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　　去年，深圳寫字樓新增供應(yīng)量86.1萬平方米，其中60余萬平方米出租，25.5萬平方米銷售。

    今年，預(yù)計(jì)全年深圳寫字樓新增供應(yīng)量約135萬平方米，其中78.5萬平方米銷售，56萬平方米租賃，并且絕大部分將于下半年入市。從單純的供求關(guān)系來看，今年寫字樓投資的風(fēng)險(xiǎn)較去年確有加大。但是前海利好的出臺(tái)，深圳從單核心、雙核心向多核心發(fā)展的轉(zhuǎn)換，多個(gè)區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)的規(guī)劃，依然為寫字樓投資留有空間。下半年要選擇寫字樓該如何操作？手上已有多套寫字樓物業(yè)的投資者，是否需要產(chǎn)品調(diào)整騰挪？

　　未來一手寫字樓更走俏

　　如今的樓市投資，希望通過短炒獲利已經(jīng)是不太現(xiàn)實(shí)，住宅如此，寫字樓更是如此。在已經(jīng)過去的上半年，寫字樓成交量大跌六成，預(yù)計(jì)下半年比上半年還要再跌2-3成�，F(xiàn)在入場(chǎng)，希望明年或者后年賺錢之后出手，老實(shí)說，很難。

　　凡事都難兼顧各方好。整體來講，只要經(jīng)濟(jì)向上，資產(chǎn)增值的空間就會(huì)有，參考香港等地區(qū)的規(guī)律來看，未來一旦整體價(jià)格達(dá)到一定水平，入市銷售的物業(yè)會(huì)非常的少，進(jìn)入只租不售的階段。長(zhǎng)期穩(wěn)定地持有優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓，是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值的不錯(cuò)方案。

　　但在寫字樓扎堆片區(qū)福田和南山，現(xiàn)在的投資門檻已經(jīng)相對(duì)較高。如果是新手上路，又不希望投入太多資金，不妨避開太熱的片區(qū)。比如南山，可避開前海和后海，在交通便捷的周邊區(qū)域做多一些考慮。當(dāng)然，也可以選擇新興片區(qū)，比如在龍崗中心城，選擇一些成交活躍的物業(yè)。

　　兩周之前，商用物業(yè)即將按照評(píng)估價(jià)收稅的消息已在行業(yè)內(nèi)傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。盡管深圳市地稅局表示，近期只是對(duì)深圳市場(chǎng)上存量的商用物業(yè)展開了一次全面調(diào)研評(píng)估，具體政策是否出臺(tái)、如何制定細(xì)則、何時(shí)出臺(tái)，都還處于討論階段。

　　如果商用物業(yè)評(píng)估價(jià)過戶政策開始執(zhí)行，參考住宅的兩個(gè)方向，一種是征收差價(jià)的20%，另一個(gè)方向是征收評(píng)估價(jià)的1%-2%。這對(duì)一些購(gòu)入時(shí)間較早、價(jià)格較低的寫字樓打擊可能較大。交易稅費(fèi)的增加，會(huì)增加一手物業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力，未來一手寫字樓可能在市場(chǎng)上更為走俏，包括一些新近入市，價(jià)格漲幅并不高的二手物業(yè)，可能都會(huì)受到投資者的青睞。

　　長(zhǎng)期持有選成熟片區(qū)

　　對(duì)于有經(jīng)驗(yàn)的寫字樓投資者，如今這個(gè)市場(chǎng)，如何配置手上的物業(yè)？單純看租金回報(bào)率，羅湖的寫字樓是不錯(cuò)的選擇。加之目前也有大量的城市更新在推進(jìn)，未來等到羅湖再次成熟，這些物業(yè)的價(jià)格可能會(huì)從現(xiàn)在的3萬-4萬元/平方米漲到5萬元/平方米。但羅湖一些早年入市的產(chǎn)品，如果物業(yè)管理不夠?qū)�業(yè)，吸引力已經(jīng)不高。這個(gè)階段，可以對(duì)自己手上的物業(yè)略作更新?lián)Q代，把一些未來租金上漲空間有限或者時(shí)間成本和收益回報(bào)不太相當(dāng)?shù)奈飿I(yè)，調(diào)整到福田或者南山去，或者調(diào)成為區(qū)域內(nèi)品質(zhì)更佳的物業(yè)。

　　持有一些成熟片區(qū)的成熟物業(yè)，再搭配少量新興片區(qū)的寫字樓，收益可能會(huì)有新突破。但新區(qū)的成熟速度往往和政府的推進(jìn)力度有關(guān)，對(duì)于產(chǎn)業(yè)的吸引能力也處于不可知的狀態(tài)，需要守多久很難把握。不可控的未來是它的劣勢(shì)，也是它的優(yōu)勢(shì)，因?yàn)檫@樣的區(qū)域往往價(jià)格基數(shù)低，漲幅往往驚人。

　　需要提醒的是，高收益往往高風(fēng)險(xiǎn)。一旦經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，核心區(qū)域由于和經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)度更高，表現(xiàn)得會(huì)更為敏感，空置率會(huì)更加快速地體現(xiàn)出來。2008年金融危機(jī)下的福田CBD，一日空過一日的寫字樓里，不知道曾有多少投資者斷臂求生，相反羅湖的乙級(jí)寫字樓里卻承接了不少?gòu)母咦饨鹌瑓^(qū)轉(zhuǎn)移過來的小企業(yè)，在波動(dòng)時(shí)期保住了現(xiàn)金流。（本期智慧支持：世聯(lián)集團(tuán)寫字樓事業(yè)部總經(jīng)理張栩哲；中原地產(chǎn)工商鋪部總經(jīng)理何世勝）