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    7月北京二手房住宅簽約暴漲，達(dá)到了17130套，創(chuàng)造18個(gè)月來(lái)新高，成交量逼近2010年以來(lái)最高點(diǎn)。與此同時(shí)，各地新盤(pán)“漲聲”一片。人們突然發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)熱潮可能再次卷土重來(lái)，隨即爭(zhēng)相入市。國(guó)務(wù)院隨即派出地產(chǎn)調(diào)控督查組前往地方，試圖按住抬頭的房?jī)r(jià)。而就在年初，市場(chǎng)則是另外一副截然相反的景象，售樓處門(mén)可羅雀，開(kāi)發(fā)商天天哭喊房子賣(mài)不動(dòng)，房屋中介關(guān)店裁員，房屋經(jīng)紀(jì)人因沒(méi)有客戶“被放假”。從年初的冷清蕭條到眼下的購(gòu)房熱潮再現(xiàn)，北京乃至全國(guó)的樓市到底怎么了？本報(bào)記者跟蹤并采訪了北京中原地產(chǎn)的一位房屋經(jīng)紀(jì)人，試圖通過(guò)他的親身經(jīng)歷，折射出2012年北京樓市的變化。

　　房屋中介馬不停蹄開(kāi)店擴(kuò)張

　　窗外稀稀拉拉下著雨，幾天前的7·21大雨把北京變成澤國(guó)水鄉(xiāng)。中原地產(chǎn)市場(chǎng)部經(jīng)理何志磊在辦公室一邊抽著煙，一邊盤(pán)算著自己的生意經(jīng)。

　　何志磊今年不過(guò)32歲，但在房產(chǎn)中介這個(gè)行當(dāng)已經(jīng)做了7年。大學(xué)畢業(yè)那年，他誤打誤撞做了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，工作第三個(gè)月就掙了1萬(wàn)多的提成，“太刺激了。”對(duì)于一個(gè)剛畢業(yè)的大學(xué)生，他無(wú)法想象，穿梭在樓宇小區(qū)之間的房產(chǎn)中介來(lái)錢(qián)這么快。

　　何志磊現(xiàn)在管理著華清嘉園和知春路兩家營(yíng)業(yè)部。華清嘉園被認(rèn)為是海淀區(qū)房產(chǎn)中介“交火”最為密集的地方，周邊盤(pán)踞著十幾家中介。何志磊的中原門(mén)店位于小區(qū)內(nèi)，顯得有些低調(diào)。

　　這個(gè)小區(qū)有三多，因?yàn)榫o挨著清華科技園，互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)的人多；緊挨著語(yǔ)言大學(xué)和清華大學(xué)，韓國(guó)留學(xué)生多；第三便是在這兒上小學(xué)的孩子多。隔著一條便道，就是中關(guān)村二小分�！，F(xiàn)在是暑期，學(xué)校顯得有些安靜。和其他知名小學(xué)一樣，不少北京人為了把孩子送進(jìn)去，不惜花費(fèi)三五百萬(wàn)在華清嘉園置業(yè)，以便獲得一個(gè)入學(xué)名額。

　　窗外不時(shí)有打扮時(shí)髦的韓國(guó)留學(xué)生踮著腳走過(guò)，幾天的降雨讓小區(qū)便道上也積了不少水。對(duì)于整天奔走在房產(chǎn)一線的何志磊來(lái)說(shuō)，7月創(chuàng)紀(jì)錄的數(shù)據(jù)并不意外，接連幾個(gè)月持續(xù)放量成交表明，房地產(chǎn)中介的好日子又要來(lái)到了。

　　“現(xiàn)在這個(gè)階段，最重要的不是找客戶，而是找房源。”因?yàn)槭袌?chǎng)好了，客戶大都自己找上門(mén)來(lái)。上個(gè)月，何志磊的營(yíng)業(yè)部賣(mài)了7套房，按照2%的傭金水平，就是五六十萬(wàn)的業(yè)績(jī)。

　　何志磊不喜歡用“漲了”這個(gè)詞，“說(shuō)這比較招人恨，政府不愿聽(tīng)，買(mǎi)不上房的人也遷怒中介哄抬。”他們稱現(xiàn)在的市場(chǎng)“好了”。

　　“我已經(jīng)提交了兩個(gè)開(kāi)店申請(qǐng)，準(zhǔn)備向外擴(kuò)張。”這兩家計(jì)劃中的新店原本7月就應(yīng)該開(kāi)張了，但因?yàn)楣ど套��?cè)等問(wèn)題耽擱了。大家都是馬不停蹄，耽誤時(shí)間就是耽誤掙錢(qián)，何志磊很明白其中的道理。

　　回暖過(guò)程最先繃不住的是投資客

　　2011年是糟糕的一年。根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2011年內(nèi)二手房住宅交易套數(shù)為121512套，相比2010年全年的196547套下降幅度達(dá)到了38.2%。而同比2009年的266854套下降幅度更是達(dá)到了54.5%。全年成交量走勢(shì)呈現(xiàn)出“L”形，毫無(wú)反彈跡象。

　　而經(jīng)濟(jì)的溫吞水更讓人擔(dān)憂。到了2012年，地方政府向房地產(chǎn)求救的欲望越來(lái)越強(qiáng)烈，松綁的沖動(dòng)越來(lái)越大。2月，蕪湖、佛山、成都因?yàn)槲⒄{(diào)幅度過(guò)大，政策頒布不久就被“叫停”。但這阻止不了全國(guó)多個(gè)城市刺激樓市，公積金貸款額度增加，買(mǎi)房送戶口等政策不斷。

　　一些房主也繃不住了，低價(jià)盤(pán)開(kāi)始不斷涌現(xiàn)。“一些持有房產(chǎn)的投資人開(kāi)始不計(jì)成本離場(chǎng)，加上移民熱潮的出現(xiàn)，許多人開(kāi)始將資產(chǎn)變現(xiàn)。”一些價(jià)格被打壓嚴(yán)重的二手房開(kāi)始出現(xiàn)接盤(pán)者。

　　從2-3月份開(kāi)始，何志磊開(kāi)始推“損盤(pán)”。這是他們的行話，意思是房主為了脫手而大幅讓價(jià)、基本已經(jīng)到了價(jià)格底線的房子。“在華清嘉園，如果單價(jià)到3萬(wàn)或者更低，便會(huì)有接盤(pán)者出現(xiàn)。”

　　作為著名的學(xué)區(qū)房、地鐵沿線，無(wú)論是投資還是自用，總有一些價(jià)值支撐。“剛需總是有的，結(jié)婚是等不了的。”

　　這種低價(jià)盤(pán)清空后，何志磊他們接著推“筍盤(pán)”，這是樓盤(pán)中戶型、朝向最好的一批房子，一個(gè)小區(qū)這種優(yōu)質(zhì)房型一般只有幾十套，能夠上市交易的就更少了。但房地產(chǎn)調(diào)控讓這些優(yōu)質(zhì)盤(pán)也開(kāi)始批量出現(xiàn)。“在低價(jià)房被賣(mài)掉后，這些平常不多見(jiàn)的優(yōu)質(zhì)房源便會(huì)引來(lái)買(mǎi)家。”

　　慢慢的，到了四五月份，成交量開(kāi)始逐步回升了。“調(diào)控還是那么嚴(yán)格，但市場(chǎng)氣氛卻在慢慢改變，人們擔(dān)心再次錯(cuò)過(guò)買(mǎi)房的低點(diǎn)。”

　　何志磊明顯感覺(jué)到一些房東開(kāi)始“硬氣”了。到了7月份，復(fù)蘇幾乎已經(jīng)成為共識(shí)。7月10日，中赫地產(chǎn)購(gòu)得北京萬(wàn)柳地塊，樓面地價(jià)4.15萬(wàn)元/平方米，不僅成為北京“地王”，也刷新了全國(guó)單價(jià)地王的紀(jì)錄。

　　而其他城市的新地王也頻頻誕生。臺(tái)風(fēng)“�？�”登陸南京之時(shí)，南京富力項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，數(shù)百名購(gòu)房者頂著臺(tái)風(fēng)排隊(duì)買(mǎi)樓。夜間售樓處停電，眾人仍不愿散去，紛紛靠著手機(jī)的微弱光亮完成了選房。

　　市場(chǎng)好了賣(mài)房人跳價(jià)的也多了

　　不過(guò)市場(chǎng)好了也有何志磊煩惱的事情，跳價(jià)、違約的事情變多了。“價(jià)格一上漲，房主的預(yù)期就發(fā)生變化了。”

　　6月份，何志磊他們幫助成交過(guò)一套64平方米的房子，單價(jià)3.1萬(wàn)。僅過(guò)了一個(gè)月，這樣的房子單價(jià)就上漲了6000元，達(dá)到3.7萬(wàn)。而到了8月，記者發(fā)現(xiàn)這里已經(jīng)很難找到報(bào)價(jià)在4萬(wàn)以下的房型了。

　　一套房子幾個(gè)月之間上漲了小50萬(wàn)，有些原先約好簽約的房東也不出現(xiàn)了，而且非常爽快地答應(yīng)賠定金和傭金。這個(gè)賬很簡(jiǎn)單：違約之后賠付的損失不過(guò)十萬(wàn)左右，但房東選擇新買(mǎi)家，立刻可以多掙三四十萬(wàn)。

　　遇到這種事，何志磊他們也很無(wú)奈。作為中介，最重要的是成交，他們是撮合，需要把上下兩家人都“伺候”好了。他們按照規(guī)定比例2%收取傭金，單價(jià)提升對(duì)他們來(lái)說(shuō)獲益有限，把房?jī)r(jià)上漲歸罪于中介哄抬是中介行業(yè)這些年背的一個(gè)黑鍋。“客戶臨時(shí)跳價(jià)還很容易造成‘折單’，因?yàn)楹芸赡苁莿e的中介給房主帶去了更好的買(mǎi)家。”

　　“從4月份以后，房東的態(tài)度就越來(lái)越強(qiáng)硬了。房主一聽(tīng)到你要和他砍價(jià)，直接就把電話掛了。”而在房子低潮期，看房子的人少，談價(jià)格的人更少，而現(xiàn)在是看房子的人多，談價(jià)格的人更多。“我們只能去抬高買(mǎi)房人的承受能力，這是促成成交最現(xiàn)實(shí)的辦法。”

　　在何志磊的營(yíng)業(yè)部，十幾名經(jīng)紀(jì)人不停地在打電話，還有至少一半的業(yè)務(wù)員在外掃樓或是領(lǐng)著客戶看房。每天的晨會(huì)，一大幫經(jīng)紀(jì)人會(huì)像股市報(bào)價(jià)一樣“報(bào)盤(pán)”，熱鬧非凡。他們把自己掌握的新房源進(jìn)行更新，以便所有人都能夠了解營(yíng)業(yè)部最新的房況。

　　他們不僅要面對(duì)同事的競(jìng)爭(zhēng)，還需要面對(duì)我愛(ài)我家、鏈家、二十一世紀(jì)等同行的挑戰(zhàn)�，F(xiàn)在，何志磊店中業(yè)務(wù)員中位數(shù)的收入是7000-8000元一個(gè)月，這幾乎是此前淡季的一倍還多，一片欣欣向榮的樣子。