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    今年六月份，《超級(jí)樓市》曾刊文《六大商業(yè)中心下半年登場》，報(bào)道了深圳市集中式商業(yè)項(xiàng)目的供應(yīng)情況。

    根據(jù)此前統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年下半年深圳將有共計(jì)58.3萬平方米的集中式商業(yè)項(xiàng)目入市。記者追蹤報(bào)道發(fā)現(xiàn)，截至目前，深圳已經(jīng)新增卓越In Town和龍崗COCO Park兩大項(xiàng)目共12.2萬平方米供應(yīng)。第四季度預(yù)計(jì)還將有1—2個(gè)項(xiàng)目開業(yè)，再加上住宅裙樓商鋪的供應(yīng)，深圳年內(nèi)將新增至少30萬平方米的商業(yè)供應(yīng)。

    雖然一些此前預(yù)計(jì)將于年內(nèi)開業(yè)的購物中心由于種種原因至今并未開業(yè)，但相比往年，今年的商業(yè)依然稱得上爆發(fā)式供應(yīng)。與此同時(shí)，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)泡沫的傳說也一直在市場上流傳，傳說并未印證，但招商困難已經(jīng)成為不少令購物中心頭痛的實(shí)際問題。

    供應(yīng)“大躍進(jìn)”預(yù)言正被驗(yàn)證

    進(jìn)入第三季度以來，深圳市場陸續(xù)有商業(yè)項(xiàng)目入市，位于福田中心區(qū)的卓越In Town和位于龍崗中心城的COCO Park正式開業(yè)，為市場帶來了共12.2萬平方米的新增供應(yīng)。

    第四季度，位于后海的寶能太古城All City將為深圳帶來11萬平方米的供應(yīng)。日前，海雅集團(tuán)副總裁劉維壯透露，旗下深圳綜合體項(xiàng)目海雅繽紛城將于今年12月前開業(yè)，若真能如劉維壯所言，那么海雅繽紛城開業(yè)也將為市場帶來19.5萬平方米的商業(yè)供應(yīng)。而這兩大購物中心的供應(yīng)面積將達(dá)到了30.5萬平方米。

    不過，也有知情人士透露，由于海雅繽紛城目前只有70%左右的商家簽約率，預(yù)計(jì)今年年底較難完成開業(yè)計(jì)劃，可能會(huì)推遲到明年一季度。“這取決與它的招商進(jìn)度，一般大型商業(yè)都必須達(dá)到90%以上的商家簽約率和開業(yè)率，才會(huì)整體開業(yè)入市。”上述人士如此表示。

    深圳開發(fā)商正在商業(yè)地產(chǎn)路上狂飆突進(jìn)，根據(jù)高緯環(huán)球深圳研究部的統(tǒng)計(jì)，未來半年，深圳至少將有41.7萬平方米的集中式商業(yè)供應(yīng)。而根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)顯示，未來三年，深圳集中式商業(yè)項(xiàng)目的供應(yīng)量將達(dá)到79.8萬平方米。

    高緯環(huán)球華南區(qū)研究助理經(jīng)理袁雪玲介紹，未來幾年，隨著深圳城市更新的進(jìn)一步展開，大批城市綜合體項(xiàng)目將逐一面市，還將繼續(xù)為深圳提供商業(yè)供應(yīng)。據(jù)了解，羅湖的華潤湖貝舊改項(xiàng)目、南山白石洲的華潤大沖項(xiàng)目、福田中心區(qū)的金地大百匯等項(xiàng)目的商業(yè)部分將達(dá)到建筑總面積的20—40%不等。這些舊改項(xiàng)目體量巨大，尤其是湖貝和大沖舊改，建筑總面積都在100萬平方米以上，到時(shí)提供的商業(yè)面積頗為可觀。

    此外，根據(jù)美聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，今年一月以來，市場上已經(jīng)有23.37萬平方米的住宅裙樓商鋪供應(yīng)，預(yù)計(jì)第四季度的商鋪供應(yīng)也將達(dá)到9.5萬平方米。美聯(lián)全國研究中心總監(jiān)何倩茹介紹，2002年—2011年10年間，深圳住宅裙樓商鋪年均供應(yīng)量至少有50—60萬平方米，不過隨著深圳一手住宅市場開發(fā)量的逐漸萎縮，住宅商鋪也在逐漸減少供應(yīng)。

    招商看“臉色”，重金補(bǔ)貼大品牌入駐

    深圳商業(yè)供應(yīng)近年來集中爆發(fā)已是不爭事實(shí)，如此供應(yīng)引發(fā)了市場對于商業(yè)地產(chǎn)泡沫的隱憂。除了深圳，全國各大城市都未能躲開這一趨勢。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海公司數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上海將共有22個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目入市，北京則將總共新增17個(gè)零售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

    戴德梁行華南及華西區(qū)研究部助理董事張曉端認(rèn)為，未來幾年隨著商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)高峰的到來，在零售商業(yè)并未出現(xiàn)爆發(fā)性增長的背景下，地產(chǎn)運(yùn)營商將面臨巨大的競爭壓力，傳說中的泡沫雖然很難說得清何時(shí)顯現(xiàn)，但招商難度加大已經(jīng)成了擺在各類購物中心面前的棘手問題。

    記者了解到，為了吸引商戶入駐，不少購物中心紛紛采取了延長客戶免租期和補(bǔ)貼裝修費(fèi)等優(yōu)惠。

    以位于福田中心的某購物廣場為例，據(jù)有關(guān)知情人士透露，為了吸引商戶，該廣場對一線品牌給出了最高40%—50%的裝修補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，而最低補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)是4000元/平方米，由于該廣場主要定位于奢侈品品牌招商，若按照1000平方米的店面規(guī)格計(jì)算，那該廣場至少要為商戶支付400萬的裝修費(fèi)用。

    日前，萊蒙國際董事長黃俊康近日也在某論壇上稱，由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的快速快速發(fā)展，招租變得越來越困難。商戶談判力增高，裝修補(bǔ)貼高，但商戶繳付租金越來越低。例如某國際快消時(shí)尚品牌，租賃租金從5年前“底租+12%提成+管理費(fèi)”到現(xiàn)在“租金+純扣點(diǎn)5.5%—6%”。此外，開發(fā)商投資回收期愈來愈長，最近上升至10年以上，甚至更長。

    而也正是由于招商困難，商戶入駐率無法達(dá)到普遍的開業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，不少施工早已完畢的商業(yè)項(xiàng)目一而再再而三地將開業(yè)時(shí)間延期。