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    在多次經(jīng)歷需求爆發(fā)、價格創(chuàng)新高之后，深圳甲級寫字樓市場已經(jīng)顯露出疲態(tài)。近期，包括第一太平、戴德梁行、仲量聯(lián)行和高力國際在內(nèi)的四大中介機構(gòu)均對下半年深圳甲級寫字樓市場一致看空，他們認(rèn)為對經(jīng)濟前景預(yù)期悲觀造成市場需求量的降低，隨著下半年供應(yīng)量的增大，售價會繼續(xù)走低，或有一成跌幅，而租金也會開始回落。

    售價跌幅或在一成以內(nèi)

    深圳甲級寫字樓一路高歌猛進(jìn)的勢頭如今已經(jīng)顯露出頹勢。

    戴德梁行分析指出，在經(jīng)歷了去年寫字樓需求的爆發(fā)之后，2012年上半年的深圳寫字樓市場出現(xiàn)明顯降溫。上半年的吸納量還不足去年全年的10%，需求的擴張明顯受到抑制。

    根據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計，目前深圳甲級寫字樓的售價已經(jīng)環(huán)比連續(xù)3個季度下跌，租金漲幅則為2010年以來新低。對于后市，該機構(gòu)更是悲觀預(yù)計下半年深圳寫字樓售價跌幅或許會在一成以內(nèi)。

    “深圳甲級寫字樓租戶兩極分化很明顯，主要集中在月租金在230至250元/平方米的超甲級寫字樓物業(yè)以及150元/平方米以下的辦公物業(yè)。”仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部主管夏春毅表示，甲級寫字樓中間價格層面的需求流失，對市場起到了“抽血”作用，下半年租金可能面臨挑戰(zhàn)。在甲級寫字樓兩極分化的趨勢下，福田中心區(qū)一些中等檔次但租金較高的甲級寫字樓的壓力將加大。

    高力國際認(rèn)為，目前依舊高企的市場售價，買家入市仍較為謹(jǐn)慎，市場觀望氛圍較濃。有鑒于此，部分中小型面積寫字樓持有業(yè)主讓步空間進(jìn)一步加大，寫字樓市場售價仍處于下行通道。

    中原地產(chǎn)對近期三大甲級寫字樓片區(qū)售價的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，福田中心區(qū)均價為5.4萬元/平方米，環(huán)比不變，同比跌幅為13.2％；車公廟均價為4.7萬元/平方米，環(huán)比小幅上漲1.1％，同比不變；蔡屋圍均價3.1萬元/平方米，環(huán)比跌3.1％，同比跌22.5％。

    前景悲觀致需求減弱

    四大機構(gòu)一致看空，這在深圳甲級寫字樓市場上頗為少見。

    戴德梁行華南及華西區(qū)董事總經(jīng)理程家龍表示，除了去年大量需求已完成集中釋放，價格也經(jīng)歷了快速上漲而達(dá)歷史高位等因素外，不樂觀的內(nèi)外部經(jīng)濟環(huán)境及預(yù)期也是造成需求減弱的重要原因。

    仲量聯(lián)行則認(rèn)為，受到歐債危機、出口需求減少、國內(nèi)經(jīng)濟增速放慢等宏觀經(jīng)濟因素的持續(xù)影響，深圳企業(yè)普遍對2012年的利潤增長看淡。因此，在考慮搬遷、續(xù)租時，企業(yè)為節(jié)省租金成本更傾向續(xù)租，或搬遷至乙級寫字樓、高新科技園區(qū)以及工業(yè)用地寫字樓。這也對深圳甲級寫字樓市場造成了一定的沖擊。

    經(jīng)濟對企業(yè)的影響已逐漸顯現(xiàn)。例如，精密連接制造商安費諾中國從福田中心區(qū)的地鐵大廈搬遷至科技園的康佳大廈，租下1500平方米面積。尤其對于華南區(qū)總部設(shè)置在香港或廣州等地的企業(yè)，其在深圳的租賃計劃更容易受經(jīng)濟形勢影響。第一太平戴維斯中國南區(qū)董事長林木雄坦言，目前深圳的甲級寫字樓市場無論價格還是租金回報率都沒任何吸引力，相對臨近的城市廣州而言，價格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)透支，反而廣州的寫字樓市場還處于價格洼地中。

    中原地產(chǎn)寫字樓部董事總經(jīng)理范進(jìn)佳稱，部分企業(yè)承租能力受限，需求可能繼續(xù)流向租金低廉的大廈，進(jìn)一步削弱甲級寫字樓需求，空置率較前期有上升跡象。

    新增供應(yīng)約增加一倍

    在看淡經(jīng)濟前景的同時，持續(xù)放量的新增供應(yīng)似乎成為壓垮市場的“最后一根稻草”。

    仲量聯(lián)行預(yù)計，下半年深圳甲級寫字樓市場將有24萬平方米的新增供應(yīng)，約為上半年的兩倍，2012年至2013年底，預(yù)計新增供應(yīng)將有近63萬平方米。上半年深圳甲級寫字樓累計新增12.2萬平方米，但凈吸納量為9.2萬平方米。龐大的供應(yīng)量，加上短期沒有較大增長需求，將壓抑短期租金的增長幅度。然而，在未來半年新增供應(yīng)中，有55%的面積已確定由發(fā)展商或投資方自用，所以，有關(guān)專家預(yù)計2012年凈吸納量仍然較為樂觀，空置率僅小幅上升。

    程家龍認(rèn)為，2012年下半年，預(yù)計為了防止經(jīng)濟“硬著陸”，中央至地方 “穩(wěn)增長”措施的實施，有望令下半年經(jīng)濟增速企穩(wěn)；但由于中央表態(tài)不會有像2008年的大規(guī)模經(jīng)濟刺激計劃，預(yù)計經(jīng)濟恢復(fù)高增長將會是一個相對緩慢的過程，而企業(yè)對辦公需求也難出現(xiàn)爆發(fā)式增長。再結(jié)合去年寫字樓租賃需求已經(jīng)集中釋放、租金仍處高位等因素，預(yù)計下半年仍將維持在低位。長期來看，2013年后全市寫字樓供應(yīng)或?qū)⒂瓉砑�中爆發(fā)期，屆時，需求增長的相對滯后將會對市場上行產(chǎn)生較大壓力。

    世聯(lián)地產(chǎn)寫字樓事業(yè)部總經(jīng)理張栩哲并不認(rèn)同巨量新增供應(yīng)會給市場帶來明顯的負(fù)面效應(yīng)。他認(rèn)為，寫字樓從供應(yīng)到交付，需要兩年左右時間，給市場的直接壓力并不明顯；此外，深圳產(chǎn)業(yè)格局半年就能完成一次變化，衍生新生的商務(wù)需求，只要新增寫字樓合理定價，對市場的影響會逐步弱化。他預(yù)計下半年深圳甲級寫字樓市場仍將保持一個企穩(wěn)態(tài)勢。