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    商業(yè)地產(chǎn)市場的奇怪現(xiàn)象：一邊是商業(yè)地產(chǎn)空前放量與價格飆升，另一方面是租金高企迅速攤薄經(jīng)營戶的收入并導(dǎo)致經(jīng)營不濟。

    支撐商業(yè)物業(yè)升值的依據(jù)無非是由租金水平體現(xiàn)，偏離正常租售比的市場形態(tài)正拷問著商業(yè)物業(yè)的真正價值。而事實上，一場偏離市場正常規(guī)律的博弈游戲在成都商業(yè)地產(chǎn)市場上在被不斷放大。

    供：“整體火爆”轉(zhuǎn)“局部高溫”

    數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年，成都市實現(xiàn)社會消費品零售總額1392.5億元，同比增長18.4%，高于全國同期增長速度1.6個百分點。這是商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展的基本要素。其次，刮起的商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)，在迅速翻新和強化新投資理念。寫字樓、酒店、公寓、賣場商鋪……各式各樣商業(yè)、類商業(yè)物業(yè)強勁登場亮相，為大量社會閑散資金提供了出口。

    “買鋪需交20-120萬元的誠意金！”曾經(jīng)成都某商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商丟出的苛刻的“誠意”門檻，沒有嚇退投資者，這個地處城北商貿(mào)區(qū)的商業(yè)項目一放出排號消息，售樓部門前迅速被開著寶馬、奔馳的投資者圍得水泄不通，“好多人通宵達旦地排了好幾天的隊。”有時甚至你有錢也買不到！

    最近，從事商業(yè)地產(chǎn)中介工作的小劉自稱“累得喘不過氣”，“忙著為這些牛氣哄哄的投資者找鋪啊，只要是規(guī)劃好的商業(yè)體，投資者稍加考慮基本都會迅速下單，因為好鋪不等人��！有錢你也買不到。”正因為如此，如雄飛中心、地一大道、西南城、香江家居CBD、奧克斯廣場、萬達廣場……越來越多的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項目正在成為開發(fā)商大筆持有的寵兒。“春熙路還有商鋪可賣？”一家地處中心城區(qū)商圈的商業(yè)開發(fā)商曾打出過這樣的廣告詞。“不是沒鋪賣，只是開發(fā)商不愿意賣，因為這些商鋪將是開發(fā)商穩(wěn)定回籠資金的‘提款機’。”行業(yè)人士點評，“商鋪確實搶手。”

    租：租售比恐現(xiàn)“剪刀差”

    “銀石廣場負一層和負二層600多個鋪位，租金都超過了千元/平米·月，最高的達到1300元/平米·月。”新港地產(chǎn)執(zhí)行董事張紅兵告訴記者。位置好、商氣旺的商業(yè)體，按其售價來算，基本讓租售比達到合理范圍。

    但幾家歡喜幾家愁。很多地段并不占優(yōu)勢的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，也都在打算享受商業(yè)物業(yè)帶來的滾滾紅利之時，但這卻讓投資者下了血本，轉(zhuǎn)嫁給很多租戶背負沉重的租金壓力，讓他們有些“吃不消”。

    在城東商業(yè)熱點區(qū)域，某開發(fā)商為其臨街商鋪的銷售價格開出8萬元/平米的價格，“這樣的價格只是與周邊項目商鋪平起平坐。”而記者看到，區(qū)域中介機構(gòu)掛出的商圈商鋪租金也就約為200-300元/平米左右，而區(qū)域集中商業(yè)街的底商租金則更低，約為100-200元/平米。“經(jīng)測算，該區(qū)域商鋪平均租售比超過1：400，較國際上通行上限1：200相差懸殊。”

    而在內(nèi)光華片區(qū)某商業(yè)中心，記者看到區(qū)域臨街某商鋪，中介機構(gòu)告訴記者租金在80元/平米左右，而周圍二手商鋪售價約為5萬元/平米。“租售比超過1：500，租金回報率也僅僅在5%左右，想要通過租金來回收成本，不可想象。”

    “據(jù)我所知，成都很多商業(yè)物業(yè)的投資年回報率維持在3%甚至更低的水平。就市場而言，租售比已經(jīng)遠遠超過了正常情況。我認為，如果一年房租的真實回報率不及4%，則比較加息后在銀行存款的無風(fēng)險收益所獲不多。對于想要以“以租養(yǎng)供”長遠投資手段的買家，謹慎入市是必要的，而此類做法在現(xiàn)今本地商業(yè)地產(chǎn)中的可行性也值得探究。”一位商業(yè)地產(chǎn)人士如是說。

    求：租金太高老板不愿自營

    地處黃金地段的商業(yè)，生意也未必好。

    自從黃女士搬到在順城街某商場做窗簾生意以來，她臉色就一直不太好看，“生意怎么會這么差呢？順城街地段不差啊！”她怎么也想不明白，明明春熙路、鹽市口就在數(shù)百米之外的地方，每天幾十萬的購物者為啥就不來她店上轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，“很郁悶，很納悶。”

    同樣，地處春熙路西口某商廈的姚女士日子也不好過，“明明樓下十米開外就是春熙路，為啥自己的商鋪就是沒有客人，有時一天生意不開張。當(dāng)初花了一百多萬才盤下這個鋪面，租期5年，算算年回報率不到2%。

    “華陽的商鋪，最近租金漲幅堪稱恐怖。在我十多年的經(jīng)商經(jīng)歷中，年增幅也就10%左右，今年硬是突破了50%！”一位美容店老板告訴記者，“自營很難有什么利潤可言了，都給房東打工了。”她告訴記者，很多小門店老板都不愿意自營了，轉(zhuǎn)身去幫別人打工，“自降身份成了心照不宣的趨勢。”

    “近期新開的商業(yè)租金水平總體還是偏高，單一產(chǎn)權(quán)商廈的招商主要考慮到遠期商業(yè)收益，初期為了提高人氣，會對一些需要的業(yè)態(tài)進行優(yōu)惠。但分割銷售的商業(yè)，由于前幾年是委托經(jīng)營管理，需要向小業(yè)主返租金。有一定壓力，租金會顯得相對偏高！”中原地產(chǎn)工商部總監(jiān)徐東如是說。