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　　一般而言，寫字樓的價(jià)格要高出住宅價(jià)格近三成，而在鄭州局部地區(qū)，住宅樓比寫字樓每平方米貴近3000元。有人認(rèn)為內(nèi)含機(jī)遇，投資寫字樓，就是投資“垂直印刷機(jī)”；也有人認(rèn)為，所謂機(jī)遇只是看起來很美，鄭州寫字樓現(xiàn)有存量，足夠銷售10年。寫字樓對(duì)于投資者而言，是機(jī)遇，還是危機(jī)？

　　臨近地段 住宅樓比寫字樓每平方米貴近3000元

　　今年5月10日，東風(fēng)東路與金水東路交叉口的綠地之窗，一套400平方米的寫字樓，售價(jià)544萬元，均價(jià)約1.36萬元/平方米。

    該地段寫字樓在不同房產(chǎn)中介的價(jià)格在1.3萬~1.5萬元/平方米。

　　該地段的地理位置優(yōu)勢顯而易見，毗鄰CBD，距離鄭州高鐵站僅300米，周邊環(huán)境、交通等堪稱上佳。

　　自此向西兩個(gè)路口，阿卡迪亞小區(qū)住宅房，網(wǎng)上報(bào)價(jià)在1.8萬~2.5萬元/平方米。據(jù)業(yè)主周先生介紹，兩個(gè)月前，他在該小區(qū)買了一套二手房，由于房主急需用錢，所以售價(jià)較低，成交價(jià)為1.65萬元/平方米。

　　都以最低價(jià)來算，臨近的住宅樓比寫字樓每平方米貴了近3000元。

　　住宅樓價(jià)格高于寫字樓價(jià)格現(xiàn)象不僅出現(xiàn)在鄭州，在國內(nèi)一線城市則更為突出。以上海今年一季度轉(zhuǎn)手的新天地白金大廈為例，售價(jià)約為6萬元/平方米，而同區(qū)位的住宅售價(jià)則在8萬~10萬元/平方米。

　　原因分析 限購政策導(dǎo)致倒掛現(xiàn)象產(chǎn)生

　　正常的房產(chǎn)市場，相近地段的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目售價(jià)應(yīng)該比住宅項(xiàng)目高出30%左右。

　　河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長李曉峰說，如果住宅價(jià)格高于同地段商鋪和寫字樓價(jià)格，就是倒掛現(xiàn)象。

　　是什么原因造成了商住倒掛現(xiàn)象呢？李曉峰認(rèn)為，此輪出現(xiàn)的商住倒掛現(xiàn)象，首先與供求關(guān)系有關(guān)。

　　由于政府對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，針對(duì)住宅推出用地限制、銷售限購政策，這就導(dǎo)致一些住宅類房產(chǎn)開發(fā)商拿地困難，進(jìn)而轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市；而一些不想離開的開發(fā)商，只能兩條腿走路，一方面等待，另一方面利用商業(yè)用地建設(shè)寫字樓。而這兩種方式，直接導(dǎo)致了住宅緊俏，寫字樓數(shù)量相對(duì)較多。按照市場規(guī)律，供大于求，價(jià)格就下落；求大于供，價(jià)格就上升。這從一定程度上解釋了商住倒掛現(xiàn)象產(chǎn)生的原因。

　　其次，鄭州作為省會(huì)城市，住宅發(fā)展告一段落，現(xiàn)在進(jìn)入寫字樓發(fā)展時(shí)代。目前，鄭州寫字樓價(jià)格相對(duì)比較低，與商鋪和住宅價(jià)格倒掛，未來增長的空間大。

　　觀點(diǎn)碰撞 寫字樓即將進(jìn)入“爆發(fā)期”

　　SOHO中國董事長潘石屹曾經(jīng)表示，僅從租金回報(bào)率這個(gè)指標(biāo)來看，如果公寓和住宅是3%的話，商業(yè)地產(chǎn)至少是6%，基本上是翻一番。而作為商業(yè)地產(chǎn)主力的寫字樓，其投資回報(bào)率更是在6%~8%。

　　李曉峰表示，21世紀(jì)的第一個(gè)十年里，是住宅稱霸房地產(chǎn)市場，第二個(gè)十年里，寫字樓將成為房地產(chǎn)市場的主角。

　　他曾就鄭州寫字樓市場做了深入的分析：鄭州寫字樓即將進(jìn)入爆發(fā)期，目前商業(yè)地產(chǎn)正是投資的最佳時(shí)機(jī)，或引發(fā)鄭州寫字樓投資熱潮。

　　現(xiàn)有存量夠賣好幾年

　　河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授劉社在最近所做的一個(gè)內(nèi)部報(bào)告中提到，目前鄭州市場上的寫字樓（包括建成、在建）數(shù)量足夠未來銷售10年。而其中百分之八十的寫字樓，都集中在高鐵站、鄭東新區(qū)。

　　“即便鄭州寫字樓一間不建，存量足夠消化6~8年。”河南商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長、秘書長宋向清說，鄭州還有十幾棟寫字樓在建，且都是20層以上。

　　而商業(yè)地產(chǎn)不受限購影響，再加上開發(fā)商樂觀投入，很有可能進(jìn)一步加劇寫字樓供大于求。因此，寫字樓價(jià)格繼續(xù)下跌的驅(qū)動(dòng)力仍然存在，投資寫字樓仍然存在巨大風(fēng)險(xiǎn)。

　　如何投資寫字樓

　　宋向清認(rèn)為，寫字樓投資，主要有三大要素：時(shí)機(jī)、地段、物業(yè)。

　　實(shí)際上，在價(jià)格比較合適的情況下（時(shí)機(jī)因素），地段的選擇確實(shí)極為重要，一是周邊是否有大量寫字樓，進(jìn)而形成寫字樓集群效應(yīng)。二是區(qū)域內(nèi)的獨(dú)特優(yōu)勢，比如新老城區(qū)交界處等。物業(yè)是衡量寫字樓價(jià)值的另一個(gè)指標(biāo)，物業(yè)服務(wù)品質(zhì)好，即可保證可持續(xù)性。

　　據(jù)了解，目前鄭州老城區(qū)寫字樓租金約為每天每平方米1.3~1.5元，高鐵等地段價(jià)格在1.8~2元。實(shí)際上，鄭州作為二三線城市，中小企業(yè)居多，合適的地段、不太昂貴的租金可能會(huì)成為在寫字樓辦公的企業(yè)首選。

　　本地格局“三足鼎立”

　　在美盛置業(yè)董事長高重恒看來，目前，鄭州的寫字樓分為三大世界。

　　第一世界：兼顧政務(wù)、商務(wù)的中央政經(jīng)區(qū)，比如省政府附近；

　　第二世界：是發(fā)展成熟的CBD寫字樓區(qū)，雖然存在一定的問題，但其影響力仍不容小覷；

　　第三世界：交通樞紐地區(qū)，如正在開發(fā)修建的地鐵沿線地段。

　　未來幾年，鄭州周邊的新開發(fā)區(qū)、工業(yè)園也將成為寫字樓成長的新土地。

　　鄭州寫字樓歷史

　　歷史上，鄭州寫字樓發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)不同的階段。

　　第一階段：專業(yè)寫字樓現(xiàn)身。最初，鄭州并沒有真正意義上的寫字樓，企業(yè)的辦公樓“藏身”于住宅之中，主要選擇既可辦公又可居住的地產(chǎn)。1997~1998年間，未來大廈、裕達(dá)國貿(mào)等專業(yè)寫字樓的出現(xiàn)標(biāo)志著鄭州進(jìn)入專業(yè)寫字樓辦公階段。之后，經(jīng)三路的寫字樓也曾一度成為鄭州寫字樓的標(biāo)桿。

　　第二階段：CBD商務(wù)寫字樓階段。CBD建成前，辦公樓多是單個(gè)、獨(dú)棟分布的，之后才開始成片地建設(shè)，并且更加注重交通、人氣、周邊配套等。

　　2005~2008年隨著鄭州CBD的發(fā)展，寫字樓市場進(jìn)入成熟發(fā)展期，CBD商務(wù)外環(huán)則從內(nèi)部結(jié)構(gòu)、用途上，堅(jiān)定地轉(zhuǎn)身到純寫字樓，直至綠地中心、千璽廣場等眾多的寫字樓奢侈品一一亮相。

　　第三階段：后CBD階段。很多在CBD商務(wù)區(qū)寫字樓工作的白領(lǐng)經(jīng)常抱怨的一個(gè)問題就是吃飯難、住宿難、停車難。這主要是商務(wù)區(qū)缺少生活服務(wù)設(shè)施，使得CBD寫字樓的優(yōu)勢不太明顯，從而進(jìn)入后CBD階段。開發(fā)商開始從政治、經(jīng)濟(jì)、交通、生活等角度考慮寫字樓的布局。