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    雖然國(guó)家調(diào)控政策僅限于住宅市場(chǎng)，但是商業(yè)地產(chǎn)并未掀起擠出效應(yīng)帶來(lái)的投資熱潮。

    不過隨著5月來(lái)住宅成交逐漸回暖、貨幣政策進(jìn)一步放松，再加上近期土地市場(chǎng)更是驚現(xiàn)一年來(lái)難得的高溢價(jià)率，這些樓市利好消息，使本月上海商辦市場(chǎng)出現(xiàn)了難得的“小陽(yáng)春”，供求關(guān)系更是出現(xiàn)11.6的求大于供態(tài)勢(shì)。

    據(jù)德佑地產(chǎn)市場(chǎng)中心最新數(shù)據(jù)顯示：自6月以來(lái)，上海共成交一手商辦類物業(yè)9.22萬(wàn)平方米，環(huán)比增加47.5%，同比減少13.8%；成交總套數(shù)為703套，環(huán)比增加5.2%，與去年同期基本持平。而供應(yīng)方面，新增供應(yīng)面積5.89萬(wàn)平方米，環(huán)比減少31.1%。

    外環(huán)寫字樓成交看漲

    本月寫字樓市場(chǎng)整體表現(xiàn)較為強(qiáng)勁，從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，截至6月13日，全市寫字樓成交面積5.19萬(wàn)平方米，環(huán)比增加54.5%。其中外環(huán)周邊寫字樓成為主力成交區(qū)域，這主要受今年年初以來(lái)，上海寫字樓租金普遍看漲，空置率回歸至近一年來(lái)低位影響。一些正在壯大的企業(yè)，面對(duì)高漲的租金壓力，在尋求自身突破的同時(shí)，對(duì)持有型辦公類物業(yè)的需求日益增加。而外環(huán)周邊由于交通越趨成熟，寫字樓單價(jià)普遍較低，因此頗受關(guān)注。

    另外，就供應(yīng)情況而言，市中心寫字樓對(duì)外出售率并不高，主要還是開發(fā)商自己持有，并通過租金獲取收益為主，或者由大型投資機(jī)構(gòu)整體收購(gòu)再出租。真正面對(duì)中小投資散客出售的情況較少，即使有，也會(huì)以整層出售或者大面積、超高總價(jià)掛牌，去化時(shí)間成本往往較長(zhǎng)。

    商鋪地產(chǎn)仍有庫(kù)存壓力

    據(jù)德佑地產(chǎn)市場(chǎng)中心統(tǒng)計(jì)，今年商辦物業(yè)成交套數(shù)最多的樓盤是位于奉賢南橋新城的卓越商務(wù)中心。截至目前，該樓盤今年共去化518套，目前去化率已經(jīng)超過庫(kù)存總量的50%。

    事實(shí)上，上海近年來(lái)此類產(chǎn)品市場(chǎng)認(rèn)可度較高，每次有新房源上市，必遭熱捧。主要原因還在于該類產(chǎn)品主力面積是50－70平方米左右的小戶型，層高在4.5－5.5米之間。單價(jià)較周邊住宅而言，僅是其三分之二。資金門檻較低，在如今投資渠道較窄的情況下，深受小投資客的青睞。

    需要指出的是，截至本月中旬，商鋪存量面積達(dá)654.79萬(wàn)平方米，存量套數(shù)為39267套，是2008年年中的2－3倍。據(jù)悉，這些“壓庫(kù)”的商鋪占超過六成集中于外環(huán)外。市場(chǎng)人士認(rèn)為，這主要是外環(huán)外人氣不足，商鋪多以社區(qū)商鋪和市場(chǎng)鋪為主，無(wú)優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)公司統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，投資回報(bào)率普遍較低，因此滯銷也在所難免。