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　　2011北京CBD商務(wù)節(jié)于9月15日至19日在北京舉行，期間CBD商務(wù)節(jié)組委會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人曾對(duì)外透露，活動(dòng)期間北京CBD已出讓的14地塊中的標(biāo)志性建筑——規(guī)劃建筑高度為510米的Z15地塊將動(dòng)工，不過后來被證實(shí)為政府出錢做了些基建等工作，而中標(biāo)者中信集團(tuán)并未大舉投入，相應(yīng)的，Z15地塊上名為“中國(guó)尊”的高樓也未按預(yù)期動(dòng)工。

　　去年12月21日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心公布了北京CBD第一批地塊出讓中兩幅地塊的成交情況，其中備受關(guān)注的Z15地塊，最終被中信集團(tuán)以63億元如愿摘得，63億元的總價(jià)也打破了此前北京土地市場(chǎng)59億元的總價(jià)地王紀(jì)錄，成為新的總價(jià)地王。

　　根據(jù)已公開的相關(guān)信息顯示，Z15地塊將建成“中國(guó)尊”，規(guī)劃建筑高度為510米，包括地上108層和地下4層，建成后將替代目前北京第一高樓、高達(dá)330米的國(guó)貿(mào)三期，從而登上北京高樓榜首位置。

　　對(duì)于Z15地塊動(dòng)工延遲的原因，各方猜測(cè)不一，但一位中標(biāo)企業(yè)的相關(guān)人士向記者透露，據(jù)其了解，Z15地塊的中標(biāo)企業(yè)中信集團(tuán)正與相關(guān)政府部門進(jìn)行溝通，對(duì)地塊原有規(guī)劃的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行修改，以充分挖掘該地塊的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，從而使該地塊開發(fā)建成后的經(jīng)濟(jì)利益最大化。記者試圖就此采訪中信集團(tuán)公共關(guān)系部，但對(duì)方的電話一直處于無人接聽狀態(tài)，因此截至目前，該說法未得到中信集團(tuán)的證實(shí)。　　

　　值得注意的是，雖然坊間一直有傳言，“中國(guó)尊”建成后，將作為中信集團(tuán)總部所在地。但如果僅將其作為一個(gè)甲級(jí)寫字樓來計(jì)算其投資回報(bào)率，其租金的回報(bào)率，實(shí)際上已遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。

　　中信集團(tuán)拿下Z15地塊的土地款成本為63億元，而據(jù)悉中國(guó)尊的原本建設(shè)周期為5年，建設(shè)期內(nèi)的投資額在100億元以上。合計(jì)投資成本在163億元以上。

　　北京一位研究機(jī)構(gòu)的董事長(zhǎng)在接受記者采訪時(shí)指出，目前北京寫字樓租賃行情一直處于上漲行情，空置率持續(xù)下降。而焦點(diǎn)位置的北京CBD區(qū)域?qū)懽謽浅鲎庑星楦�是緊俏。

　　27日，高力國(guó)際發(fā)布的研究報(bào)告顯示，第四季度，北京甲級(jí)寫字樓平均租金水平?jīng)_高至274.3元/月·建筑平方米，環(huán)比上漲7.89%，年度增幅高達(dá)42.64%，繼續(xù)刷新十年來新高。而熱點(diǎn)區(qū)域的CBD區(qū)域甲級(jí)寫字樓平均租金水平更是飆升至313.7元/月·建筑平方米，環(huán)比增幅超過8.1%。

　　Z15地塊總建筑面積約35萬平方米，業(yè)內(nèi)人士推測(cè)說，除去公共面積外，一般一個(gè)寫字樓可供出租總面積是建筑總面積的7.5成~8成。以此計(jì)算，如果Z15地塊開發(fā)后的寫字樓全部用于出租的話，可供出租的總面積約28萬平方米。如果以313.7元/月·建筑平方米為租金基準(zhǔn)，一年下來，該項(xiàng)目全部出租的租金收入約10.54億元。如果以163億元作為投資總額計(jì)算，該項(xiàng)目全部完工，且全部出租的話，年投資回報(bào)率約6.5%。

　　北京某研究機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)補(bǔ)充說，Z15地塊投入使用的時(shí)間是在至少五年后，目前北京甲級(jí)寫字樓的租金水平正在大幅上漲中，且Z15地塊隸屬高檔甲級(jí)寫字樓，投入使用后的真實(shí)租金水平肯定在甲級(jí)寫字樓平均租金水平之上，因此可以想象，待Z15地塊投入使用后，假設(shè)全部用于出租，其真實(shí)的投資回報(bào)率會(huì)遠(yuǎn)高于6.5%。而今年上半年，北京CBD區(qū)域的甲級(jí)寫字樓的平均投資回報(bào)率為6.2%。

　　對(duì)于Z15地塊投入使用后投資回報(bào)率可能遠(yuǎn)高于平均水平的狀況，這位董事長(zhǎng)解釋說，主要緣于包括Z15地塊在內(nèi)已出讓的北京CBD14地塊，出讓時(shí)看重的是競(jìng)標(biāo)企業(yè)的綜合實(shí)力，而競(jìng)標(biāo)價(jià)只是考慮因素之一，因此導(dǎo)致CBD14地塊最終的成交價(jià)遠(yuǎn)低于預(yù)期，中標(biāo)企業(yè)的拿地成本極低。比如7月CBD第二批成交的8地塊中，有6地塊以最低報(bào)價(jià)成交。CBD已出讓的14地塊，平均樓面價(jià)在近2萬元/平方米左右，而周圍的世貿(mào)工三寫字樓等售價(jià)已超過5萬元/平方米。