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　　4月11日，戴德梁行發(fā)布一季度北京房地產(chǎn)市場研究報告顯示，至2012年第一季度，北京平均租金達到每月每平方米277.57元，環(huán)比增長12.64%。

　　“這個季度仍然沒有意外，北京甲級寫字樓平均租金仍然出現(xiàn)了環(huán)比上漲。”戴德梁行華北區(qū)研究部主管魏東表示。

　　租金漲幅全球居首

　　最近幾個季度以來，北京甲級寫字樓的租金一直維持10%左右的漲幅。

　　據(jù)戴德梁行提供給《第一財經(jīng)日報》的數(shù)據(jù)，2011年第一季度至2011年第四季度，北京寫字樓租金的環(huán)比漲幅分別為9.46%、9.4%、10.72%以及8.59%。直至今年第一季度，其環(huán)比漲幅再度攀高至12.64%。

　　同比來看，2011年一季度，北京甲級寫字樓的平均租金為每月每平方米187.35元。這也就意味著，今年一季度的數(shù)據(jù)同比去年，漲幅達到了48.16%。

　　戴德梁行在新近發(fā)布的《全球?qū)懽謽亲庥贸杀緢蟾妗分斜硎�，在全�?47個城市中，北京的寫字樓租金上漲幅度位居全球首位，漲幅可謂驚人。

　　2012年一季度一個值得注意的現(xiàn)象是，在旺盛的需求以及高端項目入市的帶動下，CBD商圈一躍成為北京甲級寫字樓市場排頭兵，租金升至每月每平方米304.91元，漲幅達14.73%，雖然有新的可出租面積進入市場，但強勁需求導(dǎo)致該區(qū)域空置率只產(chǎn)生了輕微波動，達5.81%，上浮0.19個百分點。

　　“目前的一個情況是，只要有新的寫字樓項目入市，就會帶動租金的向上攀升。”魏東表示。

　　據(jù)戴德梁行監(jiān)測，2012年第一季度，北京寫字樓市場共有僑福芳草地和頤堤港兩個項目入市，新增辦公空間14.2萬平方米，使得可租賃面積嚴(yán)重短缺的北京甲級寫字樓市場的供求矛盾得到了短暫的緩解。

　　至此，全市甲級寫字樓總存量達到655.2萬平方米。然而，由來已久的供不應(yīng)求狀態(tài)，卻使得北京寫字樓短缺的態(tài)勢難以得到根本緩解。

　　“2009年，北京的寫字樓市場還是買方市場，而從2010年開始需求強勁供應(yīng)減少的供需矛盾便愈發(fā)明顯了。”魏東介紹。

　　戴德梁行的統(tǒng)計顯示，2010年全市甲級寫字樓的供應(yīng)量為42萬平方米，而當(dāng)年的凈吸納量則達到了77萬平方米；2011年的新增供應(yīng)量更是低至14萬平方米，供需矛盾被進一步激化。

　　用SOHO中國董事長潘石屹的話講，造成這一狀況的根本原因就在于，“北京的寫字樓用地都讓開發(fā)商蓋成住宅賣了。”

　　的確，經(jīng)過2008年底的市場短暫回調(diào)之后，北京住宅市場的成交量和房價經(jīng)歷了又一輪的快速上漲。市場中一批商住兩用項目，便是商業(yè)、公建立項的地塊借勢搭車，以住宅產(chǎn)品的面貌出現(xiàn)在購買者面前。而其往往以低于同區(qū)域同品質(zhì)住宅的售價而贏得了不錯的銷量，同時又使開發(fā)商一改持有型物業(yè)投入大、回收慢的劣勢，完成了資金的快速回籠。

　　由此，北京甲級寫字樓的空置率也繼續(xù)下行并達到歷史最低值3.55%，環(huán)比下降0.28個百分點。

　　供不應(yīng)求難緩解

　　“自金融危機之后至今，內(nèi)資企業(yè)對于甲級寫字樓的租賃需求呈明顯的上升態(tài)勢。”魏東介紹，2010年至2011年甲級寫字樓的內(nèi)資企業(yè)租戶增長迅速。

　　但她預(yù)計，2012年這一情況會有所變化。“因為現(xiàn)在甲級寫字樓市場為賣方市場，業(yè)主具有絕對話語權(quán)，租戶無任何議價空間。”魏東分析認(rèn)為，寫字樓的業(yè)主一方會挑選青睞的客戶，其更傾向于挑選外資企業(yè)，因為這不僅有利于提高寫字樓的整體形象，而且外資企業(yè)更加規(guī)范，也更容易打交道。“因此，預(yù)計2012年外資企業(yè)的吸納份額會有所增加。”

　　而今年寫字樓市場的另一個趨勢是，核心商圈將出現(xiàn)外移。

　　“由于不斷上漲的租金和可租賃面積的制約，部分租約到期的面積將空置出來，租賃需求也會向租金水平相對合理的外圍區(qū)域延伸。”魏東表示，目前北京寫字樓核心商圈向外遷移的狀況已經(jīng)顯現(xiàn)，例如最近一段時間，酒仙橋、望京、亦莊等區(qū)域的寫字樓成交就十分活躍。

　　“但實際上，并不是每個行業(yè)的辦公地點都可以向外遷移的。”在戴德梁行華北區(qū)董事總經(jīng)理何衍鈞看來，像金融業(yè)、服務(wù)業(yè)等就是“跑不動”的行業(yè)，“更何況北京還有非常嚴(yán)重的交通問題”。

　　基于此，戴德梁行判斷，北京的寫字樓緊張狀況不僅將在2012年繼續(xù)維持，甚至直到2015年之前都難以緩解。

　　據(jù)其預(yù)計，至2015年，北京寫字樓的總體存量將達到825萬平方米。

　　“這意味著未來四年，每年的年均供應(yīng)量將不超過42萬平方米。”魏東認(rèn)為，考慮到目前每年甲級寫字樓平均60萬~70萬平方米的需求量，未來供需矛盾仍然明顯。

　　實際上，戴德梁行的這一預(yù)計已將北京CBD核心區(qū)此前出讓的十余宗土地包含在內(nèi)。而從目前的情況看，上述土地自個別地塊宣布奠基以來，尚無任何明顯進展。

　　魏東也承認(rèn)，CBD核心區(qū)的地塊從設(shè)計、施工到投放市場的確不是很樂觀。“估計2014年或許會有少量入市，而2015年甚至2016年之后才會逐漸投放市場，而其中大部分面積或許還將為企業(yè)自用，真正能進入市場的租賃面積可能將比預(yù)測的要少。”

　　戴德梁行預(yù)計，未來三四年，北京的甲級寫字樓仍將處于緊俏狀態(tài)，寫字樓市場的租金增長勢頭將依然強勁。就2012年而言，“租金漲幅將維持30%的水平”。