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　　1788國際中心:低碳－－寫字樓市場的新需求

　　"低碳"或許是當下最熱門的詞匯之一。其中，低碳建筑被普遍認為是一大發(fā)展趨勢。"金五星"中的1788國際中心，就是按國際標準打造的綠色超甲級寫字樓。"未來，低碳一定會成為吸引總部經(jīng)濟的必要基礎。"該項目開發(fā)商、三寶建設開發(fā)集團副總經(jīng)理黃緒宗說。

　　雙層玻璃間填滿氮氣

　　1788國際中心于去年9月正式竣工。坐在新建成的會議室里，對面的會德豐廣場映入眼簾。東邊，越洋廣場和嘉里中心也依稀可見……上海并不缺甲級寫字樓，1788國際中心有什么不同？

　　面對這個問題，黃緒宗先是用手敲了敲身后的大樓玻璃。"你看得出來嗎，整棟大廈都用了雙層玻璃，之間的空隙里還填滿了氮氣。"他解釋道，玻璃能有效起到保溫效果。氮氣作為惰性氣體，導熱性很低，可最大限度地降低熱能傳遞－－這是國際上綠色建筑的先進經(jīng)驗，由于成本較高，在國內(nèi)還不多見。

　　“環(huán)保外衣”節(jié)能50％

　　在黃緒宗看來，通過打造綠色建筑，實現(xiàn)人與環(huán)境和諧共生的理念，正是這棟大樓的最大特點。據(jù)悉，它在靜安區(qū)率先獲得了全球公認的美國綠色建筑協(xié)會頒發(fā)的LEED金獎認證。在細節(jié)設計方面，為有效降低城市光污染，大樓用鋁管給建筑披上了一套"環(huán)保外衣"，這些材料在降低玻璃反射的同時，可節(jié)能50％。每個樓層還提供直飲水，大幅度減少了運送桶裝水產(chǎn)生的電梯能耗，并有效避免桶裝水帶來的二次污染。

　　同時，和上海眾多正在向低碳目標改造的老建筑不同，1788國際中心從規(guī)劃一開始就確立了環(huán)保的定位。黃緒宗透露，由此因環(huán)保要求增加的額外成本只有10％。而這些投入?yún)s能使大樓碳排放明顯降低。由此，運營成本比同等級寫字樓低20％以上。

　　贏得知名企業(yè)認可

　　低碳環(huán)保這個有些超前的概念，能否贏得市場的認可？黃緒宗在回答時，還是舉了一個例子。全球最大辦公家具制造商美國海沃氏(HAWORTH)的地區(qū)總部曾設在環(huán)球金融中心�？扇缃�，它已成為1788國際中心的最大租戶。對方表示，商圈優(yōu)勢與低碳理念的雙重吸引力，與企業(yè)力爭打造的綠色家具理念不謀而合，這是搬遷的主因。

　　記者也注意到，1788國際中心已吸引了GUCCI、港龍航空以及加拿大領館等不同領域的企業(yè)、機構入駐。“事實上，對低碳辦公環(huán)境有所要求的，并不只有環(huán)保產(chǎn)業(yè)的企業(yè)。”黃緒宗認為，上海甲級寫字樓市場已經(jīng)歷了20多年的開發(fā)建設。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，現(xiàn)在，入駐企業(yè)不僅對辦公的硬件配置有所要求，也越來越對其是否具備文化、個性、服務和環(huán)保提出了要求。“這個現(xiàn)象在靜安寺這樣的中心城區(qū)更為明顯。在這里，寫字樓招租壓力不大。但要吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐，就要盡快滿足這些需求。”

　　規(guī)劃布局

　　靜安南京路商務功能在此延伸

　　加快形成國際商務港－－這是靜安區(qū)“十二五”規(guī)劃中的重要章節(jié)。以商務功能為主的靜安寺“金五星”商圈，則是其中一個重要的載體。在原靜安區(qū)重大項目推進辦公室綜合協(xié)調(diào)部部長沈元山看來，“金五星”商圈將有效延伸靜安南京路的商務功能，挖掘出服務經(jīng)濟的新潛力。

　　與“梅恒泰”良性互補

　　土地資源的稀缺是上海面臨的一大難題，對靜安區(qū)而言更是如此。因為它位于中心城區(qū)，面積又是全市各區(qū)縣中最小的。隨著“金五星”的建成，靜安區(qū)南京路兩側可改造利用的土地資源基本上就沒有了。沈元山說，正因為如此，“金五星”商圈在規(guī)劃之初就有著極為重要的地位。

　　他回憶，早在1998年，靜安寺地區(qū)就被納入了靜安南京路開發(fā)的總體思路中。“當時，規(guī)劃以銅仁路為界。銅仁路以東主要以高檔商業(yè)為主，以現(xiàn)在已成熟的“梅恒泰”金三角為代表。銅仁路以西則更偏重商務功能，載體就是“金五星”。”

　　另一方面，“金五星”也與“梅恒泰”形成了一種良性的互補。以商業(yè)設施為例，“梅恒泰”地區(qū)定位高端。而“金五星”更加親民，也更加突出個性化、獨特性。比如久光百貨就堅持以中檔商業(yè)為主，近期對地下商場的調(diào)整中又引進了一批特色產(chǎn)品。會德豐廣場的商業(yè)裙房建設中，則考慮引入具有DIY功能的餐廳，顧客可親自體驗烹飪。

　　集聚文化類新興服務業(yè)

　　沈元山指出，“金五星”還承擔了挖掘服務經(jīng)濟新增長點的重任。

　　靜安區(qū)“十二五”規(guī)劃中就提出，要加強商文旅融合發(fā)展，高質(zhì)量打造靜安寺地區(qū)“金五星”商圈，使之成為上海最具文化內(nèi)涵的特色商業(yè)商務圈之一。其中，商圈內(nèi)的寫字樓資源，將有針對性地向文化類新興服務業(yè)的集聚。

　　另一方面，這一區(qū)域也將進一步集聚總部經(jīng)濟。"這些寫字樓的辦公體量很大，空置率很低，但每棟樓里的入駐企業(yè)卻很少。原因在于租戶大部分都是企業(yè)的總部。"沈元山介紹，1788國際中心內(nèi)現(xiàn)有租戶只有20多家，但由于基本都是總部，不少租戶一租就是三四個層面。"今后，這里還將力爭吸引更多中國地區(qū)總部，乃至全球總部入駐。"

　　綜合規(guī)劃的有益嘗試

　　"金五星"商圈的規(guī)劃，也是對樓宇經(jīng)濟的再認識。"樓宇經(jīng)濟不光是一棟寫字樓的獨立發(fā)展，而是區(qū)域綜合資源的合理配置。"沈元山說。

　　他將這一區(qū)域的功能開發(fā)目標總結為支柱型商務、商業(yè)功能，景觀性旅游休閑功能，以及立體式城市交通功能。"這三者既獨立，又相互影響。"他強調(diào)，特別是交通，是樓宇經(jīng)濟的"軟環(huán)境"。因為只有實現(xiàn)便捷、快速的交通功能，才能更好地為商務往來服務。

　　所以，在"金五星"規(guī)劃之初，就配套規(guī)劃了靜安寺交通樞紐項目，梳理了原先分散雜亂的33條公交線和8個終點站，并利用地下空間對其進行了合理布局。同時，"金五星"中，越洋廣場、久光百貨都在地鐵站旁建造。其余三個項目也預留了地鐵接口。

　　發(fā)展趨勢
　　繼單純樓宇開發(fā)和商業(yè)商貿(mào)聯(lián)動發(fā)展后
　　樓宇經(jīng)濟“第三代”：打造城市綜合體

　　"繼虹橋開發(fā)區(qū)以單純樓宇開發(fā)，恒隆廣場商業(yè)商貿(mào)聯(lián)動發(fā)展之后，上海的樓宇經(jīng)濟已經(jīng)迎來第三個階段－－注重綜合環(huán)境效應，實現(xiàn)現(xiàn)代服務業(yè)集聚功能。"上海財經(jīng)大學現(xiàn)代市場營銷研究中心主任晁綱令教授認為，靜安寺"金五星"就是這第三階段的典型代表。

　　晁綱令說，上海"樓宇經(jīng)濟"的雛形源自上世紀30年代。當時，由于大批工廠、公司的繁榮，誕生了一批寫字樓，并在期間產(chǎn)生了產(chǎn)業(yè)效應。

　　改革開放后，隨著土地批租、房產(chǎn)發(fā)展政策推出后，出現(xiàn)了第一階段的"樓宇經(jīng)濟"。上海市對外開放后的第一幢現(xiàn)代化辦公樓聯(lián)誼大廈就屬此列，而最為典型、聚集度最高的則是虹橋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，誕生了一批高樓大廈。但這些樓宇主要為滿足辦公需求而建設，功能較單一。此后，陸家嘴地區(qū)和延安路高架沿線也出現(xiàn)了類似的集聚區(qū)。

　　不過，在摩天大樓越來越多的同時，其商業(yè)功能不足的缺陷也逐步顯現(xiàn)。此時，以恒隆廣場為代表的"梅恒泰"金三角地區(qū)帶領滬上樓宇經(jīng)濟進入第二階段－－商務商業(yè)滾動發(fā)展。"這一地區(qū)最早規(guī)劃時也是辦公樓為主，但由于處于商業(yè)區(qū)，商業(yè)零售效應反而率先顯現(xiàn)，并帶動了商務功能向總部經(jīng)濟發(fā)展。"晁鋼令分析。進入"十二五"，現(xiàn)代服務業(yè)在上海經(jīng)濟發(fā)展中的比重日益加大，對服務業(yè)集聚區(qū)也有了新需求。由此，上海也出現(xiàn)了國際上流行的"城市綜合體"概念。它往往是辦公樓、住宅公寓、商業(yè)、社交場所的集合，不僅體量更大，也可為現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展提供更全面的配套服務。陸家嘴商圈、環(huán)人民廣場商圈都是個中典型。

　　晁鋼令認為，由于注重對本地區(qū)歷史文化的傳承，逐步展現(xiàn)出集聚效應的"金五星"在這一階段的樓宇經(jīng)濟中具有示范效應，"中心城區(qū)在發(fā)展城市綜合體時，可借鑒靜安在規(guī)劃、區(qū)域聯(lián)動方面的經(jīng)驗。"