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　　從商改住到住改商折射出了北京寫字樓市場從冷到熱的走勢，在走過2008年的低谷期之后，北京市寫字樓市場出現(xiàn)強(qiáng)勢反彈，特別是核心商務(wù)區(qū)，寫字樓租金已經(jīng)暴漲至驚人的地步，但即使這樣依然一房難求。而在這樣的市場環(huán)境下，去年北京市寫字樓銷售量卻出現(xiàn)了同比6%的跌幅，或是印證了商業(yè)地產(chǎn)只有持有才能保值增值的特性。

　　寫字樓銷售量跌6%

　　自2008年至今，北京寫字樓年新增供應(yīng)面積整體處于平穩(wěn)增長趨勢，2011年供應(yīng)出現(xiàn)井噴，進(jìn)入2012年供應(yīng)同比有所減緩，但是同2010年相比仍處于增長態(tài)勢。據(jù)北京中原市場研究部數(shù)據(jù)顯示，2012年北京寫字樓供應(yīng)面積為261.7萬平方米，同比下降18.2%，但同2010年241.8萬平方米相比上漲8.2%。

　　從供應(yīng)區(qū)域上看，主要集中于北京非典型商圈區(qū)域，如豐臺、順義、大興及朝陽、海淀的外延區(qū)等，土地供應(yīng)的外圍化也為將來寫字樓外圍化發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

　　2012年北京經(jīng)濟(jì)仍處于快速增長時期，寫字樓需求量不斷增長，促使成交量增長，另外，2012年住宅市場仍執(zhí)行限購政策，擠壓出大量投資性需求，轉(zhuǎn)投向不限購的商業(yè)地產(chǎn)，促進(jìn)寫字樓成交量增加。2012年北京寫字樓成交面積為232.9萬平方米，同比跌幅6%，尚不及2009年和2010年成交水平。

　　從供求比上來看，2012年基本平衡，供求比為1.12，明顯低于2011年的1.46，主要原因是2011年供應(yīng)出現(xiàn)暴漲，凸顯供大于求，2012年供應(yīng)平穩(wěn)發(fā)展，成交仍處于小幅增長趨勢，供求比基本持平。

　　同時，寫字樓售價也告別了快速增長的趨勢。2010年、2011年北京寫字樓售價快速上漲，從2010年22163元/平方米上漲至2011年26776元/平方米，漲幅達(dá)21%。

　　而進(jìn)入2012年后寫字樓售價出現(xiàn)溫和下行趨勢，2012年寫字樓售價為25897元/平方米，同比下降3.3%。

　　寫字樓租金上漲21%

　　買賣市場的趨冷并未阻止住租賃市場的快速上揚(yáng)。

　　據(jù)中原監(jiān)測的七大商圈（國貿(mào)、燕莎、建國門、東二環(huán)、金融街、中關(guān)村、亞奧商圈）樓盤租賃數(shù)據(jù)顯示，2012年1-10月七大商圈內(nèi)甲級寫字樓平均租金為395元/平方米/月，全年累漲21%；另據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年1-10月七大商圈內(nèi)準(zhǔn)甲級寫字樓平均租金為231元/平方米/月，全年累漲19.6%。

　　中原地產(chǎn)認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)形勢決定寫字樓發(fā)展前景，同時寫字樓租賃具有很強(qiáng)的區(qū)域性，典型商圈基本處于滿租狀態(tài)，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)新增加可租面積的業(yè)主對租金上漲有強(qiáng)大支撐力。

　　值得注意的是，租賃需求外遷至非核心商圈和新的商務(wù)中心的趨勢加強(qiáng)。

　　2011年北京甲級寫字樓空置率不斷降低，市場繼續(xù)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢，其中核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目備受青睞，入駐率不斷上升。2011年12月，北京甲級寫字樓入駐率達(dá)到94.35%，全年累漲5個百分點(diǎn)。

　　2012年市場筑底回暖，經(jīng)濟(jì)在企穩(wěn)中積極尋求各種支撐點(diǎn)，北京寫字樓市場熱點(diǎn)商圈如CBD、金融街、中關(guān)村等甲級寫字樓入駐率均達(dá)到96%以上，普遍呈現(xiàn)滿租狀態(tài)。全年甲級寫字樓入駐率呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的狀態(tài)。

　　從目前寫字樓供應(yīng)的區(qū)域分布及周邊市場情況來看，預(yù)計(jì)2013年北京寫字樓的租金和售價將穩(wěn)步上漲，主要是由于供應(yīng)量的不足，今年的供應(yīng)量只有300萬平方米左右。