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    北京CBD，比香港的中環(huán)和北京金融街略低，在亞太地區(qū)排名第三。

　　1月16日，商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕（CBRE）發(fā)布《2013年第四季度及全年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》。

　　報(bào)告顯示，2013年第四季度，北京寫字樓租金持續(xù)高位震蕩， 供需雙方對(duì)市場(chǎng)變化都更加謹(jǐn)慎，且新增供應(yīng)導(dǎo)致空置率在小幅回升；優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)方面，新增供應(yīng)上漲，整體空置率微降，且需求穩(wěn)定，租金穩(wěn)中有升。國(guó)際品牌需求強(qiáng)勁，餐飲零售商積極擴(kuò)張。

　　“北京CBD的辦公樓成本在全球的辦公樓成本中排名第四，可以看到租金水平已經(jīng)非常高了。”世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部執(zhí)行董事陳仲偉在接受記者專訪時(shí)說。

　　租金持續(xù)高位運(yùn)行

　　北京等一線城市的寫字樓租金漲勢(shì)呈現(xiàn)出逐年上漲并一路狂奔的趨勢(shì)。

　　最近幾年，隨著國(guó)內(nèi)外資本的蜂擁而入，國(guó)內(nèi)寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入上升通道，特別是北京等一線城市的寫字樓租金漲勢(shì)呈現(xiàn)出逐年上漲并一路狂奔的趨勢(shì)。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在過去的五年里， 北京CBD租金至少翻了兩倍以上。

　　隨著北京寫字樓租金的高漲，有些企業(yè)因?yàn)榭刂瞥杀镜仍�因紛紛選擇離開CBD這塊租金過高的區(qū)域。

　　去年開始陸續(xù)有企業(yè)搬出CBD等傳統(tǒng)的甲級(jí)寫字樓，遷往租金更便宜、地段稍遠(yuǎn)一些的新寫字樓。

　　根據(jù)北京統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，這些遷出客戶中以制造業(yè)、電子、媒體、高科技以及消費(fèi)品行業(yè)為主，其中包括因特爾、惠普這樣的標(biāo)志性公司，所以引來了各界的關(guān)注。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這也成為2008年金融危機(jī)以來一次比較大規(guī)模的集體撤出。

　　“自2012年以來，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速回落，北京寫字樓市場(chǎng)租賃活動(dòng)明顯減弱，需求放緩，使得在過去四個(gè)季度中租金基本持平。除了對(duì)北京寫字樓市場(chǎng)發(fā)展的可持續(xù)性與租戶租金可承受能力的擔(dān)憂之外，日漸嚴(yán)重的空氣污染和交通擁堵也對(duì)北京寫字樓市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展帶來不良影響。”世邦魏理仕在報(bào)告中認(rèn)為。

　　“但是CBD地區(qū)寫字樓仍然在高位運(yùn)行。”陳仲偉告訴中國(guó)商報(bào)記者：“最近的報(bào)告顯示，北京CBD的辦公樓成本在全球排名第四，所以可以看到租金水平已經(jīng)是非常高了。在亞太范圍而言，北京CBD租金比香港的中環(huán)和北京金融街略低，在亞太地區(qū)排名第三。”

　　北京CBD之所以受到大企業(yè)青睞，主要有以下原因：從各種軟硬件設(shè)施看，CBD成名較早，各種配套設(shè)置齊全，有最密集的公交站，有最發(fā)達(dá)的地鐵線路。因此，許多大型企業(yè)在進(jìn)入北京時(shí)，首先考慮的就是CBD，所以CBD的空置率一直不高。

　　陳仲偉說：“北京CBD的供應(yīng)是有限的。”從土地供應(yīng)情況看，位于此處可謂寸土寸金；從寫字樓運(yùn)營(yíng)建設(shè)角度看，開發(fā)商的各項(xiàng)手續(xù)辦理以及建設(shè)周期的不可控性也影響了供應(yīng)情況。

　　新增供應(yīng)致空置率小幅回升

　　暫時(shí)處于空置狀態(tài)的新增項(xiàng)目，帶動(dòng)北京寫字樓整體空置率上升。

　　在供應(yīng)量有限的情況下，北京財(cái)富金融中心的入市就格外引人關(guān)注。

　　香港香江國(guó)際集團(tuán)董事長(zhǎng)楊孫西介紹，財(cái)富中心是香江國(guó)際中國(guó)地產(chǎn)旗下培育的一支跨區(qū)域品牌，將是“財(cái)富中心”的旗艦項(xiàng)目。

　　作為北京財(cái)富中心綜合體收官項(xiàng)目，財(cái)富金融中心地處CBD商務(wù)核心，緊鄰東三環(huán)，俯瞰央視大樓，地下與地鐵十號(hào)線接通。項(xiàng)目建筑高度達(dá)265米，單體建筑規(guī)模達(dá)到17.6萬平方米，是北京目前最高也是面積最大的純寫字樓建筑。

　　財(cái)富金融中心定位于世界頂尖企業(yè)客戶，同時(shí)秉承了科技、綠色、人性化的設(shè)計(jì)理念，為北京市樹立了國(guó)際超甲級(jí)寫字樓的新標(biāo)準(zhǔn)。

　　作為近年來在CBD核心地點(diǎn)入市的超大型寫字樓，財(cái)富中心的出現(xiàn)放大了該區(qū)域?qū)懽謽堑墓��?yīng)量，同時(shí)也帶來了空置率的問題。

　　世邦魏理仕認(rèn)為，去年第四季度，位于CBD核心區(qū)域的新項(xiàng)目財(cái)富金融中心的入市，為北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)帶來14.7萬平方米的可租賃空間。至此，全市甲級(jí)寫字樓存量達(dá)到660余萬平方米。

　　財(cái)富金融中心獲得竣工驗(yàn)收后，相繼與多個(gè)租戶簽約，反映出市場(chǎng)對(duì)CBD項(xiàng)目的旺盛需求。但是，雖有多個(gè)客戶簽約，距首批客戶進(jìn)駐還尚需時(shí)日，目前新增項(xiàng)目暫時(shí)處于空置狀態(tài)，帶動(dòng)北京寫字樓整體空置率較上季度上升1.3個(gè)百分點(diǎn)至3.9％。

　　同時(shí)，業(yè)界也有人擔(dān)心，隨著新的寫字樓入市，以及CBD東擴(kuò)的推進(jìn)，會(huì)不會(huì)有新的供應(yīng)量出現(xiàn)，進(jìn)而影響租金？

　　“新增供應(yīng)有相當(dāng)一部分都是自用，比如樓宇開發(fā)企業(yè)的總部將寫字樓作為自用，因此自用面積占了不少。” 陳仲偉在采訪中認(rèn)為。

　　陳仲偉告訴中國(guó)商報(bào)記者，市場(chǎng)中有一種說法，東擴(kuò)的辦公樓將在2016年進(jìn)入市場(chǎng)，到2017年會(huì)有更多的寫字樓入市。但是他以過去的經(jīng)驗(yàn)判斷：“2016年入市的可能性低，2017年也只有很少的幾棟樓或者很少的面積入市。”據(jù)陳仲偉分析，“北京這幾年，包括全國(guó)的辦公樓市場(chǎng)，其實(shí)工程延誤的現(xiàn)象非常普遍，延誤率大約是45％。”此外，還要考慮開發(fā)商的開發(fā)周期，“拿證和建筑周期都有不可控性。”

　　市場(chǎng)仍將穩(wěn)定運(yùn)行

　　北京寫字樓市場(chǎng)整體供應(yīng)不足，需求走勢(shì)平穩(wěn)。

　　世邦魏理仕的分析報(bào)告指出，2013年北京寫字樓租賃市場(chǎng)總體表現(xiàn)平穩(wěn)，供應(yīng)量少，吸納創(chuàng)新低，租金高位平穩(wěn)運(yùn)行。2013年寫字樓新增供應(yīng)有限，全年僅有兩個(gè)項(xiàng)目落成，共有約19.6萬平方米寫字樓面積供應(yīng)市場(chǎng)。同時(shí)，由于市場(chǎng)整體空置率全年都在5％以下的低水平運(yùn)行，可租賃面積少，直接導(dǎo)致全年市場(chǎng)吸納量?jī)H有13.5萬平方米，創(chuàng)出歷史新低。而租金全年漲幅僅為1％（剔除樣本變化因素漲幅為0.4％）。

　　當(dāng)前，北京寫字樓市場(chǎng)整體供應(yīng)不足，需求走勢(shì)平穩(wěn)，可租賃面積有限，客觀上造成了市場(chǎng)吸納量在較低水平徘徊。

　　租賃交易延續(xù)上季度走勢(shì)，整體較為清淡，更多的交易為原租戶與業(yè)主續(xù)租以及搬遷等，2013年第四季度大面積租賃交易多發(fā)生在有出租面積可供選擇的CBD區(qū)域。比如，國(guó)內(nèi)的大成律師事務(wù)所將搬遷至僑福芳草地，租賃面積達(dá)1.3萬平方米；而新落成的財(cái)富金融中心則與多個(gè)金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)簽約，匯豐銀行和星展銀行分別租賃了該項(xiàng)目7800平方米、4100平方米寫字樓面積。內(nèi)外資機(jī)構(gòu)在2013年第四季度北京寫字樓租賃市場(chǎng)中表現(xiàn)均等。

　　吸納量少并創(chuàng)出歷史最低水平，并不能說明市場(chǎng)交易不活躍，更多的交易發(fā)生在客戶與原業(yè)主續(xù)約或搬遷。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2013年北京寫字樓完成的租賃交易中有超過70％的面積是屬于續(xù)約和搬遷的。

　　可以說，降低寫字樓租金成本交易是2013年北京寫字樓租賃交易主體，外資公司主導(dǎo)了這部分交易。搬遷至非商務(wù)中心區(qū)域成為2013年寫字樓市場(chǎng)的明顯趨勢(shì)。在各中心商務(wù)區(qū)租金長(zhǎng)期高位運(yùn)行，且缺乏更多可租賃面積等因素的共同作用下，部分制造類、高科技類公司逐漸搬遷至辦公費(fèi)用更低的非中心區(qū)域，并已逐漸形成趨勢(shì)。

　　2013年初北京寫字樓空置率僅為2.6％，更多的對(duì)寫字樓面積的需求無法得到滿足，許多客戶通過在原辦公室調(diào)整辦公空間，取消固定工位等靈活策略應(yīng)對(duì)，以暫時(shí)緩解需求得不到滿足的狀況。直到第三季度北京才有新寫字樓落成，到第四季度末，北京寫字樓空置率上升到3.9％，實(shí)際可租賃面積更少。由于新落成項(xiàng)目簽約客戶需要報(bào)裝修方案、進(jìn)場(chǎng)裝修、安全報(bào)批等一系列程序后才能進(jìn)駐，而多個(gè)新簽約客戶正處于這個(gè)階段，所以，目前北京可租賃寫字樓面積依然處于低水平。