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    今年第三季度，鄭州非住宅類地產(chǎn)庫存首次超過住宅類，凸顯出當(dāng)前寫字樓市場(chǎng)的巨大投放量。在這“巨量”之中，商業(yè)地產(chǎn)主要釋放在鄭東新區(qū)，尤其隨著鄭州新客運(yùn)東站正式開始運(yùn)營，鄭東新區(qū)的寫字樓和商鋪繼CBD內(nèi)外環(huán)之后，又進(jìn)入了一個(gè)集中上市期。

    與寫字樓項(xiàng)目同樣一并而上的，還有它們各自標(biāo)榜的“高端”，在此之下，鄭州西區(qū)、創(chuàng)業(yè)型寫字樓產(chǎn)品，無疑成了鳳毛麟角，也是市場(chǎng)上極其稀缺的產(chǎn)品。

    鄭州西區(qū)寫字樓市場(chǎng)的藍(lán)海

    約在一個(gè)月前，鄭州市房管局發(fā)布了9月份及第三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)。其中有一個(gè)現(xiàn)象非常引人關(guān)注，那就是非住宅類地產(chǎn)庫存首次超過住宅類。

    數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度，鄭州市非住宅投放量迅速提升，市區(qū)非住宅投放面積達(dá)到136.47萬平方米。尤其是9月份鄭東新區(qū)大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目集中入市，使當(dāng)月市區(qū)非住宅的投放量達(dá)到85.69萬平方米，創(chuàng)下單月非住宅投放量的最高值，直接導(dǎo)致非住宅類地產(chǎn)庫存超過住宅類庫存。而這在鄭州尚屬首次。

    尤其隨著鄭州新客運(yùn)東站投入運(yùn)營，鄭東新區(qū)的寫字樓和商鋪繼CBD內(nèi)外環(huán)之后，進(jìn)入了又一個(gè)集中上市期。

    一直以來，鄭州寫字樓市場(chǎng)都存在著“商住倒掛”的現(xiàn)象，寫字樓價(jià)值被低估，形成了極具潛在機(jī)會(huì)的投資“洼地”。

    但是，在近兩年住宅被限購之后，這一業(yè)態(tài)受到資本市場(chǎng)的青睞，大大小小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)于此，使得投資開發(fā)呈幾何式增長(zhǎng)。房企的扎推跟進(jìn)，使得這一原本頗需要專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的寫字樓市場(chǎng)，步入了快速繁榮時(shí)期，供應(yīng)量和庫存量達(dá)“歷史最高”。

    或許是迫于市場(chǎng)的巨大壓力，前不久，鄭州高鐵商務(wù)區(qū)一座寫字樓項(xiàng)目，以比預(yù)期低出不少的價(jià)格面市。在較強(qiáng)的企業(yè)品牌和價(jià)格優(yōu)勢(shì)推動(dòng)下，該項(xiàng)目所推產(chǎn)品一售而空。

    此“新聞”一出，使得周邊同類產(chǎn)品遭受巨大打擊，原本準(zhǔn)備同期開盤的寫字樓產(chǎn)品紛紛推遲了開盤時(shí)間，或隨之作出降價(jià)舉動(dòng)，或考慮降價(jià)之中。這可以說是該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化的一個(gè)佐證。

    然而，相對(duì)于鄭東新區(qū)寫字樓市場(chǎng)的一片“紅火”，鄭州西區(qū)儼然成了這個(gè)市場(chǎng)的藍(lán)海。難怪有專家在某些場(chǎng)合急切地呼吁地產(chǎn)商：到鄭州西區(qū)、高新區(qū)投資開發(fā)寫字樓，那里市場(chǎng)廣闊，需求巨大。

    的確，縱觀當(dāng)前鄭州西區(qū)商務(wù)地產(chǎn)市場(chǎng)，寫字樓可謂屈指可數(shù)。但凡推出一座，都被哄搶一空。由于數(shù)量有限，很多“工作室”都“蝸居”在住宅樓里。

    “西區(qū)有很多中小型企業(yè)，它們都需要現(xiàn)代化的辦公場(chǎng)所。但是，老寫字樓滿足不了它們的要求，新的又嚴(yán)重匱乏，所以我呼吁地產(chǎn)商多關(guān)注西區(qū)，到這里來建一些適合市場(chǎng)的寫字樓。”該專家說道。

    創(chuàng)業(yè)型寫字樓市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品

    與非住宅產(chǎn)品過剩相對(duì)應(yīng)的，還有一個(gè)尷尬的現(xiàn)象，那就是目前鄭州市場(chǎng)上的寫字樓，紛紛標(biāo)榜自己為“高端產(chǎn)品”，“5A、超5A、國際甲級(jí)、殿堂級(jí)”寫字樓充斥著市場(chǎng)。

    于是，有房地產(chǎn)商不禁對(duì)同行發(fā)出善意而又擔(dān)憂的提醒：大家都在做“高端寫字樓”，市場(chǎng)真有這么大的需求量嗎？“中端產(chǎn)品”、創(chuàng)業(yè)型寫字樓誰來做呢？其實(shí)這個(gè)市場(chǎng)是鄭州目前最需要，而又最欠缺的。

    “希望我們的同行能思考一下，不要盲目而行。”該地產(chǎn)老總說道。

    從我省來看，據(jù)河南省工商局統(tǒng)計(jì)，截至2011年底，全省各類市場(chǎng)主體總量超過250萬戶，其中，中小企業(yè)占各類市場(chǎng)主體總數(shù)的99%以上；全省私營企業(yè)超過34萬戶，個(gè)體工商戶實(shí)有戶數(shù)已突破200萬大關(guān)。這一龐大的群體，滋生出對(duì)創(chuàng)業(yè)型寫字樓的巨大需求。

    在鄭州，中小型企業(yè)達(dá)6.4萬家，如果按每家企業(yè)需要辦公場(chǎng)地100平方米計(jì)算，即為640萬平方米寫字樓。

    然而，現(xiàn)實(shí)是針對(duì)這一客群而建的寫字樓可謂少之又少，市場(chǎng)幾乎處于空白。

    “我們也想有個(gè)像樣、體面的現(xiàn)代化辦公場(chǎng)所，但是很難找到這樣的地方。市場(chǎng)上的寫字樓要么設(shè)施陳舊，不想去；要么租金太高，我們承受不起。”一直“蝸居”在鄭州隴海路西段一高檔居民樓的某代理機(jī)構(gòu)老板無奈地說道。

    其實(shí)，諸如此類的小型企業(yè)，都存在著這樣一種苦惱。對(duì)于這些中小型、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)來說，一間“像樣”的辦公地點(diǎn)不僅是他們的“面子”，也是取信客戶的重要砝碼。所以，他們亟須現(xiàn)代、高效、經(jīng)濟(jì)型的專業(yè)寫字樓，來提高自己的身價(jià)，并實(shí)現(xiàn)更好發(fā)展。

    此外，由于鄭州寫字樓集中、巨量釋放，最近有不少專家與房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)人士，建議相關(guān)部門出臺(tái)“住宅禁商”政策，以有效消化高存量的寫字樓。

    “雖然這個(gè)政策在鄭州還未實(shí)施，但從其他經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市來看，‘住宅禁商’已成一種趨勢(shì)，這對(duì)提升整個(gè)城市的檔次有好處。”有關(guān)專家表示。

    由此看來，價(jià)格低、面積小，適合一些資金實(shí)力不太強(qiáng)的成長(zhǎng)型企業(yè)的“創(chuàng)業(yè)型”寫字樓市場(chǎng)，蘊(yùn)含著巨大商機(jī)。

    投資抑或自用性價(jià)比是關(guān)鍵

    房地產(chǎn)系列政策下，商業(yè)地產(chǎn)在最近兩年一直坐收著漁翁之利，煥發(fā)出蓬勃生機(jī)。

    “房地產(chǎn)限購政策對(duì)于住宅市場(chǎng)進(jìn)行的一步步調(diào)整，確實(shí)讓一部分資產(chǎn)泡沫已經(jīng)逐漸擠出。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，新政的擠出效應(yīng)多半將被樓市‘內(nèi)部’消化，資金更多地流向相鄰的商業(yè)地產(chǎn)，尤其是寫字樓并形成輸入效益。”有關(guān)專家表示。

    商業(yè)地產(chǎn)與生俱來的“高投入、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)和高難度”四大特征，使得投資客更加謹(jǐn)慎和專業(yè)。

    而寫字樓作為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展最重要的“生產(chǎn)資料”之一，具有其他商用物業(yè)不可比擬的回報(bào)率高、回報(bào)穩(wěn)健、資金投入相對(duì)較低等優(yōu)勢(shì)，逐漸成為不動(dòng)產(chǎn)投資新寵。

    尤其是與商鋪相比，寫字樓受周邊環(huán)境及商圈影響較小，可迅速成熟；從資金占用率上看，寫字樓價(jià)格相對(duì)較低、首付占用資金量較小、收支平衡（首付收回）的年限比商鋪要早。

    除了物業(yè)形態(tài)的對(duì)比之外，從產(chǎn)品類型與投資區(qū)域上來看，當(dāng)然是高性價(jià)比的寫字樓更勝一籌。

    如在鄭州西區(qū)購買一套售價(jià)僅有每平方米7000元左右的寫字間，那么以后就不用再做租客，而可以直接成為房東，更為公司賺到了固定資產(chǎn)。