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    進入二季度以來，南京寫字樓市場在前段時間升溫后再度陷入極度低迷，尤其是庫存的中等戶型寫字樓非常難賣。

    供銷量大幅下滑 中小戶型仍是交易主力

    據(jù)江蘇省房地產(chǎn)研究所統(tǒng)計，二季度，全市僅有中山駿景大廈1個寫字樓項目上市，同環(huán)比降幅均接近九成，寫字樓銷售面積不足5萬平方米，同環(huán)比降幅也都在三成以上。

    供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，80—100平方米面積段占絕對優(yōu)勢，上市套數(shù)占比在六成以上，其他面積段占比相當(dāng)。銷售結(jié)構(gòu)方面，60平方米以下面積段成交套數(shù)最多，占比在三成以上。由此可見，當(dāng)前南京寫字樓供銷仍然以中小戶型為主，大戶型需求不明顯。

    專家認為，去年房地產(chǎn)市場持續(xù)冷清，寫字樓開工投資減少等是導(dǎo)致寫字樓供應(yīng)量處于斷檔期的重要原因。而供應(yīng)短缺及二季度商品住宅市場顯著復(fù)蘇對商業(yè)用房、寫字樓業(yè)態(tài)形成分流作用又對寫字樓銷售形成掣肘。

    高端寫字樓成交占比下降 均價高位回落

    二季度，全市寫字樓成交均價約每平方米1.7萬元，同比下降14%，環(huán)比下降低20.8%，結(jié)束了此前三個季度持續(xù)上漲的趨勢。

    專家分析，本季度寫字樓成交均價同環(huán)比均大幅下降，主要還是受到成交結(jié)構(gòu)影響。從具體成交項目看，本季度城中高端寫字樓項目長江路九號、綠地廣場紫峰大廈等成交量較上季度明顯減少，南京國際廣場成交掛零，從而對均價水平的拉升作用削弱。相應(yīng)地，中低價位寫字樓項目如中央金地廣場、德盈國際廣場、新城發(fā)展中心等成交占比較大，將均價大幅拉低。

    總體存量略減：120—200平方米戶型去化堪憂

    截至二季度末，南京寫字樓存量為66.3萬平方米，較一季度略有減少。

    分板塊來看，寫字樓存量最高的為城中板塊，占南京寫字樓存量的比例在五成以上；其次為河西板塊，占比也超過兩成。

    從面積結(jié)構(gòu)看，可售量主要集中在小戶型和中等偏大戶型，60平方米以下和120—200平方米面積段占比均超過兩成。專家認為，這主要和當(dāng)前南京在售寫字樓包含這兩種戶型較多有關(guān)。但從實際需求看，120—200平方米面積段為寫字樓市場的“雞肋”產(chǎn)品，小企業(yè)難以支撐其高物業(yè)成本，大企業(yè)又嫌難以滿足其面積需求，去化難度較大。