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　　眼下正值全國(guó)房?jī)r(jià)普遍下降的大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)所呈現(xiàn)的是剛性需求，但其并未激發(fā)出成交熱情，而是在之后的市場(chǎng)變化中陷入更深層次的觀望。

    新政調(diào)控漸漸加強(qiáng)   

　　7月，央行進(jìn)行了今年以來的第三次加息，除了活期存款利率不動(dòng)之外，其他存貸款利率都加了0.25個(gè)百分點(diǎn)。此次加息后，一年期的存、貸款利率分別提高至3.5%和6.56%，而若不考慮此前存量房貸利率大部分7折的情況，房貸利率已升至最近10年來的最高水平。

　　從“國(guó)五條”的出臺(tái)，可以看到國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有加強(qiáng)之勢(shì)，上海的調(diào)控政策可以說走在全國(guó)的前面，7月底，上海出臺(tái)了“滬四條”叫停外地戶籍補(bǔ)稅購房等。

　　第三季度，調(diào)控政策的出臺(tái)不僅頻繁，而且調(diào)控的力度逐漸加強(qiáng)。調(diào)控之下，樓市整體去投資化明顯，目前市場(chǎng)上的需求以剛性需求和部分改善性需求為主。但剛需并未激發(fā)出更高的成交熱情，而是在之后的市場(chǎng)變化中陷入更深層次的觀望。

　　10月中旬，不少銀行相繼提高首套房利率，提高幅度在10%-15%左右，這無疑使購房者成本壓力大增，購房者的觀望情緒更加強(qiáng)烈，樓市在這樣的情緒中成交萎靡。

　　而隨著信貸政策的收緊，開發(fā)商融資渠道收窄，現(xiàn)金流問題成為企業(yè)的首要問題。10月下旬，樓市的降價(jià)逐漸開始。但部分開發(fā)商的降價(jià)也招致了一些“麻煩”。杭州、北京、上海、南京等城市均出現(xiàn)由于開發(fā)商降價(jià)，而導(dǎo)致老業(yè)主要求退房等情況，使開發(fā)商處于兩難的境地。

　　買方市場(chǎng)不給力  庫存持續(xù)走高

　　從今年以來商品住宅供求的月度走勢(shì)看，呈現(xiàn)波浪式運(yùn)動(dòng)。數(shù)據(jù)顯示，2月份在“房產(chǎn)稅”和“滬九條”影響下，市場(chǎng)僅成交17萬平方米，創(chuàng)下了有數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)以來的月度新低。而隨著“小陽春”的到來，成交量也漸有起色，從3月到5 月向上攀升的力度較為強(qiáng)勁，5 月份商品住宅成交量達(dá)到了92萬平方米。但傳統(tǒng)熱銷之際并沒有維持多久，7月底“滬四條”又猶如一顆重磅炸彈打入樓市，導(dǎo)致應(yīng)該為“金九銀十”打前戰(zhàn)的8月份成交量又一次出現(xiàn)了明顯下挫，8月當(dāng)月環(huán)比7月下滑近25%。9月份新增供應(yīng)約125萬平方米，環(huán)比激增近8成，但成交量?jī)H維持在57萬平方米。

　　10月，出現(xiàn)了部分房企較大幅度的降價(jià)潮，確實(shí)帶動(dòng)了短期內(nèi)單個(gè)項(xiàng)目銷量的猛增，說明剛性需求量其實(shí)是在市場(chǎng)中囤積了很久。

　　根據(jù)漢宇地產(chǎn)一手房監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月上半月全市商品住宅成交面積為21.66萬平方米，同比上月同期增長(zhǎng)14.48%。數(shù)據(jù)還顯示，上半月全市預(yù)售面積為42.1萬平方米，雖成交量有所增長(zhǎng)，但由于市場(chǎng)仍保持著供大于求狀態(tài)，未能緩解存量房處在高位水平的尷尬局面。

　　三季度末，全市商品住宅可售余量達(dá)到近885萬平方米；到了10月底，上海商品住宅庫存余量將近890萬平方米；而在同策咨詢研發(fā)中心提供的最新數(shù)據(jù)中，上海商品住宅庫存已超過997萬平方米，若按照今年前10月住宅月均60萬平方米的消化速度，目前這些余量則需要將近17個(gè)月才能消化完畢。

　　房企不堪“重負(fù)”

　　同策數(shù)據(jù)顯示，截至9月30日，133家上市房企的存貨總量為14156億元，攀上了歷史最高點(diǎn)。萬科、保利、金地、招商四大龍頭的庫存分別為1929億元、1472億元、653億元、470億元。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)也顯示，133家上市房企7家負(fù)債率高于85%，15家高于80%，51家高于70%，行業(yè)總負(fù)債首破萬億。

　　曾幾何時(shí)，高負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式令房企在行業(yè)的高速發(fā)展中占得先機(jī)。如今，樓市頻繁出臺(tái)調(diào)控政策，房地產(chǎn)越來越難做的呼聲與日俱增。在二級(jí)交易市場(chǎng)低迷、去化率不足的情況下，銷售回款明顯乏力，令素來貫徹執(zhí)行高負(fù)債運(yùn)營(yíng)模式的房企雪上加霜。

　　對(duì)于高庫存壓身、周轉(zhuǎn)不靈、資金緊缺的地產(chǎn)商們來說，要怎樣扛起70%以上的負(fù)債？在高庫存和高負(fù)債的雙重壓力下，房企漸已不堪“重負(fù)”。