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　　從“客找店”到“店追客”

　　短短一年，成都商業(yè)地產(chǎn)就完成了從“客找店”到“店追客”的巨大轉(zhuǎn)折。而這，很可能還是成都商業(yè)地產(chǎn)放量前的開場(chǎng)白。統(tǒng)計(jì)顯示，成都目前商業(yè)物業(yè)存量約為570萬(wàn)平米，按目前每月15萬(wàn)平米左右的銷售量，可能需要未來(lái)三年才能消化。今年把未來(lái)一段時(shí)間的放量一下子推出，會(huì)透支本地商家資源。

　　“年初，我還在幫商家們尋找中意的商鋪，年底我又開始幫開發(fā)商們找商家了。”從事商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的小張哭笑不得，“不到一年，我的工作對(duì)象就發(fā)生了一百八十度轉(zhuǎn)變。”

　　隨著今年成都眾多商業(yè)物業(yè)迅速面市，其中不乏動(dòng)輒超過(guò)50萬(wàn)平米級(jí)的巨型城市綜合體和專業(yè)市場(chǎng)，集中釋放的各類商業(yè)物業(yè)讓處在拓展高峰期的品牌商家看花了眼，“開發(fā)商們都宣稱自己的物業(yè)是未來(lái)區(qū)域中心，種種概念讓我們不知選擇哪家好。”一位負(fù)責(zé)品牌拓展的商家負(fù)責(zé)人告訴記者，“物業(yè)將供大于求，我們并不急于下手了。”

　　的確如此，精明的行業(yè)人士們紛紛發(fā)現(xiàn)，年初，隨著成都商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)一步升級(jí)和城市新區(qū)的拓展，眾多國(guó)內(nèi)外品牌商家開始尋找新門店進(jìn)駐，“先下手為強(qiáng)，圈好‘碼頭’是關(guān)鍵”。一場(chǎng)找鋪爭(zhēng)奪戰(zhàn)，殺得商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)狼煙四起，眾多精明房東紛紛迅速提升鋪面租金，“一年間租金上漲幅度超過(guò)往年三倍！”；同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商們也紛紛捏緊銷控表，“持有商業(yè)物業(yè)”，成為今年年初眾多開發(fā)商關(guān)注的年度關(guān)鍵詞。

　　然而，隨著今年成都眾多商業(yè)物業(yè)的迅速面市，其中不乏動(dòng)輒超過(guò)50萬(wàn)平米級(jí)的巨型城市綜合體和專業(yè)市場(chǎng)，集中釋放的各類商業(yè)物業(yè)讓處在拓展高峰期的品牌商家看花了眼。

　　很明顯，從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商處傳來(lái)的消息并不十分樂(lè)觀。眾多大小商業(yè)體的涌出，商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)愈加激烈，商鋪的銷售、商家的招商以及后期的運(yùn)營(yíng)都成為開發(fā)企業(yè)必須面對(duì)的大問(wèn)題。“尤其是區(qū)域同質(zhì)化現(xiàn)象明顯的商業(yè)物業(yè)，更是為找到合適的‘戀愛對(duì)象’大傷腦筋。”一城南項(xiàng)目招商人士戲言，“誰(shuí)愿意‘剩’呢？”與此同時(shí)，商業(yè)資源代理人士開始有了大舞臺(tái)，有開發(fā)商甚至將項(xiàng)目的商業(yè)部分整體打包給地產(chǎn)代理公司銷售運(yùn)營(yíng)，一些住宅代理公司也開始涉足商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷代理。

　　短短一年，成都商業(yè)地產(chǎn)就完成了從“客找店”到“店追客”的巨大轉(zhuǎn)折。而這，很可能還是成都商業(yè)地產(chǎn)放量前的開場(chǎng)白。

　　滿城盡帶商業(yè)體

　　成都商業(yè)地產(chǎn)放量面市，其對(duì)應(yīng)的商家資源需求量增長(zhǎng)速度卻十分緩慢。統(tǒng)計(jì)顯示，成都目前商業(yè)物業(yè)存量約為570萬(wàn)平米，“按目前每月15萬(wàn)平米左右的銷售量，可能需要未來(lái)三年才能消化。今年把未來(lái)一段時(shí)間的放量一下子推出，會(huì)透支本地商家資源。”機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為。

　　“說(shuō)滿城盡帶城市綜合體，一點(diǎn)也不過(guò)分。”一商業(yè)地產(chǎn)人士稱，統(tǒng)計(jì)顯示今年這一數(shù)量將達(dá)到80個(gè)，總面積突破600萬(wàn)平米。

　　“綜合體涵蓋復(fù)雜業(yè)態(tài)和龐大體量，對(duì)任何一家開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)，都不是一件輕松的事情。而隨著成都正逐步進(jìn)入購(gòu)物中心時(shí)代，對(duì)業(yè)態(tài)的管理與設(shè)置提出了更高的要求，尤其是駐場(chǎng)主力店的選擇成為頭等大事。”新港地產(chǎn)執(zhí)行董事張紅兵認(rèn)為。

　　巨量的商業(yè)物業(yè)一旦進(jìn)入招商階段，爭(zhēng)奪商業(yè)資源的近身肉搏自然難免，唯有根據(jù)項(xiàng)目特色，創(chuàng)新定位和業(yè)態(tài)，才是有效出路。“商業(yè)地產(chǎn)后期運(yùn)營(yíng)效益的最大難題，來(lái)自于項(xiàng)目開發(fā)和定位缺乏差異化，喜歡跟風(fēng)，缺乏個(gè)性。很多開發(fā)商忘記了商業(yè)需要的就是個(gè)性。項(xiàng)目憑什么來(lái)吸引品牌商家的入駐，憑什么來(lái)吸引消費(fèi)者的目光？”南延線一位商業(yè)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)說(shuō)，“這些問(wèn)題的思考要貫徹于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程的始終。如果人家引進(jìn)沃爾瑪，你也引進(jìn)沃爾瑪，人家引進(jìn)電影院，你也規(guī)劃個(gè)電影院，隨大流，那是做不好商業(yè)地產(chǎn)的。”

　　中原地產(chǎn)商鋪事業(yè)部總監(jiān)徐東指出：如今成都商業(yè)體在業(yè)態(tài)布局上大都雷同。在這種情況下，商業(yè)運(yùn)營(yíng)就顯得比較重要，配套的餐飲娛樂(lè)及次主營(yíng)店要符合周邊消費(fèi)力及消費(fèi)習(xí)慣。”

　　“實(shí)際上目前商業(yè)地產(chǎn)大量上馬，已經(jīng)表現(xiàn)得有點(diǎn)投資過(guò)熱了。難尋商家就是一個(gè)表現(xiàn)。”某商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，”這樣勢(shì)必造成商鋪空置率的升高，商業(yè)地產(chǎn)泡沫也將被吹大。”