色国语普通话对白视频­_国产偷∨国产偷∨精品视频­_无码中文367中文无码­_最新在线国产网站青涩­_尤物视频在线观看网站

    已經(jīng)連續(xù)保持近3年租金增長勢頭的上海甲級寫字樓，終于在近期放慢了腳步。來自戴德梁行的最新寫字樓統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年第三季度，上海甲級寫字樓平均租金為人民幣8.76/平方米/天，環(huán)比下降1.16%，是自2010年一季度以來的首次下滑，租金同比增速也由二季度的13.17%降至5.31%。對此，戴德梁行華東區(qū)研究部主管Shaun Brodie認(rèn)為：“出現(xiàn)這個局面，主要是外部市場的持續(xù)動蕩對上海第三產(chǎn)業(yè)增長帶來暫時的下行壓力所致，短期內(nèi)預(yù)計(jì)租金將會在目前高位進(jìn)行盤整，推進(jìn)上海寫字樓市場進(jìn)入可持續(xù)發(fā)展階段。”不過，由于終端企業(yè)用戶對于寫字樓的需求仍在，連不少次核心區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目也快速去化，加上十八大后國內(nèi)經(jīng)濟(jì)筑底穩(wěn)企態(tài)勢明顯，上海寫字樓租金滯漲或僅是市場“打盹”。

    高吸納率說明終端需求仍在

    據(jù)悉，第三度上海寫字樓市場又有新增供應(yīng)，入市面積約為285484平方米，分別位于浦東、長寧和閔行，總體量達(dá)到5766469平方米，寫字樓凈吸納量較上季度進(jìn)一步提升約250000平方米，表明租賃市場總體保持健康。

    高力國際亞洲研究及咨詢行政董事盧永輝表示：“雖然近期包括上海在內(nèi)的一些亞洲寫字樓租賃市場活躍程度放緩，但租戶對于增加租用樓面的需求仍在，只要業(yè)主愿意提供更多優(yōu)惠如免租期等手段，當(dāng)前租金對租客的吸引力仍在。”

    一直看好上海商業(yè)地產(chǎn)市場前景的恒基兆業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)高級顧問鐘麗幗告訴筆者：“在核心及次核心商務(wù)區(qū)，具有品牌效應(yīng)、成熟商務(wù)氛圍的優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目，依然是企業(yè)入駐的首選。集團(tuán)旗下位于閘北區(qū)不夜城廣場的5A級寫字樓環(huán)智國際大廈，租務(wù)部只是在樓宇上拉了一條招商的橫幅，幾乎沒做其他任何推廣，對外招租不到兩個月的時間，寫字樓部分出租率已達(dá)到50%，多數(shù)為國際型知名企業(yè)；位于南京東路商圈的恒基名人大廈4萬平方米甲級寫字樓更已全部租出，最后一位租客的租金為11.68元/平方米/天，創(chuàng)下黃浦區(qū)的新高。”此外，恒基兆業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)在上海最新的寫字樓項(xiàng)目，位于南京西路商圈688廣場，目前也已啟動，這個預(yù)計(jì)于2013年第三個季度竣工的項(xiàng)目，還未對外公開就受到市場的追捧。

    事實(shí)上，隨著新興商務(wù)區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓頻現(xiàn)，一些金融機(jī)構(gòu)和跨國企業(yè)也開始轉(zhuǎn)變思路，不再“擠破頭”進(jìn)入傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)。例如位于蘇河灣區(qū)域的長泰企業(yè)天地廣場，就吸引了江蘇銀行、浙江泰隆商業(yè)銀行等銀行、金融機(jī)構(gòu)的入駐，目前還有多家知名大型企業(yè)正在商談中。長甲地產(chǎn)控股有限公司投資發(fā)展部總經(jīng)理劉福臣表示：“長泰企業(yè)天地廣場地處蘇河灣黃金地段，坐擁4大隧道、2條高架、5條軌道，又是ARTDECO建筑風(fēng)格的5A甲級寫字樓，項(xiàng)目本身具有靈活的單層面積及分割優(yōu)勢，還引進(jìn)一流物管的高端服務(wù)，軟硬件都足以吸引這些企業(yè)進(jìn)駐。”

    投資市場持續(xù)關(guān)注優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目

    根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年8月份上海第三產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資較7月份有所下降，達(dá)到309億元人民幣，單月同比增長5.5%，較7月份20%的增長有所回落，上海第三產(chǎn)業(yè)整體表現(xiàn)趨于疲軟。但全市辦公樓投資相比7月份回升明顯，達(dá)到24億元人民幣，同比上升28.4%。“這說明由于外貿(mào)出口和制造業(yè)的低迷，仍然將有大量資金流入寫字樓市場。”ShaunBrodie解釋道。

    與此同時，以保險和養(yǎng)老基金為主的海外機(jī)構(gòu)投資者，對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的需求強(qiáng)勁，帶動了跨境投資額的增長，這些投資可能更多轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)具有長期發(fā)展?jié)摿Γ�而工業(yè)地產(chǎn)由于供應(yīng)有限，導(dǎo)致市場好、收益高。高力國際華東及西南區(qū)董事總經(jīng)理翁琳更是把海外機(jī)構(gòu)投資者直接鎖定在辦公樓：“機(jī)構(gòu)投資者更關(guān)注項(xiàng)目所在城市的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，偏好能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)投資項(xiàng)目。上海物業(yè)受終端用戶歡迎，順理成章成為投資者的首選。”事實(shí)上，保險和養(yǎng)老基金追求穩(wěn)定回報的特性，本身就意味著他們關(guān)注的寫字樓將保持租金長線穩(wěn)步上升。

    租戶分流催熱銷售市場行情

    此外，雖然上海甲級寫字樓租金也處于高位盤整，但三季度全市平均8.85%空置率基本與上季持平。業(yè)內(nèi)人士指出，的確有一些租金敏感型企業(yè)選擇在租約到期后搬離，但大部分核心商務(wù)區(qū)空出的空間很快被新的企業(yè)或者已入駐企業(yè)的擴(kuò)租需求填滿，進(jìn)一步說明上海寫字樓市場整體上行的旺盛需求根基沒有動搖。

    而從傳統(tǒng)核心區(qū)分流的租金敏感型企業(yè)，也沒有退出上海寫字樓市場，大多仍看好寫字樓的長線投資價值，甚至考慮自行購買優(yōu)質(zhì)寫字樓使用，應(yīng)對租金上漲的態(tài)勢，從而催熱了近期銷售型寫字樓行情。來自德佑地產(chǎn)市場中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月上海寫字樓銷售市場出現(xiàn)了新貴項(xiàng)目，包括徐家匯板塊的匯京國際廣場推出3.15萬平方米新增供應(yīng)，真新板塊的悅合國際廣場推出7.48萬平方米新增供應(yīng)等。從供應(yīng)面積來看，外環(huán)外供應(yīng)量最高，占比53.7%，單內(nèi)環(huán)內(nèi)項(xiàng)目占比為38.9%。而從成交情況來看，位于松江新城東區(qū)板塊的上海松江萬達(dá)廣場表現(xiàn)一枝獨(dú)秀，一期精裝修SOHO寫字樓開盤，繼8月開盤709套售出、9月430套之后，于10月以235套的最高成交繼續(xù)位于榜首；徐家匯板塊的光啟城，10月也成交面積為 2574平方米，項(xiàng)目主推150-250平方米寫字樓。預(yù)計(jì)上海銷售型寫字樓四季度仍將有不錯的成交表現(xiàn)。

    與此同時，也有一些企業(yè)選擇搬遷至具有規(guī)劃輻射潛力、交通便捷的新興商務(wù)區(qū)，例如建筑面積15萬平方米的5i北虹橋中心，近期就吸引了知名家居網(wǎng)站、旅游運(yùn)營集團(tuán)、傳媒企業(yè)及商學(xué)院等搶灘入駐，項(xiàng)目與虹橋樞紐無縫對接、立足北虹橋商務(wù)核心區(qū)，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上，為企業(yè)量身打造創(chuàng)新服務(wù)業(yè)總部基地、O2O電子商務(wù)企業(yè)展示銷售辦公集群、孵化園、多功能會議活動中心以及連鎖服務(wù)業(yè)旗艦，成為一個新型商業(yè)辦公樣本。

    值得注意的是，除了LOFT、SOHO等小戶型寫字樓產(chǎn)品，今年第三季度新興商務(wù)區(qū)銷售型甲級寫字樓的去化速度也相當(dāng)驚人。例如依托蘇河灣高端商務(wù)商業(yè)集聚區(qū)建設(shè)大力推進(jìn)的契機(jī)，區(qū)域內(nèi)首席寫字樓代表的長泰企業(yè)天地廣場從7月至今，已銷售近百套，預(yù)計(jì)年底前即將售罄。劉福臣介紹：“由于住宅限購不放松，地段好、品質(zhì)佳、價格優(yōu)的寫字樓產(chǎn)品，其投資價值不言而喻。目前，買下即可分享蘇河灣規(guī)劃紅利的長泰企業(yè)天地廣場，僅剩下7套房源的最后機(jī)會，受到了自用企業(yè)和投資客的密切關(guān)注。”