地處大華板塊，原本是一二手房資源豐富的區(qū)域。

    中介拉動(dòng)效應(yīng)

    中介的全面介入，對(duì)于郊區(qū)新房市場(chǎng)成交拉動(dòng)頗有貢獻(xiàn)。

    據(jù)德佑地產(chǎn)區(qū)域經(jīng)理張劍東介紹，位于松江的長(zhǎng)泰西郊別墅近期的熱銷，大幅降價(jià)自然是主要原因，但中介的參與也功不可沒(méi)。

    “全部45套房源中，該公司成交了22套，其他中介成交加起來(lái)約有10套，加上售樓處自己的銷售，一個(gè)星期內(nèi)基本賣完。”張劍東說(shuō)，龍湖地產(chǎn)在松江的另一個(gè)大幅降價(jià)項(xiàng)目龍湖好望山，因多家中介的參與，目前去化率也達(dá)到九成。

    張劍東還提到，去年年初形成的中介全面參與代理一手樓盤銷售的格局，到了今年格外明顯，銷售效果也很突出。去年剛開始的時(shí)候，一手房成交在德佑地產(chǎn)整個(gè)業(yè)務(wù)中的占比只有10%-20%，到了今年三季度，已經(jīng)上升至三到四成，而10月份到目前已經(jīng)上升至七成還多。

    張劍東提到，從區(qū)域看，德佑地產(chǎn)一手成交占比主要集中在外環(huán)圈，內(nèi)環(huán)一些豪宅項(xiàng)目德佑雖然也參與了代理，但由于價(jià)格較高，鮮有成交。

    漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏叡介紹稱，近期滬上大幅降價(jià)的樓盤，除中海御景熙岸由開發(fā)商自己賣外，其他幾個(gè)降價(jià)樓盤漢宇都參與了代理。施宏叡認(rèn)為，中介參與一手代理是一件“三贏”的事情，“開發(fā)商達(dá)到了最高效率的銷售，中介獲得了傭金，購(gòu)房人獲得了好的產(chǎn)品。”

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海分公司市場(chǎng)部經(jīng)理李明麗也稱，一手代理在21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海分公司中的業(yè)務(wù)占比2010年之前為10%-15%，2010年為25%，今年截至8月已上升至45%。李明麗稱，2008年下半年也曾有過(guò)一撥大范圍的中介扎堆一手房代理業(yè)務(wù)，當(dāng)時(shí)也是遭遇到了樓市冰凍期。

    開發(fā)商和中介的蜜月期

    樓市低迷期，開發(fā)商對(duì)于中介參與新房銷售代理，也多持歡迎態(tài)度。

    上海寶華企業(yè)集團(tuán)有限公司副總裁楊健稱，中介代理一手新盤業(yè)務(wù)，最早可以追溯到2005年下半年那波市場(chǎng)不好行情，當(dāng)時(shí)因?yàn)閺V告宣傳不起效果，部分廣東開發(fā)商開始引進(jìn)香港房地產(chǎn)銷售模式，委托幾家代理公司聯(lián)合銷售。

    楊健說(shuō)，當(dāng)時(shí)的傭金比較低，而且操作上，中介人員所發(fā)展的客戶和開發(fā)商銷售人員所發(fā)展的客戶是分開的，因此還曾造成中介業(yè)務(wù)員和開發(fā)商銷售人員為爭(zhēng)奪客戶而產(chǎn)生沖突。而現(xiàn)在，開發(fā)商都是給雙份，中介業(yè)務(wù)員將客戶帶到售樓處，轉(zhuǎn)給售樓處銷售人員，如果最終成交，中介業(yè)務(wù)員和售樓處銷售人員分別獲得相同傭金。

    對(duì)于當(dāng)下中介對(duì)于一手房銷售業(yè)務(wù)的全面介入，楊健認(rèn)為，目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，開發(fā)商單純做廣告費(fèi)用不菲，也未必能取得效果，而中介代理都是后付費(fèi)的，頗受開發(fā)商歡迎。

    可見的是，中介和開發(fā)商當(dāng)下仍處“蜜月期”。

    “以前市場(chǎng)好的時(shí)候，開發(fā)商不屑讓中介參與一手代理；現(xiàn)在市場(chǎng)行情不好，開發(fā)商反而求著中介幫著代理。”據(jù)楊健稱，中介對(duì)于傭金提成其實(shí)并不“客氣”，當(dāng)然中介確實(shí)付出較多，“不管刮風(fēng)下雨，四處駐守。”

    前景未明的合作

    “一般初次參加代理的中介，開發(fā)商開的傭金水平會(huì)很低，做得好的中介則會(huì)開高傭金。同時(shí)也要看市場(chǎng)行情，難賣的盤傭金水平開得高，好銷的盤開得低。”張劍東說(shuō)，開發(fā)商紛紛選擇中介代理銷售，是從去年初開始的，剛開始傭金水平只有1%、1.5%，2.5%就算很高了，而近期傭金水平水漲船高，某別墅項(xiàng)目甚至給出了4%。同時(shí)，傭金水平一般根據(jù)總銷金額或者房源數(shù)采取階梯式遞進(jìn)。