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　　近來,受“國五條”新政影響,一線城市商業(yè)地產(chǎn)與住宅市場表現(xiàn)出“冰火兩重天”的態(tài)勢,以寫字樓為代表的商業(yè)地產(chǎn)異軍突起,成為眾多投資者關(guān)注的焦點。

　　與一線城市寫字樓投資熱相反,近年來濰坊市區(qū)寫字樓供應(yīng)充足,價格水平波動不大,少數(shù)優(yōu)質(zhì)寫字樓售價甚至與住宅價格持平。究其原因,濰坊寫字樓產(chǎn)品魚龍混雜,有不少寫字樓存在設(shè)計硬傷和配套軟傷,“一條回廊、四周是房”布局一成不變即為例證之一。

　　面對市場上參差不齊的寫字樓產(chǎn)品,投資者應(yīng)該怎么樣評判產(chǎn)品價值的高低,什么樣的寫字樓值得出手呢?所謂外行看“熱鬧”,內(nèi)行瞧“門道”。筆者認為,寫字樓投資不僅要看項目一般性因素的“熱鬧”,更要關(guān)注行業(yè)發(fā)展中的“門道”。

　　現(xiàn)在投資者已經(jīng)具備了基本的投資意識和選擇方式,選擇寫字樓產(chǎn)品一般性思路就是從地段要素,到關(guān)注產(chǎn)品和物業(yè)經(jīng)營方面,看能否滿足商務(wù)使用的需求,以期實現(xiàn)投資的保值增值。

　　傳統(tǒng)寫字樓伴城市商圈而建,近來濰坊寫字樓空間分布已由中心城區(qū)集聚,向多中心格局演變,正在向市區(qū)東部和東北部轉(zhuǎn)移。

　　如果說好地段決定了寫字樓的基礎(chǔ)價值,那么產(chǎn)品品質(zhì)則是決定未來價值的一個重要砝碼。寫字樓與住宅產(chǎn)品不同,它更需要與周邊城市資源做有效的融合。現(xiàn)代商務(wù)辦公進入全產(chǎn)業(yè)鏈時代,寫字樓的功能不僅僅局限在辦公空間而是整個業(yè)務(wù)鏈條,涵蓋會議、展覽、廣告、展示等等各個環(huán)節(jié)。關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)的空間集聚,為寫字樓價值提供了強大的支撐。

　　產(chǎn)品設(shè)計的科學(xué)性和標(biāo)準(zhǔn)化是打造完善商務(wù)空間必要條件�，F(xiàn)代寫字樓產(chǎn)品設(shè)計要求更高,致力于提高商務(wù)空間的舒適度,打造人性化的公共環(huán)境和公共空間,日本著名的六本木大廈,就是以卓越的產(chǎn)品設(shè)計為依托,兼具產(chǎn)品功能多樣化和公共空間人性化,一躍成為東京新區(qū)的空中花園。

　　從產(chǎn)品使用角度來看,產(chǎn)品的實用性和使用設(shè)施的完整性是寫字樓價值提升的重要參數(shù)。因此,相較于寫字樓華麗的外觀,內(nèi)部格局的合理性和可變動性更值得關(guān)注,如地下車庫和地上車位的配置比例,這點正是現(xiàn)在濰坊開發(fā)寫字樓里面十分缺乏的。

　　投資者在了解寫字樓的地段價值和產(chǎn)品價值之外,更要關(guān)注寫字樓的經(jīng)營與管理,考察其物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)成為第一要義。優(yōu)秀的物業(yè)管理,不僅可以使物業(yè)保值,更能整合眾多優(yōu)秀企業(yè)入駐,實現(xiàn)商務(wù)空間內(nèi)部資源利用與共享,促進物業(yè)的增值。

　　目前,能夠有助于寫字樓產(chǎn)品節(jié)能的做法,主要還是兩種：一是對太陽、空氣、綠色植被等自然資源的充分利用,這方面可以從產(chǎn)品的設(shè)計、產(chǎn)品功能空間布局上實現(xiàn)；二是利用技術(shù)資源,如使用光電板、新風(fēng)系統(tǒng)等等。這種節(jié)能項目仍屬于寫字樓產(chǎn)品中的稀缺產(chǎn)品,有長期升值潛力。

　　其次,在分工越來越精細,專業(yè)化程度越來越高的今天,“主題化”寫字樓產(chǎn)品應(yīng)運而生,為寫字樓市場注入新的活力。主題式的寫字樓一般是指,以某一類目標(biāo)客戶群、某一行業(yè)的需求為主題,為配合相應(yīng)的主題,從寫字樓的業(yè)態(tài)分布、外觀、設(shè)施、商業(yè)配套上的設(shè)計和安排上都體現(xiàn)產(chǎn)品的唯一性。

　　寫字樓具有的保值增值潛力能力,在當(dāng)下的樓市限購及房產(chǎn)稅實施范圍擴大的高壓下,無疑成為對投資者最具誘惑力的產(chǎn)品。濰坊投資者和企業(yè)應(yīng)該看到寫字樓產(chǎn)品的投資價值,全面理性分析自己屬意寫字樓產(chǎn)品,實現(xiàn)財富增值。