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　　一二線街鋪行情穩(wěn)中見漲

　　相比于商場鋪在住宅限購兩年里的“大起大落”，街鋪的行情可謂穩(wěn)中見漲。據(jù)介紹，住宅限購以前，大多數(shù)商鋪投資者都會將目光主要集中在如北京路、上下九、體育西路等成熟商圈的一線街鋪。住宅限購以后，業(yè)主放盤心態(tài)日漸強(qiáng)硬，鮮有放盤，一線街鋪的行情長期處于“有市無價”枯水期，部分熱門路段的街鋪成交量急劇下滑。

　　不過，二線街鋪倒是借了“東風(fēng)”，隨著前來打探行情的投資客增多，現(xiàn)在搖身一變，在價格上追及一線街鋪。與北京路商圈相鄰的文德路、文明路，這兩條二線商業(yè)街的商鋪價格已今非昔比。由于放盤價格上漲猛烈而租金漲幅較和緩，這些原本租金回報率在5%以上的二線街鋪，現(xiàn)階段亦難保4%。

　　公寓：供應(yīng)猛增 小戶型成主力

　　盡管一直以來公寓產(chǎn)品都不是房企的主力開發(fā)產(chǎn)品，但隨著限購令的嚴(yán)格執(zhí)行，近期不少房企包括大發(fā)展商，都將公寓作為新的增長點進(jìn)行大量開發(fā)。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前在售或即將開售的公寓產(chǎn)品多達(dá)13個。其中，大房企就包括保利、綠地、萬達(dá)、合景泰富、敏捷地產(chǎn)等。從產(chǎn)品類型看，可謂豐儉由人，像保利中達(dá)廣場，既有60平方米的小戶型，也有124平方米的四房單位；綠地濱江匯同樣既有40平方米的“蚊型”公寓，也有106平方米的舒適戶型。

　　優(yōu)點：買入成本低

　　充足的供應(yīng)量將給節(jié)后市民投資帶來更多的選擇，而且，這些即將開售的公寓項目中，小面積產(chǎn)品占了主流，幾乎各個新項目都有小戶型產(chǎn)品。像貴賢上品二期的寫字樓式公寓，四五十平方米的小戶型占比超過一半；合景譽(yù)山國際的B1棟公寓，全部是40平方米左右的小單位；奧園養(yǎng)生廣場的公寓最小面積只有35平方米。就算是高端公寓項目，也毫不例外地以小戶型為主打，如佛奧廣場的單身公寓，最小面積才36平方米，雖然單價達(dá)3.5萬元/m2起，但總價控制在126萬元，在珠江新城算是低門檻產(chǎn)品了。

　　缺點：使用成本高

　　而公寓的優(yōu)點則在于既不限購，又不限貸，宜商宜住，既能租給白領(lǐng)、金領(lǐng)居住，又能申請工商牌照，租給小企業(yè)辦公，出租面更廣，投資風(fēng)險相對小些。

　　但商用性質(zhì)的公寓持有成本卻要比住宅高出一截。例如，住宅的管理費(fèi)通常在2～3元/㎡/月，只有個別豪宅才到5元/㎡/月以上，但公寓的管理費(fèi)動輒4～5元/㎡/月，有的甚至高達(dá)20元/㎡/月，如果租不出去，業(yè)主的持有成本就很高。

　　關(guān)注：使用年限和回報率

　　由于水漲船高的因素，目前公寓的價格也隨住宅不斷上漲，普遍都在“萬”字頭以上，因此，其租金回報目前通常只有3%～4%，回報率并不高。而且從使用年限看，普通住宅有70年，但公寓只有40～50年，有的單價便宜的公寓使用年限甚至只剩下20多年，投資回報期較住宅要短。因此，買家“下手”前要把賬仔細(xì)算清楚才好。

　　前景預(yù)測

　　“商住同體”是硬傷

　　談及商業(yè)地產(chǎn)的未來發(fā)展，多位受訪的業(yè)內(nèi)人士均表示，由于住宅限購在短期內(nèi)都不見放松跡象，因此，從整體上看，商業(yè)地產(chǎn)市場仍將是發(fā)展商和投資者關(guān)注重點。不過，不同類型的商業(yè)地產(chǎn)項目，其境遇則不盡相同。

　　受業(yè)界評價最高的是商業(yè)公寓項目，由于投資門檻低于寫字樓，而且投資風(fēng)險要比普通商場鋪穩(wěn)健，在未來1~2年內(nèi)仍將會受到投資者的追捧。但從長遠(yuǎn)來看，商業(yè)公寓的發(fā)展前景亦有陰霾，高力國際調(diào)研及咨詢部董事陳厚橋在看好商用公寓短期暢旺的同時亦指出，“商住同體”既是商業(yè)公寓今日銷售火爆的最大賣點，也會成為他日沒落的硬傷。他表示，對于投資者而言，兼顧商住兩用令投資者產(chǎn)生“租不出去，我也可以自住”心態(tài)。可是，商用公寓的住戶較為雜亂，無論是小區(qū)規(guī)模還是居住氛圍，普遍遜于純住宅。至于其辦公用途，確實會以其相對寫字樓低廉的租金和管理費(fèi)吸引處于創(chuàng)業(yè)期的小公司入駐，但由于管理水平不及純寫字樓物業(yè)，一旦公司規(guī)模擴(kuò)大即轉(zhuǎn)租，租約變動較為頻繁，長此以往，對租值上漲亦有壓力。

　　至于寫字樓物業(yè)，倘若明年整體經(jīng)濟(jì)未見起色，目前買賣市場的暢旺狀態(tài)將變得停滯。商鋪方面，外圍板塊的社區(qū)鋪成交行情有望升溫，曾經(jīng)紅火的商業(yè)裙樓鋪則風(fēng)光不再。