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    盡管時下南京樓市熱火朝天，但在售的近20家酒店式公寓卻半數(shù)以上滯銷：有的過去一年中僅成交6套，有的開盤一年“零成交”……記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，酒店式公寓的“山寨化”現(xiàn)狀著實壞了“酒店式服務(wù)”的名聲。

    一樓盤一年“零成交”

    酒店式公寓這類以往備受購房者青睞的低總價小戶型產(chǎn)品，并未在這一次熱銷大潮中搶得一杯羹。2010年以來，南京樓市有超過20家樓盤推出酒店式公寓，包括德盈國際廣場、長江路9號、精銳SOHO、匯金新天地、招商泰格公寓、亞都天元居、萊茵鉑郡、金陵天成、城市之光國際公寓等，這些樓盤大多集中在江寧和主城。

    然而，目前除了德盈國際廣場、招商泰格公寓等少數(shù)樓盤銷售不錯外，有超過10家推出酒店式公寓的樓盤銷售艱難。從南京網(wǎng)上房地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)可以看到，截至10月8日凌晨，亞都天元居2010年10月開盤推出的334套40年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓，僅成交85套；而地鐵一號線南延段龍眠大道站一家樓盤的10號樓酒店式公寓(40年產(chǎn)權(quán))，開盤近一年只成交6套、認(rèn)購1套；2010年1月推出酒店式公寓(65年產(chǎn)權(quán))的金陵天成，484套房源至今只有163套成交，成交比例29.03%；城中某高端樓盤的65年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓，領(lǐng)取銷售許可證至今兩年多，895套房源僅成交468套；而7月初開盤的江寧新盤匯金新天地，372套酒店式公寓僅成交1套，3個多月僅成交1套，認(rèn)購9套；九龍湖誠信大道鉑金華庭廣場，2011年10月初推出的5號樓酒店式公寓，目前僅售出幾套1樓挑高商鋪，3樓以上總計95套酒店式公寓，目前仍是“零成交”。

    因為酒店式公寓銷售勢頭不好，原本定位65年產(chǎn)權(quán)酒店式公寓的中山路99號，甚至更改規(guī)劃，做成辦公產(chǎn)品銷售。也許65年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓因為“限購”難買，但不少酒店式公寓是40年產(chǎn)權(quán)，為何也銷售遇冷？

    調(diào)查

    外因：限購成功擠出投資客

    “2010年調(diào)控以來，南京的投資客基本被擠出市場，而酒店式公寓多為小戶型，面向投資客戶，銷售看冷也是大勢所趨。”在眾多業(yè)內(nèi)人士看來，一批酒店式公寓銷售艱難，跟此輪打擊投資的調(diào)控大環(huán)境密不可分。

    記者走訪也發(fā)現(xiàn)，此前針對投資客的小戶型產(chǎn)品，即便是70年產(chǎn)權(quán)的住宅，確實也很少有投資客出手。剛需置業(yè)占了多半。城市之光國際公寓、托樂嘉ihome、天泰青城等樓盤，購買者均以年輕剛需人群為主。相對于酒店式公寓，這些住宅性質(zhì)的小戶型市場反響不錯，每次開盤都是熱賣5成甚至更多。

    誠基百家湖小公館一位銷售負(fù)責(zé)人坦言，該盤在2010年10月開盤時候銷售勢頭還非常好，但2011年2月限購之后，銷售明顯放緩。“幸虧樓盤地段交通優(yōu)越，不然銷售更艱難。”

    “限購”讓投資客擠出不少，原本今年上半年推出酒店式公寓的樓盤推遲了上市計劃，河西一家樓盤原計劃今年初上市的400套70年產(chǎn)權(quán)的精裝酒店式公寓，至今遲遲沒開盤。

    內(nèi)因：軟硬件配置難稱“酒店式”

    南京問策商業(yè)管理顧問公司總經(jīng)理蘇曉晴認(rèn)為，目前南京市場上滯銷的酒店式公寓，不是一開始就定位純正的酒店式公寓，而是根據(jù)市場需要，給辦公或住宅取個酒店式公寓名頭就出售。這些項目大多軟硬件跟不上，很“山寨”。比如公共區(qū)域電梯配置不夠用，車位配套少，高端休閑健身配套設(shè)施和室內(nèi)裝修品質(zhì)不高。

    “我們只是打出酒店式公寓的概念，但不是精裝修，也沒有星級酒店的精裝入戶大堂。”下關(guān)區(qū)一家樓盤的銷售人員對該盤并非純正酒店式公寓直言不諱。而河西某辦公樓包裝成的酒店式公寓，今年5月交付時，不但外立面跟效果圖貨不對板，內(nèi)部裝修也很粗糙。“便宜真的沒好貨，別提什么酒店式入戶大堂了，完全是個集體宿舍，剛交付衛(wèi)生間頂棚就滲水，每層還要建設(shè)公共衛(wèi)生間。”該盤10多戶業(yè)主紛紛要求退房。

    “酒店式公寓精品甚少，根本原因是物業(yè)服務(wù)跟不上。”仁恒物業(yè)副總經(jīng)理袁艷軍認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)優(yōu)劣是物業(yè)增值與否的關(guān)鍵。作為南京高端酒店式公寓典范，仁恒國際公寓B棟酒店式公寓，提供24小時物業(yè)服務(wù)熱線，設(shè)置專門的寵物乘坐電梯，有物業(yè)租售服務(wù)、特約維修、家政保潔服務(wù)、代聘家教，代訂機票、報刊、牛奶等基礎(chǔ)高品質(zhì)服務(wù)。甚至代住戶聯(lián)系干洗衣物并上門收送，傳統(tǒng)節(jié)日和兒童老人生日還派送禮品。

    而上述服務(wù)，在售酒店式公寓僅蘇寧雅悅、綠城·水晶藍(lán)灣等少數(shù)能承諾。早些年交付的一些酒店式公寓，由于缺乏高品質(zhì)養(yǎng)護，硬件老化也快。2008年交付的木馬公寓外立面已污濁殘損。

    該盤租客王小姐抱怨，“每天進(jìn)出的人還是非常雜亂，這幢有500多套公寓的大樓里，卻有10家左右私營日租房酒店。”而在君臨國際，樓下有一個蘇果便利店直接連通入戶大廳，購物后不用通過門衛(wèi)，即可輕松乘電梯上行到每層樓。

    結(jié)果房租難漲，數(shù)年如一日

    “現(xiàn)在物價都翻了多少倍，酒店式公寓租金卻很難漲上去。”君臨國際、木馬公寓、觀城國際等樓盤業(yè)主均有同感。張先生在君臨國際持有一套38平方米的精裝小戶型，2006年交付至今，月租金僅從2200元上漲到2600元，6年房租只上漲了400元。

    鏈家地產(chǎn)觀城國際店一位負(fù)責(zé)人告訴記者，南京早年開發(fā)的酒店式公寓大部分月租金集中在2000~3500元/平方米之間，極少數(shù)在3500元/平方米以上。木馬公寓28平方米的戶型租金2500元/月，41平方米戶型租金3300元/月。單室套和木馬公寓單室套房租均在3500元/平方米左右。中廣置業(yè)經(jīng)紀(jì)人小李告訴記者，這個租金水平一直較穩(wěn)定，2008年以來很少波動。

    純正的酒店式公寓市場地位則完全不同。仁恒國際公寓B棟酒店式公寓是當(dāng)前南京酒店式公寓中租金最高的。據(jù)該項目副業(yè)負(fù)責(zé)人介紹，該項目一套120平方米左右的單室套，年租金達(dá)到12萬元。而交給輝盛閣管理的A棟的公寓式酒店，類似戶型年租金達(dá)到17萬-19萬元。