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    自英特爾、奔馳等知名企業(yè)從北京CBD“撤退”后，甲級寫字樓租金漲幅一直備受關(guān)注。近日，RET睿意德執(zhí)行董事在新浪微博上稱“北京商鋪辦公樓租金倒掛”，其表示北京CBD優(yōu)質(zhì)甲級辦公樓，租價已經(jīng)漲至建筑面積13元/天/平米，甚至更高，而北京CBD很多商鋪的租金都達不到這一數(shù)字。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，需求增加、供給有限是導(dǎo)致甲級寫字樓與商鋪租金倒掛的根源。

　　寫字樓租金上漲明顯

　　國貿(mào)三期一位租戶告訴記者，目前國貿(mào)三期高層對外報價1000元/平米/月，比一年前漲了近一倍，日租金也漲至10-15元/平米。

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2012年7月北京甲級寫字樓租金為444.70元/平方米/月，同比上漲30.31%。今年前8個月，北京四環(huán)內(nèi)甲級寫字樓租金指數(shù)累計上漲27%，尤其以第一季度漲幅最快。以國貿(mào)商圈為例，2011年第四季度，平均租金為265.77元/平方米/月；到了2012年第一季度，已上漲至304.91元/平方米/月，漲幅為14.73%。

　　在租金上升的同時，寫字樓空置率也在迅速下降。今年7月，甲級寫字樓入住率為96.69%，環(huán)比漲0.28%。空置率從年初的10%降到3%，“3%基本上我們認(rèn)為寫字樓是滿租的，”中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰說：“很多寫字樓租賃的時候會給樓內(nèi)的業(yè)主預(yù)留一部分?jǐn)U租的面積。”

　　相較于寫字樓租金上漲、空置率下降的勢頭，部分購物中心的商鋪租金價格不及寫字樓。記者致電華貿(mào)購物中心租賃部了解到，目前購物中心二三層寫字樓報價16-20元/平米/天。同等位置，二層商鋪報價低于20元/平米/天，成交價格在16元左右。這樣的情況在北京國際中心、嘉銘大廈等同樣存在。

　　RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬表示，商鋪和寫字樓租金倒掛并非近段時間才出現(xiàn)，去年年底就已顯露出倒掛跡象。他指出，相對于運營成熟的購物中心，新興的購物中心更易出現(xiàn)商鋪寫字樓租金倒掛現(xiàn)象。

　　需求旺盛供給斷頓致租金猛漲

　　寫字樓租金飆升，促使不少業(yè)主考慮將原來二層及以上的商鋪改為辦公用途，以獲取高租金回報，如華貿(mào)中心已拿出原購物中心的一個樓層轉(zhuǎn)為辦公區(qū)向租客放租。一位不愿透露姓名的商戶告訴記者，正在考慮將位于CBD的商鋪2層改為辦公用途，因為辦公比商鋪收益大。

　　張家鵬認(rèn)為，需求旺盛是導(dǎo)致租金上漲的因素之一。他分析說，獲益于中央政府經(jīng)濟刺激政策的后續(xù)效應(yīng)和北京經(jīng)濟的穩(wěn)健增長，眾多跨國企業(yè)、內(nèi)資公司、地方企業(yè)為實現(xiàn)在京落地和人員擴張計劃，對寫字樓面積表現(xiàn)出旺盛的需求。據(jù)了解，來自多個行業(yè)的跨國公司及內(nèi)資企業(yè)的寫字樓需求在2012年依舊處于高位。

　　供給斷頓則加速北京甲級寫字樓租金上漲。李文杰告訴記者，截至上月底，寫字樓開工和施工量同比漲不足15%，而竣工面積更出現(xiàn)同比下滑37%的情況，北京寫字樓市場供應(yīng)緊缺的狀況仍在延續(xù)。

　　世邦魏理仕中國區(qū)首席運營官金勇在公開場合指出，北京尤其是CBD區(qū)域甲級寫字樓市場稀缺，租金從280元/平方米/月漲到400元/平方米/月也就是半年時間，因為沒有供給。

　　下半年漲勢或得到抑制

　　張家鵬認(rèn)為，北京商鋪寫字樓租金上漲的根源在于資源供需不匹配。北京缺少相應(yīng)的功能區(qū)來分擔(dān)需求，因此在國貿(mào)等區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓租金漲幅過快。

　　仲量聯(lián)行預(yù)計，今年全年，北京僅有2.3萬平米甲級寫字樓的新增供應(yīng)，下半年寫字樓租金仍將繼續(xù)小幅上揚。張家鵬則認(rèn)為，雖然目前寫字樓租金上漲迅速，但下半年漲勢將得到抑制，不過倒掛現(xiàn)象還將持續(xù)一段時間。