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　  北京CBD，一個(gè)集聚全球目光的舞臺(tái)，古都里的現(xiàn)代商務(wù)區(qū)。

　　2000年，北京CBD開始大規(guī)模建設(shè)，經(jīng)過十余年的建設(shè)發(fā)展，CBD已從城鄉(xiāng)接合部成長(zhǎng)為中國(guó)最具影響力、與世界同步的國(guó)際商貿(mào)中心。該區(qū)域?qū)懽謽堑淖饨鸪掷m(xù)飆升，今年二季度，CBD的平均租金已上漲至每月每平方米320.45元，漲幅達(dá)到20.57%。

　　在當(dāng)下及未來，作為國(guó)際商貿(mào)中心，更多的商業(yè)傳奇繼續(xù)在北京CBD這個(gè)商業(yè)平臺(tái)上演。

　　2012北京CBD商務(wù)節(jié)將于9月15日至22日舉行，此前已舉辦12屆，在本屆商務(wù)節(jié)中，朝陽(yáng)區(qū)“十大發(fā)展基地”將作為推介內(nèi)容首次亮相，從CBD開始，更多的發(fā)展基地將全面鋪開。

　　9月13日晚六點(diǎn)半，張旭帶著前來參觀的記者登上柏悅酒店大堂，該酒店位于國(guó)貿(mào)橋西南角的北京銀泰中心主樓66層，四圍落地玻璃窗外，天色暗下來，CBD漸漸亮起來。

　　長(zhǎng)安街和東三環(huán)路上的車燈匯成流動(dòng)的光河，以國(guó)貿(mào)橋?yàn)橹行�，交叉形成金色�?ldquo;十字”，周邊商務(wù)樓宇宛若柱狀的發(fā)光體，矗立在“十字”四圍。

　　這里是中國(guó)最具影響力的商務(wù)中心區(qū)，是北京經(jīng)濟(jì)的重要載體和產(chǎn)業(yè)制高點(diǎn)。這里聚集了北京30%的五星級(jí)酒店、50%的國(guó)際會(huì)議、70%的國(guó)際金融機(jī)構(gòu)和80%的國(guó)際組織。

　　2000年，北京CBD面向國(guó)際征集整體規(guī)劃方案；2004年底，張旭到這里的寫字樓負(fù)責(zé)租賃業(yè)務(wù)；他看著CBD的寫字樓“一棟棟長(zhǎng)起來”，也看著CBD的夜晚“一點(diǎn)點(diǎn)亮起來”。

　　“萬家燈火”到高樓林立

　　2000年，還在上學(xué)的張旭每周回家路過的大北窯橋，如今已變成了國(guó)貿(mào)橋。

　　當(dāng)時(shí)CBD剛規(guī)劃發(fā)展，只有橋西北國(guó)貿(mào)、嘉里中心幾棟高層寫字樓，“一只手就能數(shù)清”，其他地方是老舊的宿舍和廠房。張旭說，他現(xiàn)在的工作地點(diǎn)北京銀泰中心，當(dāng)時(shí)是北京第一機(jī)床廠，在大北窯橋西南角，兩扇緊閉的鐵皮大門十分醒目。晚上，幾個(gè)廠子的宿舍樓會(huì)亮起“萬家燈火”。

　　2004年，張旭開始從事寫字樓租賃工作。CBD的國(guó)貿(mào)、嘉里中心是北京最早的甲級(jí)寫字樓，匯集著名企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)。在優(yōu)越的辦公環(huán)境中，穿梭著西裝革履的白領(lǐng)。張旭不由感慨：“往來無白丁”。

　　物以稀為貴。高檔寫字樓的稀缺，令當(dāng)時(shí)嘉里中心的租金平均達(dá)到每天8元/㎡，出租率高達(dá)90%-97%；而一般寫字樓的租金每天不過3-4元/㎡。由于租戶繁多，國(guó)貿(mào)和嘉里中心經(jīng)常要“挑選客人”，實(shí)力“弱”點(diǎn)兒的公司想要進(jìn)駐不太容易。

　　隨著CBD發(fā)展，一批高檔寫字樓先后開建，國(guó)貿(mào)對(duì)面的北京銀泰中心、建外SOHO、LG大廈，國(guó)貿(mào)以北的財(cái)富中心等都在建設(shè)中。張旭一上班，就能看到四周的工地。

　　2006年下半年，鄧玲加入北京銀泰中心負(fù)責(zé)寫字樓租賃工作。由于高檔寫字樓供應(yīng)量不足，雖然還沒打出名氣，但正在裝修的銀泰中心寫字樓預(yù)租形勢(shì)不錯(cuò)。

　　2007年，萬達(dá)廣場(chǎng)、華貿(mào)中心、金地中心三棟高檔寫字樓相繼投入使用。2008年，北京銀泰中心落成。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年的北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)有200萬的新增供應(yīng)量，這個(gè)趨勢(shì)一直持續(xù)到2008年奧運(yùn)會(huì)。

　　在這兩年，張旭發(fā)現(xiàn)，隔不久，CBD就會(huì)有一座新的寫字樓“長(zhǎng)出來”。國(guó)貿(mào)橋昔日的舊廠房和宿舍，已消失得沒有痕跡。

　　一“潮”經(jīng)濟(jì) 一“潮”租戶

　　2004年底，張旭在嘉里中心工作時(shí)，嘉里中心的租戶多為金融機(jī)構(gòu)和國(guó)際知名咨詢公司、律所等。

　　不過，早些年入行的老員工，至今仍記得2003年前后“網(wǎng)絡(luò)泡沫”破碎時(shí)，嘉里中心租戶“大換血”的情景。

　　當(dāng)時(shí)，大批的網(wǎng)絡(luò)、IT公司搬離CBD，導(dǎo)致寫字樓的出租率大幅下跌，但隨后大批國(guó)際著名的專業(yè)服務(wù)類公司進(jìn)駐，CBD區(qū)域的租戶結(jié)構(gòu)發(fā)生了質(zhì)變。

　　2008年10月，銀泰中心正式開幕迎租戶進(jìn)駐，張旭接手了華貿(mào)中心旁邊的一個(gè)新寫字樓項(xiàng)目。此時(shí)，奧運(yùn)的余熱尚在，不過，趕上國(guó)際經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)，張旭和鄧玲感受到了經(jīng)濟(jì)衰退蔓延到了北京——寫字樓不好出租。

　　“當(dāng)時(shí)一家世界500強(qiáng)企業(yè)從國(guó)貿(mào)中心直接搬到了四環(huán)外，這落差太巨大了，真讓人心涼。”鄧玲說。

　　面對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊，銀泰中心不得不根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整租賃策略。鄧玲說，“業(yè)主和進(jìn)駐企業(yè)只能手挽手，一起扛了”。當(dāng)時(shí)銀泰中心寫字樓的出租率僅6成左右。

　　2008年-2009年，新寫字樓的集中放量，令高檔寫字樓的租賃行情更為嚴(yán)峻。“當(dāng)時(shí)一個(gè)客戶，恨不得有十個(gè)寫字樓在搶。”張旭說。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2008年第四季度，CBD寫字樓平均空置率達(dá)到35%，創(chuàng)下了5年來的新高。

　　金融公司大撤退

　　租戶中受影響最大的是金融業(yè)，各寫字樓都有一些金融公司在危機(jī)中悄然搬離或縮小租賃規(guī)模。

　　就在寫字樓租賃行業(yè)壓力重重時(shí)，2008年11月，朝陽(yáng)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)帶著區(qū)里主要負(fù)責(zé)人和CBD管委會(huì)負(fù)責(zé)人多次到幾個(gè)主要寫字樓實(shí)地調(diào)研。

　　2009年初，朝陽(yáng)區(qū)出臺(tái)促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)國(guó)際知名公司、大企業(yè)的落戶給予許多獎(jiǎng)勵(lì)措施。

　　2009年，隨著優(yōu)惠政策的實(shí)施和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的消退，寫字樓出租率逐步恢復(fù)，CBD管委會(huì)的數(shù)據(jù)顯示：2009年上半年，CBD中心區(qū)共新增進(jìn)駐企業(yè)1197家，平均每天新進(jìn)駐企業(yè)7家；2009年底，銀泰中心寫字樓的出租率上升到70%以上。

　　這一年，CBD進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，CBD規(guī)劃建筑總量為1900萬平方米，其中50%為寫字樓和酒店，25%為公寓，25%為商業(yè)及配套設(shè)施。

　　“春江水暖鴨先知”

　　2010年春節(jié)后，鄧玲注意到，銀泰中心新客戶的資質(zhì)普遍較好，大都是國(guó)際知名企業(yè)，而且預(yù)算充足，不再討價(jià)還價(jià)。她意識(shí)到：“經(jīng)濟(jì)緩過來了”。

　　此外，2009年-2010年北京寫字樓的放量十分平緩，令寫字樓租賃市場(chǎng)較為穩(wěn)定。2010年整年，CBD各寫字樓出租率都穩(wěn)定增長(zhǎng)。

　　據(jù)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書數(shù)據(jù)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)2010年在全球經(jīng)濟(jì)緩慢復(fù)蘇中保持了穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)達(dá)10%左右。

　　“‘春江水暖鴨先知’，經(jīng)濟(jì)回暖，我們做寫字樓租賃的感受很真切。”鄧玲說。

　　2010年最后一個(gè)季度，CBD和金融街租金開始大幅上漲，CBD第四季度的租金一下就比2008年同期上漲了27%。

　　2011年，張旭加入了銀泰中心。這一年他體會(huì)到CBD租金更是凱歌高奏。

　　據(jù)高緯環(huán)球最新發(fā)布的《2012全球最貴寫字樓排行榜》，2011年北京CBD頂級(jí)寫字樓以130美元/平方英尺/年（約合25元/平方米/天）的高價(jià)，躍居全球第五位。該租金同比增長(zhǎng)75%，是2011年全球?qū)懽謽亲饨鹪鲩L(zhǎng)最快的城市，比漲幅排名第二的莫斯科高出34個(gè)百分點(diǎn)。

　　這一增長(zhǎng)持續(xù)至今。今年二季度，CBD的平均租金已經(jīng)上漲至每月每平方米320.45元，漲幅達(dá)到20.57%。

　　即使這些世界500強(qiáng)企業(yè)搬走，CBD寫字樓仍“一室難求”，CBD寫字樓出租率并未受影響。據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截止到7月，CBD甲級(jí)寫字樓中，出租率最低的也達(dá)到了90%，而其他甲級(jí)寫字樓出租率都在95%以上。