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    寫字樓市場持續(xù)走熱，供應(yīng)量也持續(xù)走高，但仔細(xì)分析卻發(fā)現(xiàn)，在不斷攀升的供應(yīng)表格上，鄭東新區(qū)占了大頭，北區(qū)卻難有一席之地。曾經(jīng)“北移東擴(kuò)”下的鄭州，北區(qū)難道不需要寫字樓？答案顯然是否定的。

    在鄭州都市區(qū)建設(shè)規(guī)劃里，北區(qū)尤其是北環(huán)沿線已經(jīng)被納入城市中心，周邊有巨大的常住人口和人流量，寫字樓的辦公需求自然存在。在此背景下，供應(yīng)缺位的鄭州北區(qū)，迎來了瀚海·北金項(xiàng)目，也許將成為未來寫字樓投資的新亮點(diǎn)。

    數(shù)據(jù) 鄭州寫字樓持續(xù)放量

    從2010年開始，鄭州的寫字樓市場一片繁榮。

    數(shù)據(jù)顯示，從2004年開始，鄭州寫字樓供應(yīng)量、需求量一直呈現(xiàn)增長的勢頭，除2009年的鄭州樓市寒冬期，寫字樓市場的供求量跌至近年來的最低位——21萬平方米。到2010年，供應(yīng)量、需求量呈現(xiàn)快速上揚(yáng)的勢頭，其中供應(yīng)量更是首次達(dá)到78萬平方米的水平。

    量漲的同時，成交價格也在穩(wěn)步上升。據(jù)第三方機(jī)構(gòu)克爾瑞的數(shù)據(jù)顯示，鄭州寫字樓價格一路從2010年的8522元/平方米到2011年的12152元/平方米，2012年1~6月份成交均價更是達(dá)到13035元/平方米，創(chuàng)歷年最高水平。

    寫字樓市場量價齊升，證明大量涌入資本更加青睞寫字樓市場這個“香餑餑”。

    特點(diǎn) 下半年供應(yīng)量“井噴”

    有業(yè)內(nèi)人士稱，2012年既是鄭州寫字樓市場的驗(yàn)收年，又是名副其實(shí)的寫字樓推盤年。而據(jù)不完全統(tǒng)計，2012年寫字樓總供應(yīng)量將會達(dá)到225.7萬平方米，是2010年全年供應(yīng)量的近3倍，“井噴”現(xiàn)象非常明顯。

    但是，與前兩年一路高歌猛進(jìn)大相徑庭，今年上半年，鄭州寫字樓供應(yīng)卻出現(xiàn)了后繼乏力的現(xiàn)象。鄭州同致行提供的數(shù)據(jù)顯示，2011年鄭州市辦公用房供應(yīng)93.5萬㎡，達(dá)到歷年來最高值，而2012年上半年寫字樓市場新增供應(yīng)量較去年同期大幅減少，僅有不足10萬㎡的供應(yīng)量，同比降幅高達(dá)77.25%，供求比僅為0.42。

    在供應(yīng)量大幅減少的同時，鄭州寫字樓市場成交量也出現(xiàn)了直線下滑，市場份額減少一半之多。數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年，鄭州市寫字樓成交21.63萬㎡，同比減少了45.83%，市場占比更是由同期的13%降至6%。

    “上半年稍冷將刺激下半年寫字樓推盤。” 有專家認(rèn)為，今年鄭州寫字樓供應(yīng)量和銷售量相對前幾年都出現(xiàn)了較大幅度的增長，但真正出現(xiàn)供應(yīng)“井噴”的時候應(yīng)該是在今年下半年。

    區(qū)域 東區(qū)扎堆，北區(qū)稀缺

    如其所料，剛剛過去的7月份，鄭州寫字樓供應(yīng)量即開始大幅增長。第三方機(jī)構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，單月新增供應(yīng)達(dá)12.99萬平方米，同比增長566.2%、環(huán)比增長217.6%；成交5.59萬平方米，同比增長27.6%、環(huán)比增長45.2%，也達(dá)到今年以來最高水平；成交均價12630元/平方米，同比降低11.3%、環(huán)比上漲6.3%。

    隨著供應(yīng)量的持續(xù)“井噴”，出現(xiàn)一個特殊現(xiàn)象：鄭東新區(qū)寫字樓扎堆入市，其他區(qū)域則明顯落后，鄭州北區(qū)甚至長時間沒有新增供應(yīng)。例如，7月份新開盤的四個項(xiàng)目中，河南文化產(chǎn)業(yè)大廈和財信大廈都位于鄭東新區(qū)，橄欖城寫字樓位于二七區(qū)，中原新城·金中環(huán)則位于中原區(qū)。

    數(shù)據(jù)也顯示，7月份寫字樓供應(yīng)量最大的仍為鄭東新區(qū)，供應(yīng)面積61513平方米、占比為48%；中原區(qū)和二七區(qū)則分別以44687平方米和23768平方米的供應(yīng)量分別占比34%和18%，而這基本上反映了鄭州市寫字樓供應(yīng)的區(qū)域分布狀況。

    長期低供應(yīng)，北區(qū)急需寫字樓

    克爾瑞的檢測報告同時顯示，自2010年以來，鄭州寫字樓供應(yīng)區(qū)域主要集中在鄭東新區(qū)等潛力區(qū)域。而且，老城區(qū)商務(wù)辦公類物業(yè)供應(yīng)也呈增多趨勢，其中以金水區(qū)、二七區(qū)、中原區(qū)的綜合體項(xiàng)目為重點(diǎn)——這其中，北區(qū)尤其是北環(huán)以北，寫字樓供應(yīng)量微乎其微。

    前景 商務(wù)匯聚，寫字樓需求大

    然而，值得一提的是，北環(huán)附近的商務(wù)辦公需求卻是非常巨大的。“北環(huán)附近云集了汽配城、歐凱龍、科技市場等大量專業(yè)市場，目前這些公司大多集中于配套和物業(yè)水準(zhǔn)較差的商住樓內(nèi)，而隨著這些專業(yè)市場的改造升級，以及公司的發(fā)展，對高端寫字樓的需求是顯而易見的。”正道地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)總經(jīng)理李躍林說。

    李躍林的看法，從周邊商業(yè)項(xiàng)目的租售水平可以得到側(cè)面印證。

    目前鄭州北區(qū)的寫字樓普遍存在租金較高、形象配置低的狀況。例如：北環(huán)與文化路交叉口一棟8年前的寫字樓，形象配置低但租金卻達(dá)到了1.8~2.2元/平方米（日），即便是這樣，很多人還是租不到。更為重要的是，因?yàn)闆]有合適的地方，北區(qū)的大部分企業(yè)不得已只好選擇在住宅內(nèi)辦公。

    記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，北環(huán)和文化路沿線周邊沿街集中了大量商鋪，主要有汽配城、家具市場和大型電子賣場等多種類型，還有廣發(fā)、民生、招商、中信等多家銀行，長城計算機(jī)學(xué)校，賓館，德克士，以及一些小型五金、日用品超市和小飯館，整個區(qū)域的商業(yè)氣氛非常濃郁，人流量非常大，為寫字樓的出現(xiàn)提供了市場基礎(chǔ)。

    有專家認(rèn)為，寫字樓和商業(yè)場所具有互補(bǔ)性。而且，由于整個區(qū)域的交通、商業(yè)設(shè)施、市政配套的完善，將吸引越來越多的企業(yè)入駐到這些區(qū)域，區(qū)域價值將進(jìn)一步提升，寫字樓的售價和租金也會隨之上升。

    方向 填補(bǔ)空白，瀚海·北金價值凸顯

    當(dāng)資本力量在鄭東新區(qū)明爭暗斗得不可開交的時候，瀚海置業(yè)作為城市綜合體運(yùn)營專家，瞄準(zhǔn)北區(qū)大量商務(wù)需求，在北區(qū)同時開發(fā)瀚海·北金、瀚海·愛特中心兩個品質(zhì)商務(wù)產(chǎn)品。

    據(jù)了解，瀚海·北金是由全球排名前五的設(shè)計公司設(shè)計的5A商務(wù)綜合體，擁有3萬平方米的城市廣場，建成后將成為金水路以北第一高樓。項(xiàng)目層高3.6米，走廊寬2米，低區(qū)電梯前室寬度已達(dá)4米，高區(qū)電梯前室更是達(dá)到了6.5米寬，并且擁有面積達(dá)400平方米、挑高10米的精裝商務(wù)大堂，未來將以鄭州樓市北區(qū)高端商務(wù)寫字樓引領(lǐng)者面世，徹底扭轉(zhuǎn)北城商務(wù)形象。

    而且，隨著未來地鐵開通和區(qū)域價值提升，瀚海·北金作為區(qū)域僅有的商務(wù)辦公綜合體，隨著時間的發(fā)展，周邊的配套將會日趨完善，投資價值和升值空間更是不可小覷。