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    2013年中國內(nèi)地11個一、二線城市共有68個購物中心開業(yè)，而2012年僅有52個。其中上海以近12家新增購物中心的數(shù)量居11個城市之首，以面積在10萬平方米以下的購物中心為主。

　　上海甲級寫字樓租賃市場平穩(wěn)收關(guān)

　　高緯環(huán)球近日還發(fā)布了2013年第四季度上海寫字樓市場報告。報告指出，2013年第四季度上海甲級寫字樓租賃市場平穩(wěn)收關(guān)，預(yù)計2014年第一季度市場成交量將極為有限。

　　根據(jù)上海統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年第三季度上海國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)人民幣15474億元，實現(xiàn)了7.7%的年增速。其中，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值為人民幣9527億元，同比增速較去年上漲2.6個百分點，占比為上海國內(nèi)生產(chǎn)總值的61.6%。由外資和中資企業(yè)共同帶動的這一第三產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定增長，依舊是上海寫字樓市場保持強勁需求的中堅力量。

　　2013年第四季度只有一座總辦公樓面積大約為110000平方米的上海金虹橋國際中心投放市場，在沒有進行任何預(yù)租的情況下短短幾周內(nèi)就迅速租出10%的面積。這幢坐落在長寧區(qū)的寫字樓按建筑面積計算的平均有效凈租金為7元/天/平方米左右。之前預(yù)計在2013年第四季度投放市場的位于黃浦區(qū)的外灘廣場，現(xiàn)已將入市時間推遲到2014年4月。

　　總體來看，2013年的市場需求量基本可以和本年度的新增供應(yīng)量持平，這都源于本年度平穩(wěn)的總凈吸納量包括第四季度合理的吸納水平。正是這種普遍的供需平衡使得市場上的空置率保持在較低水平。雖然整體市場表現(xiàn)相對平穩(wěn)，但是從區(qū)域角度來看還是喜憂參半。從第三季度起黃浦區(qū)就開始溫和復(fù)蘇，而靜安區(qū)的業(yè)主則面臨著更艱巨的挑戰(zhàn)，他們當(dāng)中有一些歷經(jīng)了從年初就開始的空置率高挺和多達(dá)10%的租戶縮減面積的局面。

　　其中長寧區(qū)市場表現(xiàn)相對穩(wěn)定，但是隨著金虹橋國際中心的進入，市場空置率難免飆升。而且由于這個新供給的成交租金略低于該地區(qū)甲級寫字樓的平均水平，也導(dǎo)致了該地區(qū)平均租金被削低。

　　雖然徐匯區(qū)近來沒有新增供應(yīng)，但是卻依舊面臨著租金普遍偏高以及聚集于這一地區(qū)的租戶都對邊緣化選址興趣頗高的局面。瑞士羅氏將會在2014年后期從徐匯區(qū)搬到閔行區(qū)的虹橋，租賃瑞安集團最新項目虹橋天地，面積大約為16000平方米。

　　第一季度市場成交量將極為有限

　　市場明顯更加蓬勃的浦東(陸家嘴和竹園)與浦西形成了強烈對比，中資企業(yè)的高需求和新增供應(yīng)量的缺乏熱化了這個市場。例如，最近中國建設(shè)銀行買下了東方金融中心的整幢樓留以自用，像這種旺盛的市場需求將會貫穿整個2014年。同時，陸家嘴和竹園的租金在2013年一直呈迅猛增長態(tài)勢。

　　高緯環(huán)球上海企業(yè)租賃策略部董事孫琦指出，第四季度其他新興商圈的需求量有限，大規(guī)模的在建項目也使得過量供應(yīng)的推測愈演愈烈。

　　由于2013年大多數(shù)企業(yè)最終選址還尚未敲定，預(yù)計2014年第一季度市場成交量將極為有限。市中心區(qū)域的寫字樓例如金外灘國際廣場，恒基688，企業(yè)天地5號和SOHO復(fù)興廣場都預(yù)計在2014年投放市場。盡管如此，但市中心區(qū)域2014年市場新增供應(yīng)體量僅為250000平方米，這將會比該地區(qū)的整體年度需求量少20%。然而，新興商圈的高供應(yīng)量很有可能將緩解這種情況，并使得市中心區(qū)域的租金相對平穩(wěn)甚至在一些項目上將有所下降。

　　從陸家嘴和竹園持續(xù)的需求量推測2014年此商圈的租金將強勢上揚而空置率將會縮減。浦西作為傳統(tǒng)的商業(yè)地區(qū)，市場情況應(yīng)該會維持穩(wěn)定，不過外灘的高供應(yīng)量或許會引發(fā)租金下行壓力。浦西核心區(qū)域和其他新興商圈的租戶將會在租金談判中占據(jù)更多主動權(quán)，然而打算入駐或是在陸家嘴和竹園擴張的租戶則會面臨日益困難的談判局勢。

　　高緯環(huán)球上海企業(yè)租賃策略部董事司徒泰山表示，展望2015年，隨著上海中心大廈龐大辦公面積和其他一些頂級項目投入市場，市中心區(qū)域的新增供應(yīng)量將會大增。盡管如此，就算將來整體市場的租金明顯下降但陸家嘴的租金依舊會保持堅挺。在此期間，新興商圈異常巨大的供應(yīng)量將會影響上海整個市場。

　　上海新增購物中心數(shù)量居11城之首

　　全球領(lǐng)先的私營房地產(chǎn)服務(wù)公司萊坊在1月23日舉行中國零售市場焦點2014新聞發(fā)布會。發(fā)布會上，萊坊國際零售商業(yè)董事汪明樞分析了電子商貿(mào)對中國內(nèi)地購物中心構(gòu)成的影響。

　　有這樣的預(yù)測：中國內(nèi)地網(wǎng)購人數(shù)將很快超越美國，成為全球零售銷售總額最高的網(wǎng)上零售市場。據(jù)商報記者了解，線上零售額占中國社會消費品零售總額的比例自2007年的0.6%一路階梯式增長到2013年的7.4%(估算數(shù)據(jù))。線上購物的“瘋狂”對實體零售店多少帶來一波沖擊。報告顯示，去年中國內(nèi)地整體零售銷售增長放緩，不少國際零售商的擴張步伐亦受影響。從萊坊去年分析的45個國際零售商的擴張計劃，65%的奢侈品零售商在2013年未能實現(xiàn)當(dāng)初訂立的開店目標(biāo)。

　　然而，國內(nèi)大型購物中心的供應(yīng)并未放緩，2013年中國內(nèi)地11個一、二線城市共有68個購物中心開業(yè)，而2012年僅有52個。其中上海以近12家新增購物中心的數(shù)量居11個城市之首，以面積在10萬平方米以下的購物中心為主。另一方面，一線城市2013年的優(yōu)質(zhì)購物中心租金水平普遍攀升約8%，而二線城市則稍微回落2%，兩者之間的租金差距略有擴大。同時，空置率也略為呈現(xiàn)分化趨勢，二線城市優(yōu)質(zhì)購物中心的平均空置率輕微上升至10.9%。

　　萊坊大中華區(qū)執(zhí)行董事夏博安分析：“盡管網(wǎng)購在傳統(tǒng)商店零售增長放緩下迅速興起，但我們并不認(rèn)為內(nèi)地的購物中心會因而急速沒落。由于現(xiàn)時單件網(wǎng)購貨品的平均消費偏低，電子商貿(mào)對購物中心的影響主要反映在低檔市場。若日后平均網(wǎng)購消費大幅上升，屆時中、高檔購物中心才會受壓。”

　　汪明樞稱，部分傳統(tǒng)的百貨公司會退出視線，逐漸向體驗型消費的購物中心轉(zhuǎn)變，在購物之余增加娛樂及餐飲業(yè)態(tài)。