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    據(jù)高力國際、仲量聯(lián)行等的數(shù)據(jù)，2012年第三季度，廣州甲級寫字樓租賃市場表現(xiàn)較上季度淡，租賃成交量有所下滑，但相比于租賃市場的平淡表現(xiàn)，本季度廣州甲級寫字樓投資市場延續(xù)上一季的活躍狀態(tài)，市場售價繼續(xù)呈上升態(tài)勢。

    在大型商場方面，珠江新城的太陽新天地的新開張，使得大型購物中心整體空置率錄得環(huán)比上漲0.7個百分點(diǎn)至12.3％。

　　“買住宅又限購又限貸，進(jìn)股市虧錢，又不想把錢放銀行，怎么辦？”日前，一位正在番禺招商金山谷打聽商鋪售價的投資客江先生說，像他周邊很多朋友，越來越多地在寫字樓、商鋪市場里“看看并尋找機(jī)會”。

　　像江先生這樣首次進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的“初哥”，數(shù)量并不在少數(shù)。住宅被限購兩周年，很大一部分資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，一方面是萬科、合生等原來主要做住宅的發(fā)展商加速挺進(jìn)商業(yè)板塊，另一方面，不少投資客也成為進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的“新軍”，寫字樓、商鋪等投資型物業(yè)“被投資”。據(jù)高力國際、仲量聯(lián)行等的數(shù)據(jù)，2012年第三季度，廣州甲級寫字樓租賃市場表現(xiàn)較上季度淡，租賃成交量有所下滑，但相比于租賃市場的平淡表現(xiàn)，本季度廣州甲級寫字樓投資市場延續(xù)上一季的活躍狀態(tài)，市場售價繼續(xù)呈上升態(tài)勢，其中富力盈凱廣場、邦華環(huán)球廣場等在售項目均有大面積的整層或多層投資成交。

　　甲級寫字樓：三季度經(jīng)濟(jì)增長放緩影響較大

　　高力國際研究數(shù)據(jù)顯示，2012年第三季度，廣州寫字樓市場共迎來三個甲級新增項目，包括位于珠江新城的恒大中心和保利V座以及位于海珠區(qū)琶洲的南豐匯，新增供應(yīng)量達(dá)26.6627萬平方米，約占整體庫存的9.5%。其中南豐匯為海珠區(qū)琶洲的第三個甲級寫字樓項目，其竣工入市會提供5.1748萬平方米新增辦公面積，該區(qū)整體庫存增至20.8539萬平方米。受新增供應(yīng)拉動，本季度甲級寫字樓整體空置率環(huán)比上升1.6個百分點(diǎn)至22.2％。

　　從寫字樓的需求來看，金融保險、IT/通信、醫(yī)藥、消費(fèi)品等行業(yè)在三季度廣州甲級寫字樓保持較旺的需求。不過，受外圍經(jīng)濟(jì)走勢不明朗影響，本季度甲級寫字樓租賃市場成交將表現(xiàn)平淡。代表性租賃成交包括廣州城電客戶服務(wù)中心續(xù)租中華國際中心2184平方米辦公室，上海貝爾租賃廣州國際金融中心1487平方米，前海人壽租賃中泰廣場約1260平方米，路卡迪龍服飾租賃利通廣場500平方米辦公面積。仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)馬煒圖表示：“上季度由于整體市場需求疲弱，對位于珠江新城原有或即將建成的寫字樓影響較大，開發(fā)商需以下降租金或其他優(yōu)惠來吸引企業(yè)入駐，使該區(qū)新竣工的寫字樓租金繼續(xù)下調(diào)。而越秀區(qū)的寫字樓租賃需求在本季有上升趨勢，該區(qū)租金也有所上揚(yáng)。”

　　購物中心：空置率上升至12.3%

　　在大型商場方面，三季度廣州的亮點(diǎn)項目之一為珠江新城的太陽新天地的開張，為市場提供約12萬平方米商業(yè)面積。據(jù)高力國際的數(shù)據(jù)，新項目的入市，加上季內(nèi)部分大型購物中心商鋪?zhàn)馄趯脻M或進(jìn)行調(diào)整，造成市場整體空置面積增大，大型購物中心整體空置率錄得環(huán)比上漲0.7個百分點(diǎn)至12.3％。

　　雖然部分位于市中心商業(yè)項目上調(diào)租金，但鑒于本季度新增供應(yīng)較大，整體空置面積上升。以租金最強(qiáng)勢的大型購物中心首層平均租金為例，三季度較上季度輕微下降0.1個百分點(diǎn)至每月每平方米740.7元。面對新項目的相繼投入市場，既有項目為提升競爭力進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整，同時積極引進(jìn)特色零售品牌，經(jīng)營檔次不斷提升，如天河城引進(jìn)韓國時尚服飾品牌奧蔻等。

　　值得注意的是，三季度錄得多宗國內(nèi)外知名品牌首次落戶廣州大型購物中心案例，如世界頂級化妝品品牌雅詩蘭黛專門店于天河城開業(yè)，成為繼南京之后在國內(nèi)的第二家專門店，租賃面積達(dá)到125平方米；此外，韓國潮流服飾品牌O'2nd奧蔻及本地高端設(shè)計師品牌Exception deMixmind例外均已簽約進(jìn)駐天河城首層；知名餐飲品牌海底撈首進(jìn)廣州，簽約海珠區(qū)星光城，成為海底撈在廣東地區(qū)第二家門店；索尼直營店進(jìn)駐廣州太古匯三樓，經(jīng)營面積超過2000平方米，為目前全球最大規(guī)模的直營店。

　　展望：每個區(qū)域都將有一個購物中心

　　日前，作為廣州新型城市化“1+15”個文件之一的《中共廣州市委、廣州市人民政府關(guān)于建設(shè)國際商貿(mào)中心的實(shí)施意見》正式發(fā)布。該意見的一大亮點(diǎn)，就是會展中心、購物天堂、貿(mào)易樞紐、采購中心和價格中心、物流航空航運(yùn)中心、區(qū)域金融中心、電子商務(wù)中心和美食之都這“八大中心”的確定。
　　據(jù)市經(jīng)貿(mào)委介紹，今后廣州幾乎每個區(qū)域都會有一個購物中心，而且檔次要比較高，規(guī)模要比較大�！秾�(shí)施意見》中稱，在廣州國際商貿(mào)中心的規(guī)劃中，將按照“一心多點(diǎn)，兩軸一帶”來規(guī)劃商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。一心是指環(huán)城高速以內(nèi)的城區(qū)，多點(diǎn)是環(huán)城高速以外城區(qū)的多個大型零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集聚區(qū)，兩軸是新老中軸線，一帶則是白鵝潭-琶洲-員村-黃埔區(qū)的珠江黃金岸線。

　　具體而言，會分11個都會級商圈和21個區(qū)域級商圈，其中區(qū)域級商圈級別較低，幾乎每個區(qū)(縣)都有分布，而都會級商圈級別更高。11個都會級商圈多數(shù)分布在越秀、荔灣和天河三區(qū)。越秀區(qū)有3個：北京路商業(yè)功能區(qū)、農(nóng)林下路-中山三路商業(yè)功能區(qū)、環(huán)市東商業(yè)功能區(qū)。荔灣區(qū)有兩個：十三行-上下九商業(yè)功能區(qū)、白鵝潭現(xiàn)代商業(yè)功能區(qū)。天河區(qū)有兩個：天河路商業(yè)功能區(qū)和珠江新城商業(yè)功能區(qū)。此外，白云、番禺、南沙、蘿崗各有一個都會級商圈。

　　高力國際預(yù)計，2012年第四季度，此前下滑中的國內(nèi)經(jīng)濟(jì)將企穩(wěn)回升，預(yù)計廣州零售市場將繼續(xù)保持穩(wěn)定發(fā)展，同時消費(fèi)品市場需求將隨著年末銷售旺季到來而有所上升，進(jìn)一步加大租戶經(jīng)營信心。預(yù)計在年底天河商圈舉辦廣州購物節(jié)的拉動下，零售業(yè)有望延續(xù)上升趨勢，旺盛的消費(fèi)需求將繼續(xù)吸引國內(nèi)外零售商家進(jìn)駐，為市場租賃提供保證。

　　據(jù)介紹，未來最值得期待的亮點(diǎn)項目之一為新鴻基在原來的宏城廣場項目原址上的新項目（目前新名稱未定）。該項目明年會面市，將給廣州購物中心帶來很大的沖擊。這是新鴻基在廣州的第一個重磅商業(yè)項目，擁有全廣州最好的位置，引入最前沿的設(shè)計理念，將作為中央公園式的購物中心，類似于紐約的中央公園。與目前的太古匯有所不同，屆時將引入純粹的香港的商業(yè)綜合模式的組合。此前，太古匯的開業(yè)表現(xiàn)，比市場預(yù)期的要低，新鴻基的新項目能否再上一層樓，業(yè)界拭目以待。很多人認(rèn)為廣州的商業(yè)檔次一直上不去，大牌的商業(yè)品牌不愿進(jìn)來，如果新鴻基的新項目能扭轉(zhuǎn)這一現(xiàn)象，將提振開發(fā)商對廣州商業(yè)地產(chǎn)的信心。

　　驚變：廣州超高寫字樓全國第一

　　沒有最高，只有更高；沒有最多，只有更多。用這句話來形容將來廣州摩天大樓的數(shù)量，可能再確切不過。很多上海、北京的從業(yè)者幾乎不敢相信，盡管甲級寫字樓的售價、租金水平都遠(yuǎn)落后于北京、上海，但在不知不覺中，廣州正在另一方向搶跑，作為在商業(yè)地產(chǎn)后起之秀廣州，正在悄然興起一場全國超高層寫字樓的新競爭，整體數(shù)量廣州遙遙領(lǐng)先！

　　為什么廣州對超高層的摩天大樓情有獨(dú)鐘？高力國際發(fā)布的研究報告認(rèn)為，珠三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)正在轉(zhuǎn)型升級，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，對摩天大樓的需求比較旺盛，高層建筑代表著人類的建筑理想，高樓也顯示著城市實(shí)力，建高樓既是市場行為，更多的是政府有意引導(dǎo)的結(jié)果。目前上海、廣州、深圳、北京的摩天大樓擁有量，分別達(dá)到130、121、115和57座，位列全國前四位。而從高度超過350米的已建成項目（含封頂）超高層寫字樓建筑數(shù)量來看，廣州占有8座，是香港的2倍，是上海的4倍。300米以上的超高層寫字樓數(shù)量，廣州更高達(dá)18座，香港只有7座，北京只有1座，上海、深圳分別為3座。