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　　在度過了前幾年的快速增長期后，中國一線城市的商業(yè)地產(chǎn)市場已趨平穩(wěn)，但在大部分二線城市，商業(yè)地產(chǎn)卻將面臨著供應(yīng)過剩的危機。高力國際中國調(diào)研董事謝靖宇表示，相比一線城市，大部分二線城市的商業(yè)地產(chǎn)需求有限，而近兩年來供應(yīng)量的急劇增加勢必將對租金走勢造成壓力。

　　北京上海寫字樓租金走平

　　在中國，跨國企業(yè)的成長和擴張一直是一線城市寫字樓物業(yè)需求的主要驅(qū)動力。越來越多的內(nèi)資企業(yè)也顯示出對優(yōu)質(zhì)物業(yè)不斷增長的入駐需求。

　　2013年第一季度，北京仍是最大甲級寫字樓租賃市場，其甲級寫字樓總存量為530萬平方米。如果將次中心商務(wù)區(qū)包含在內(nèi)，則上海是最大的寫字樓物業(yè)市場，其季末總存量達620萬平方米。供應(yīng)在北京最為有限，致使其租金上漲至人民幣327.9元每月每平方米，居全國之首。廣州未來供應(yīng)量最大，在2013到2017年間，將有超過470萬平方米的新增寫字樓面積入市。

　　由于持續(xù)的需求及邊遠地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的提升，上海和北京的次中心市場均繼續(xù)發(fā)展。在深圳和廣州，新增供應(yīng)則集中在市區(qū)。

　　鑒于預(yù)計未來供應(yīng)量，這四個城市的空置率在2013年均會有所上升。其中，廣州未來三年內(nèi)預(yù)計空置率最高，在2016年將接近30%。

　　2013年，高力國際預(yù)測上海和北京的租金走勢平穩(wěn)，廣州和深圳的租金下降。除深圳的資本值將保持穩(wěn)定外，其他三個城市的資本值將有所上升。毛收益率在北京和上海預(yù)計將保持平穩(wěn)，而其在廣州和深圳則將有所下跌。

　　上海零售物業(yè)新增供應(yīng)大增

　　中國社會消費品零售額在2012年內(nèi)持續(xù)以同比14.3%的雙位數(shù)速度增長。其中，北京市場表現(xiàn)尤為突出，其當年社會消費品零售額為全國最高，達人民幣7703億元。同時，北京的零售物業(yè)建筑面積亦為全國最大，截至2013年第一季度末約為510萬平方米。

　　購買力的增長促使眾多零售商紛紛擴張，而北京和上海的零售物業(yè)供應(yīng)量仍相對有限。

　　2013年，上海零售物業(yè)市場預(yù)計新增供應(yīng)量最大，將有近10個項目于年內(nèi)入市，累計體量逾900000平方米。同時，北京新增供應(yīng)量最小，僅為177640平方米。2013至2015年期間，廣州的零售物業(yè)市場供應(yīng)量最大，約230萬平方米，其后是深圳（199萬平方米）和上海（167萬平方米）。

　　各個城市的空置率變化不一。上海和深圳2013年的空置率預(yù)期將有所上升，廣州將保持穩(wěn)定，而北京則有望下跌。

　　上海的租金水平全國最高，達人民幣1225.8元每月每平方米。這四個城市中，廣州租金水平最低，為人民幣727.2元每月每平方米。據(jù)高力國際預(yù)測，2013年，除深圳外其余三個城市的租金將會上升�？v使空置率2013年有所上升，資本值及租值亦將保持平穩(wěn)。