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    近年來(lái)南京寫字樓市場(chǎng)迅速發(fā)展，零售物業(yè)市場(chǎng)上升潛力巨大，高端住宅銷售率達(dá)2011年以來(lái)的最高水平。這是仲量聯(lián)行16日在“南京房地產(chǎn)市場(chǎng)戰(zhàn)略與合作交流會(huì)”上發(fā)布最新研究報(bào)告。

    仲量聯(lián)行是一家在紐交所上市的專注于房地產(chǎn)服務(wù)和投資管理的公司。此次在寧與南京房地產(chǎn)業(yè)界精英共同探討了南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀和前景。仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部總監(jiān)周志鋒先生分享了仲量聯(lián)行對(duì)于南京的優(yōu)質(zhì)寫字樓、零售物業(yè)及住宅市場(chǎng)的分析和展望。

    報(bào)告顯示，截止今年第一季度末，南京全市甲級(jí)寫字樓總存量約為42.4萬(wàn)平方米，已連續(xù)兩年沒有新增甲級(jí)寫字樓供應(yīng)。大部分跨國(guó)企業(yè)仍受到對(duì)全球經(jīng)濟(jì)信心的影響，在搬遷或擴(kuò)張決策上保持謹(jǐn)慎態(tài)度。但來(lái)自于國(guó)內(nèi)企業(yè)的租賃和購(gòu)買自用需求穩(wěn)定，成為推動(dòng)市場(chǎng)需求的主力，其中金融、制造以及專業(yè)服務(wù)等行業(yè)尤為活躍。在此推動(dòng)下，南京甲級(jí)寫字樓空置率在第一季度進(jìn)一步下降至13.3%，是自2007年南京第一棟甲級(jí)寫字樓出現(xiàn)以來(lái)的歷史最低位、在各細(xì)分市場(chǎng)中，作為新興CBD的河西市場(chǎng)，受政府政策的鼓勵(lì)，甲級(jí)寫字樓需求持續(xù)旺盛，空置率僅為4%。

    甲級(jí)寫字樓平均租金微漲

    在租金方面，甲級(jí)寫字樓平均租金穩(wěn)步微幅上漲，各細(xì)分市場(chǎng)表現(xiàn)略有差異。

    南京甲級(jí)寫字樓平均租金在經(jīng)歷了2011年的快速上漲后，2012年增幅明顯放緩。2013年第一季度，全市平均租金為每平方米每天3.8元，與2012年第四季度基本持平，微幅上漲0.3%。各主要寫字樓細(xì)分市場(chǎng)在第一季度表現(xiàn)略有差異。在傳統(tǒng)CBD新街口，今年將有兩個(gè)高品質(zhì)的甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)入市，這其中包括將于第四季度交付的、由德基集團(tuán)開發(fā)的地標(biāo)性項(xiàng)目德基廣場(chǎng)，該項(xiàng)目已正式委任仲量聯(lián)行為其聯(lián)合獨(dú)家租賃代理。高品質(zhì)新增供應(yīng)已開始影響區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有物業(yè)的業(yè)主心態(tài)，同時(shí)，由于過(guò)去一段時(shí)間外資租戶的擴(kuò)張需求放緩，因此，第一季度新街口區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫字樓平均租金趨于平穩(wěn)；在新興CBD河西，由于短期內(nèi)甲級(jí)寫字樓空置面積極為有限，市場(chǎng)租金及業(yè)主心態(tài)持續(xù)上漲，第一季度區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫字樓平均租金較上一季度上漲2.8%。

    寫字樓新增供應(yīng)量缺乏

    供應(yīng)量得增加將在一定程度上限制2013年甲級(jí)寫字樓租金增幅。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境回穩(wěn)信號(hào)的進(jìn)一步確立，加之南京第三產(chǎn)業(yè)的持續(xù)擴(kuò)張，我們預(yù)計(jì)2013下半年市場(chǎng)對(duì)寫字樓的租賃需求將有所增強(qiáng)。但是短期內(nèi)數(shù)個(gè)高品質(zhì)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目的交付將推高市場(chǎng)空置率，這將一定程度上限制甲級(jí)寫字樓得租金增幅，我們預(yù)計(jì)2013年南京甲級(jí)寫字樓租金的全年漲幅在2-3%。

    零售市場(chǎng)上升潛力巨大

    南京目前優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的總量約為130萬(wàn)平方米，其中約72%的面積為購(gòu)物中心，傳統(tǒng)百貨約占28%。傳統(tǒng)百貨受到消費(fèi)情緒低迷的影響較大，以新街口區(qū)域?yàn)槔�，一些傳統(tǒng)百貨的銷售額增速?gòu)耐�年的兩位�?shù)增長(zhǎng)下降至個(gè)位數(shù)甚至零增長(zhǎng)。購(gòu)物中心因其業(yè)態(tài)豐富，尤其是餐飲和娛樂的配比為其增添了不少客流和銷售額，表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定。截至2013年第一季度，南京全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的平均底層租金約為每平方米每天31元。

    各零售商圈間競(jìng)爭(zhēng)加劇，新街口目前仍是主導(dǎo)，河西領(lǐng)航未來(lái)供應(yīng)。隨著夫子廟和河西一些購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)逐步成熟且擁有穩(wěn)定的客流，傳統(tǒng)零售商圈新街口的部分客流正逐步被分流，但新街口仍是目前發(fā)展最成熟的零售商圈。而作為南京重點(diǎn)打造的新CBD，河西區(qū)域還將迎來(lái)更多的優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)，這將進(jìn)一步提升商圈內(nèi)物業(yè)的整體品質(zhì)。