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    2013年的成都樓市，除“剛需”毫無懸念的繼續(xù)唱響市場(chǎng)主旋律外。有著同樣高關(guān)注度、并引發(fā)過各種話題討論的，當(dāng)歸商業(yè)地產(chǎn)莫屬。

    根據(jù)今年1月份成都仲量聯(lián)行所發(fā)布的《2013年全年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧》報(bào)告，成都零售地產(chǎn)的供應(yīng)量再創(chuàng)歷史新高。全年成都共有包括新世紀(jì)環(huán)球購物中心、北城天街等在內(nèi)的11個(gè)項(xiàng)目開業(yè)，體量更超過100萬平方米。同時(shí)，截至2013年底，成都的甲級(jí)辦公樓總存量達(dá)約185萬平方米，約為2011年底的2.5倍。

    更值得一提的是，在存量數(shù)據(jù)高企的今日，未來成都商業(yè)地產(chǎn)還將迎來新的一輪供應(yīng)高峰。據(jù)仲量聯(lián)行成都研究部總監(jiān)馬偉業(yè)表示：“2014年，甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有逾50萬新增供應(yīng)入市。”至于零售地產(chǎn)亦有國(guó)際金融中心、成都遠(yuǎn)洋太古里等多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市。

    從仲量聯(lián)行的報(bào)告中，我們可以發(fā)現(xiàn)，與過去業(yè)界所持“過剩論”不同的是，2013年的成都商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)也有著相當(dāng)強(qiáng)勁的需求在支撐。在供需均旺的情況下，未來的市場(chǎng)走勢(shì)依舊待解。

    甲級(jí)寫字樓：供應(yīng)高企的同時(shí)需求也在增長(zhǎng)

    據(jù)仲量聯(lián)行于今年1月所發(fā)布的《2013年全年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧》報(bào)告內(nèi)容，2013年，成都共有7棟甲級(jí)寫字樓建成入市，新增供應(yīng)量達(dá)56萬平方米。這使得甲級(jí)辦公樓空置率雖然由2012年底的42.2%微降至2013年底的41.0%，但依舊維持在了一個(gè)較高水平。

    不過，空置率的上升對(duì)于想要租賃辦公場(chǎng)所的公司而言卻是一件好事。由于大部分業(yè)主選擇通過加長(zhǎng)免租期等手段來降低有效租金，截至2013年底，全市甲級(jí)辦公樓有效租金達(dá)103元每平米每月，較2012年底下降10.4%。

    另一方面，受新落成項(xiàng)目租賃及買家自用需求影響，成都甲級(jí)辦公樓2013年全年凈吸納量達(dá)34萬平方米，創(chuàng)下了歷史新高。2013全年新增供應(yīng)有約70%來自散售型項(xiàng)目，且大部分在預(yù)售期間已完成大量買家的自用交易。如平安保險(xiǎn)整棟購買新天府國(guó)際中心南塔部分（33,600平方米）；重慶銀行購買新天府國(guó)際中心北塔約15,000平方米及哈爾濱銀行購買棕櫚泉國(guó)際中心整層自用。

    值得一提的是，在辦公樓租賃需求方面，金融類企業(yè)在2013年新成立或升級(jí)需求較為活躍，對(duì)全年租賃成交面積貢獻(xiàn)超過40%，比例較2012年有所提升。此外，受益于成都快速發(fā)展的零售業(yè)市場(chǎng)，貿(mào)易及零售類企業(yè)在2013年對(duì)甲級(jí)辦公樓需求有明顯上升。

    今年，成都甲級(jí)辦公樓又將迎來新一輪的供應(yīng)高峰，全市空置率仍會(huì)持續(xù)走高。如市中心還將迎來國(guó)際金融中心2座、華置廣場(chǎng)等項(xiàng)目入市，并一舉成為新增供應(yīng)最大的區(qū)域。仲量聯(lián)行成都研究部總監(jiān)馬偉業(yè)由此指出，2014年甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有逾50萬新增供應(yīng)入市。而大量新增供應(yīng)在導(dǎo)致甲級(jí)辦公樓空置率繼續(xù)攀升的同時(shí)，也會(huì)令業(yè)主為維持入住率或選擇進(jìn)一步降低有效租金。“我們預(yù)計(jì)金融及專業(yè)服務(wù)業(yè)等承租能力較強(qiáng)的行業(yè)將在未來繼續(xù)擴(kuò)張，成為核心區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的主要需求來源。”

    零售地產(chǎn)：相比高供應(yīng)，做出差異化才是項(xiàng)目立足根本

    2013年的成都零售地產(chǎn)也迎來了新的供應(yīng)高峰，全年成都共有包括新世紀(jì)環(huán)球購物中心、北城天街等在內(nèi)的11個(gè)項(xiàng)目開業(yè)，體量超過100萬平方米。其中僅新世紀(jì)環(huán)球購物中心就貢獻(xiàn)了近40萬方的體量；其次則是龍湖的北城天街，不僅是龍湖地產(chǎn)在成都開發(fā)的首個(gè)大型購物中心項(xiàng)目，體量亦達(dá)到了30萬方。使得整個(gè)市場(chǎng)的供應(yīng)量再創(chuàng)歷史新高。

    不過，與單純的“供應(yīng)過量”結(jié)論不同。在仲量聯(lián)行《2013年全年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧》報(bào)告中，我們看到2013年的成都，同時(shí)也迎來了更多全新品牌在此開設(shè)首店。根據(jù)報(bào)告顯示，包括奢侈品牌Valentino、Ben-Amun，家居品牌Harbor House、Minotti by Adante，餐飲品牌鼎泰豐、許留山、漢堡王，韓國(guó)影院連鎖品牌CGV等均積極落戶核心商圈及次級(jí)商圈主要優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目，開設(shè)其成都乃至西部首店。而像前述的新世紀(jì)環(huán)球購物中心，則匯集了包括樂天百貨、H&M、GAP、Uniqlo多家國(guó)內(nèi)及國(guó)際知名品牌的旗艦店，以及多家全新品牌，如QDA、Chichi’s及Holly’s等。

    新增優(yōu)質(zhì)物業(yè)與成都城市發(fā)展均為市場(chǎng)帶來了強(qiáng)勁的租賃需求。數(shù)據(jù)顯示，盡管新增供應(yīng)量高企，但去年全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率僅較2012年底微升0.4個(gè)百分點(diǎn)至8.3%。

    2014年，成都預(yù)計(jì)還將會(huì)有國(guó)際金融中心、成都遠(yuǎn)洋太古里、凱德廣場(chǎng)-天府及世豪廣場(chǎng)等多個(gè)優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目入市。公正的來說，大量的新增供應(yīng)并非就如洪水猛獸，我們更應(yīng)看到優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目對(duì)核心商圈的重新定義作用。仲量聯(lián)行成都研究部總監(jiān)馬偉業(yè)認(rèn)為：零售地產(chǎn)的差異化競(jìng)爭(zhēng)，將是這些項(xiàng)目立穩(wěn)腳跟的重點(diǎn)，“就全市來看，盡管各類品牌進(jìn)駐意愿強(qiáng)烈，短期內(nèi)項(xiàng)目集中入市及網(wǎng)購的快速增長(zhǎng)將使優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目尋求差異化的步伐加快，餐飲、娛樂、服務(wù)等體驗(yàn)性較強(qiáng)的業(yè)態(tài)預(yù)計(jì)將更受到開發(fā)商的青睞。此外，新增項(xiàng)目預(yù)計(jì)將更加突出建筑設(shè)計(jì)方面的特色，以使其在競(jìng)爭(zhēng)中具有更多優(yōu)勢(shì)。”

    成都高端住宅市場(chǎng)：改善型自住成為市場(chǎng)主要需求來源

    除商業(yè)地產(chǎn)之外，《2013年全年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧》報(bào)告對(duì)于高端住宅也做了一番總結(jié)。由于需求強(qiáng)勁，2013年成都高端住宅市場(chǎng)的成交量同比出現(xiàn)了大幅上漲態(tài)勢(shì)，全年共上漲了25%。

    2013年上半年，受房?jī)r(jià)上漲預(yù)期影響，部分持觀望態(tài)度的購房者開始集中入市，造就了上半年成交量屢創(chuàng)新高。而支撐下半年市場(chǎng)走勢(shì)的，則是強(qiáng)勁的自住需求。數(shù)據(jù)顯示，2013年高端住宅市場(chǎng)平均資本值持續(xù)上漲，截至2013年4季度已達(dá)12,800元/平方米，同比增長(zhǎng)4.5%。其中，包括環(huán)球匯天譽(yù)在內(nèi)的中高端改善型項(xiàng)目由于需求較強(qiáng)勁，均價(jià)漲幅較為明顯，豪宅項(xiàng)目銷售較為緩慢，大多項(xiàng)目均價(jià)持平。

    而從新增供應(yīng)來看，一方面，存量較高項(xiàng)目的開發(fā)商采取放緩?fù)票P速度的策略；另一方面，由于部分大盤項(xiàng)目，如華潤(rùn)鳳凰城等，銷售接近尾盤，其新增供應(yīng)量較之前大幅減少。在兩者共同作用下，2013年成都高端住宅新增供應(yīng)僅6,300套，較2012年下降了34.9%。新增供應(yīng)集中在東大街及延線，錦江國(guó)際新城區(qū)域大部分項(xiàng)目都推出了新預(yù)售單元，如環(huán)球匯天譽(yù)以及信和御龍山等。這使得各區(qū)域在成交占比中，新增供應(yīng)量最大的東大街區(qū)域達(dá)到了28%，僅次于城南53%的成交占比。

    由此可見，因限購限貸等政策持續(xù)影響下，改善型自住仍將會(huì)是高端住宅市場(chǎng)主要需求的來源。有鑒于此，中高端改善型住宅銷售及資產(chǎn)表現(xiàn)可望持續(xù)看好。仲量聯(lián)行成都研究部總監(jiān)馬偉業(yè)認(rèn)為，“作為西部的核心城市，成都經(jīng)濟(jì)發(fā)展將持續(xù)向好，中高產(chǎn)階級(jí)將進(jìn)一步擴(kuò)大；同時(shí)，成都對(duì)西部城市、甚至是一線城市高收入人士的吸引力也在逐漸增加。我們預(yù)計(jì)這部分人群的擴(kuò)大將成為高端住宅市場(chǎng)的發(fā)展的主要?jiǎng)恿Α?rdquo;