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    “現(xiàn)在購物中心最頭疼的事情是招商！大家都定位中高端，都在爭奪那幾個品牌。能負責招商的、有品牌資源的人又少得可憐。”近日，深圳一名負責開發(fā)商招商工作的業(yè)內(nèi)人士向深圳商報記者吐苦水。

    如今，在深圳遍地開花的各類摩爾（又叫城市綜合體或購物中心），陸續(xù)都進入了前期定位規(guī)劃和中期招商，個別進度快的已經(jīng)開業(yè)運營。但是，“高燒”的商業(yè)地產(chǎn)“后遺癥”也陸續(xù)顯露出來：同質化競爭加劇、人才匱乏、沒有運營經(jīng)驗，還要對付“天敵”網(wǎng)絡購物等。一個比拼高水平商業(yè)運營能力的時代已經(jīng)來臨。

    定位難 貼身肉搏同質化加劇

    “未來5年，深圳1萬平方米以上的集中式商業(yè)供應面積增量將非常驚人，幾乎翻番。”世聯(lián)地產(chǎn)商業(yè)研發(fā)經(jīng)理李東海說，現(xiàn)存深圳的集中式商業(yè)面積是577萬平方米，未來5年將會達到1081萬平方米，這就意味著，未來5年的增量幾乎等于深圳過去30年的總和。

    數(shù)量多還是其次，地理位置的接近，才是競爭者最擔心的。以福田CBD為例，目前已有COCOPARK、購物公園、怡景中心城等購物中心，一共約40萬平方米；未來5年，還將有皇庭廣場、卓越INTOWN和金地大百匯等相繼建成。屆時，在福田CBD約1平方公里的商圈內(nèi)，將有近90萬平方米的購物中心，貼身肉搏戰(zhàn)將異常慘烈。

    相比南山、福田和羅湖，寶安和龍崗在未來5年的商業(yè)地產(chǎn)增量更加突出。以龍崗中心城為例，大型商業(yè)現(xiàn)存量是75萬平方米，5年以后，該數(shù)字是195萬平方米，增幅160%。其中，由于開發(fā)商紛紛挖掘地鐵價值，造成地鐵三號線每站都有2~3個大型綜合體項目。

    一個更嚴峻的現(xiàn)實是，供應大爆發(fā)，需求卻并不同步。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)，未來5年，寶安和龍崗的大型商業(yè)供應面積年增速超過30%，而社會消費品零售總額的年增幅則徘徊在14%~18%。另外，網(wǎng)絡購物已形成趨勢，將來還要瓜分一大部分市場份額。

    目前深圳五大購物中心（萬象城、益田假日廣場、KK Mall、金光華、海岸城）的品牌重疊度已經(jīng)介于18%~30%之間，將來隨著購物中心的增加，各項目的品牌重疊度將進一步上升。