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　　陳德譜：重慶金尚商業(yè)顧問有限公司研策部董事

　　記者：如何理解商業(yè)地產(chǎn)？

　　陳德譜：商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)+地產(chǎn)，地產(chǎn)是個載體，商業(yè)是核心，而消費是源動力。

　　記者：重慶商業(yè)地產(chǎn)從何時萌芽？

　　陳德譜：重慶商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和時代以及這個城市的發(fā)展密切相關(guān)。上世紀(jì)80年代初，改革開放初期，市場開始放開，民間的消費力量也開始釋放，交易開始活躍。當(dāng)年，新華路一帶擺地攤的特別多，后來覺得影響市容，朝天門原來有很多倉庫，就改造成各種百貨的交易區(qū)。這是重慶商業(yè)地產(chǎn)的萌芽。

　　朝天門的開發(fā)是重慶商業(yè)地產(chǎn)第一波。

　　記者：現(xiàn)代意義上的商業(yè)地產(chǎn)如何開始的？

　　陳德譜：港資和臺資企業(yè)點燃了高檔時尚的消費，百貨業(yè)興起。大都會點燃了時尚的生活概念，相繼而來的是重百的改造。隨后，新世紀(jì)式的發(fā)展，在南坪、楊家坪、沙坪壩相繼開起了分店，它和重百一起交叉開店，最開始還是以本土百貨為發(fā)力點，商業(yè)地產(chǎn)的概念還不是特別強，商業(yè)發(fā)展在先，地產(chǎn)發(fā)展在后，早期的地產(chǎn)和現(xiàn)在的地產(chǎn)有很大的區(qū)別。

　　記者：早期商業(yè)地產(chǎn)是什么樣子？

　　陳德譜：早期的地產(chǎn)像做金融，征地融資，融資之后就隨便修。沒有營銷和產(chǎn)品的包裝，就是一個賣房子、賣位置的過程，然后再把這些抵押完了之后做一些輔助產(chǎn)業(yè)，那時商業(yè)地產(chǎn)沒有價值意識。

　　記者：重慶真正的商業(yè)地產(chǎn)從何時開始？

　　陳德譜：那得從龍湖的北城天街和黃金海岸的開發(fā)開始，兩家企業(yè)從不同的角度走入商業(yè)地產(chǎn)，大概在2001~2002年前后。

　　地產(chǎn)開發(fā)商介入商業(yè)，在全國范圍看，重慶算是走得早的，成都要晚一點。

　　1999年左右，重慶開始提五個商圈的概念。步行街和商圈的概念對商業(yè)地產(chǎn)有很大的推進作用，由政府的引導(dǎo)和開發(fā)商的合作有很大關(guān)系。

　　記者：北城天街這個項目是如何出爐的呢？

　　陳德譜：當(dāng)時，我剛好在龍湖工作，全程參與了北城天街的研策工作。

　　龍湖地產(chǎn)并不是對于商業(yè)地產(chǎn)有研究，才進入一個有潛力的領(lǐng)域。當(dāng)年吳總（注：吳亞軍，龍湖董事長）看了任正非的《華為的冬天》，對公司發(fā)展階段性瓶頸的出現(xiàn)產(chǎn)生擔(dān)憂，如果遇到調(diào)控或者樓市冬天的時候，要是現(xiàn)金鏈斷了的話，怎么辦？

　　吳總認(rèn)為龍湖需要一個“冬天里的被窩”。

　　記者：您認(rèn)為這算是成功的項目嗎？

　　陳德譜：北城天街應(yīng)該算是成功的。不是有多好，而是做對了。觀音橋商圈的形成對它本身很有利。當(dāng)時追求時尚的人群在江北也比較集中，當(dāng)時沒有競爭，眾多的原因堆積，為成功創(chuàng)造了條件。

　　記者：如何理解做對？

　　陳德譜：購物中心最核心的就是品牌和商品。堅持了時尚之路。

　　北城天街，作為購物中心來講太大，讓消費者的認(rèn)知有個過程。北城天街真正火起來，是從2005年餐飲開始好起來，2006年之后就基本奠定了這種商業(yè)模式。餐飲本來就容易起來，也能帶動商業(yè)的發(fā)展。

　　記者：未來商業(yè)地產(chǎn)的機會在哪里？

　　陳德譜：未來居住中心、小購物中心的興起，會形成很多或好或差的商業(yè)地產(chǎn)項目。區(qū)縣還有很多機會。

　　記者：如果理想狀態(tài)是100分，你給重慶商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀打多少分？

　　陳德譜：在重慶有很多項目做得非常不錯，但是也有非常多做得非常糟糕，拉通來看，整個商業(yè)地產(chǎn)并不及格。